房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理流程設(shè)計(jì)優(yōu)化研究

雷蕾

（中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司 湖北武漢 430223）

0 引言

多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流趨勢，這在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理工作的開展提供了難度。加之，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的內(nèi)容相對(duì)較多，就項(xiàng)目設(shè)計(jì)而言，涉及到的管理內(nèi)容有建筑設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等。因此，進(jìn)行項(xiàng)目組合管理流程優(yōu)化，加強(qiáng)基于戰(zhàn)略發(fā)展的流程體系構(gòu)建，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的迫切要求。以下是筆者基于經(jīng)驗(yàn)歸納與總結(jié)，對(duì)項(xiàng)目組合管理流程設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)體會(huì)，意在拋磚引玉。

1 全面認(rèn)識(shí)“項(xiàng)目組合管理”的內(nèi)涵與特征

“項(xiàng)目組合管理”作為一種新興管理方法，主要是指在企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)下，根據(jù)資源可利用情況，通過項(xiàng)目評(píng)價(jià)、項(xiàng)目篩選、項(xiàng)目組合等方式對(duì)項(xiàng)目群進(jìn)行統(tǒng)籌、規(guī)范管理，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合效益的最大化[1]。通常情況下，項(xiàng)目組合管理具有戰(zhàn)略性、動(dòng)態(tài)性、多元性等特征，注重企業(yè)資源整合利用，強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)與企業(yè)總戰(zhàn)略目標(biāo)的相一致、相協(xié)調(diào)。相對(duì)于傳統(tǒng)項(xiàng)目管理而言，項(xiàng)目組織管理存在的差異，如表1所示。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組織管理總流程設(shè)計(jì)

在掌握項(xiàng)目組合管理概念與特征，了解項(xiàng)目組合管理與項(xiàng)目管理存在的差異性后，需要以項(xiàng)目組合管理理論為只帶，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與管理要求，做好項(xiàng)目組合管理流程系統(tǒng)化設(shè)計(jì)工作，能夠從戰(zhàn)略管理層面對(duì)各子項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌管控，以提升項(xiàng)目管理質(zhì)量與效率。

由上述分析可知，項(xiàng)目組織管理目標(biāo)為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，項(xiàng)目組織管理質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是否有效實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，在進(jìn)行管理流程設(shè)計(jì)與管理流程體系構(gòu)建過程中，需要將項(xiàng)目組合管理與戰(zhàn)略管理有機(jī)結(jié)合。以房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理為例，我們將項(xiàng)目組合管理總流程分為三部分，形成如圖1所示，層級(jí)戰(zhàn)略性管理體系。

最高層為總戰(zhàn)略管理層，由房地產(chǎn)公司最高決策層承擔(dān)管理職責(zé)，負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)公司所有項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃。能夠根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況、政府政策要求、企業(yè)市場競爭能力、企業(yè)自身發(fā)展現(xiàn)狀等制定房地產(chǎn)企業(yè)總發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)），并將總戰(zhàn)略規(guī)劃傳遞給下一級(jí)[2]。

圖1 項(xiàng)目組合管理總流程規(guī)劃

中間層為區(qū)域項(xiàng)目部戰(zhàn)略管理層，由房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中心（在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中指項(xiàng)目設(shè)計(jì)部）根據(jù)企業(yè)總發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)實(shí)際情況制定符合自身需求的戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃，并根據(jù)市場對(duì)房地產(chǎn)各設(shè)計(jì)項(xiàng)目要求以及企業(yè)資源情況，按照建筑、景觀、內(nèi)裝、幕墻、弱電、亮化等設(shè)計(jì)相的重要性、必要性、可操作性進(jìn)行優(yōu)先級(jí)排序，制定項(xiàng)目組合管理規(guī)劃，并將其反饋給上一級(jí)，傳遞給下一級(jí)。

最低層為項(xiàng)目公司戰(zhàn)略管理層，由各設(shè)計(jì)項(xiàng)執(zhí)行企業(yè)對(duì)項(xiàng)目部下達(dá)的項(xiàng)目組合管理規(guī)劃進(jìn)行綜合分析，并根據(jù)自身實(shí)際情況（包括設(shè)計(jì)資質(zhì)、設(shè)計(jì)資源、管理能力等）有針對(duì)性制定各項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)與執(zhí)行計(jì)劃。在此過程中需要滲透精細(xì)化管理理念，做好項(xiàng)目間溝通與協(xié)調(diào)工作，能夠及時(shí)掌握各項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展與執(zhí)行情況，并將其反饋給上級(jí)管理層，便于上級(jí)管理層根據(jù)發(fā)展進(jìn)程、管理現(xiàn)狀以及企業(yè)總發(fā)展戰(zhàn)略變化做出調(diào)整。

值得注意的是：為避免出現(xiàn)管理職責(zé)不明顯、管理內(nèi)容重疊等問題，降低各項(xiàng)目管理矛盾產(chǎn)生，做好項(xiàng)目間管理協(xié)調(diào)控制工作，需要將傳統(tǒng)線型職能式管理模式轉(zhuǎn)換為矩陣式管理模式，在最底層執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)式管理程序。

3 以精益思想為指導(dǎo)對(duì)總流程進(jìn)行細(xì)化分解

在確定房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理總流程設(shè)計(jì)后，根據(jù)總設(shè)計(jì)思想，結(jié)合房地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理內(nèi)容，以精益思想為指導(dǎo)進(jìn)行各層次管理內(nèi)容與任務(wù)細(xì)化，為流程“骨架”填充“血肉”。

3.1 決策層設(shè)計(jì)

決策層設(shè)計(jì)中項(xiàng)目組合管理要點(diǎn)有：①集團(tuán)管理人員在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念（如做另人信任、尊敬、認(rèn)可的有責(zé)任、有擔(dān)當(dāng)、有誠信的房地產(chǎn)品牌企業(yè)）指導(dǎo)下，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)要求，包括建筑設(shè)計(jì)要求、景觀設(shè)計(jì)要求、裝飾裝修設(shè)計(jì)要求、幕墻設(shè)計(jì)要求、弱電設(shè)計(jì)要求以及相關(guān)政策規(guī)定、行業(yè)競爭等，定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)總戰(zhàn)略目標(biāo)（如我們的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是先進(jìn)的、文明的、科學(xué)的、時(shí)尚的、個(gè)性的）。②在房地產(chǎn)企業(yè)各部門（成本管理部、項(xiàng)目投資部、營銷管理部、市場調(diào)研部、項(xiàng)目施工目、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部等）共同參與下制定總戰(zhàn)略執(zhí)行規(guī)劃，并做好戰(zhàn)略規(guī)劃評(píng)估工作，以保證規(guī)劃的合理性、科學(xué)性、可行性。

3.2 區(qū)域?qū)釉O(shè)計(jì)

區(qū)域?qū)釉O(shè)計(jì)中項(xiàng)目組合管理要點(diǎn)有：①根據(jù)總戰(zhàn)略規(guī)劃，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域情況，將總戰(zhàn)略目標(biāo)融入到區(qū)域項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)中。例如，某區(qū)域高度重視房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色化設(shè)計(jì)。對(duì)此，結(jié)合總戰(zhàn)略目標(biāo)中的先進(jìn)性、科學(xué)性要求，將綠色化設(shè)計(jì)目標(biāo)融入?yún)^(qū)域子戰(zhàn)略目標(biāo)體系，并在此戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)下，使設(shè)計(jì)管理人員善于利用BIM等先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，構(gòu)建建筑仿真模型，協(xié)調(diào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理與項(xiàng)目進(jìn)程管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目成本管理關(guān)系，評(píng)價(jià)環(huán)保型建筑材料、施工技術(shù)等在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用效果，為設(shè)計(jì)規(guī)劃調(diào)整與執(zhí)行管理提供充足信息依據(jù)。②圍繞設(shè)計(jì)項(xiàng)目在工程建設(shè)中的選后順序，結(jié)合設(shè)計(jì)項(xiàng)目審核、設(shè)計(jì)等復(fù)雜程度，聯(lián)系企業(yè)在技術(shù)、資源、資本、勞動(dòng)力等方面存在的優(yōu)勢，確定建筑設(shè)計(jì)、弱電設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等開啟的先后順序，并根據(jù)設(shè)計(jì)項(xiàng)目類型、設(shè)計(jì)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度，進(jìn)行項(xiàng)目組合優(yōu)化，并在此基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目組合管理方案。

3.3 項(xiàng)目層設(shè)計(jì)

項(xiàng)目成設(shè)計(jì)中項(xiàng)目組合管理要點(diǎn)有：①根據(jù)項(xiàng)目組合管理方案制定管理計(jì)劃，明確各項(xiàng)目管理目標(biāo)、管理要求、管理要點(diǎn)等。②收集項(xiàng)目相關(guān)資料，做好項(xiàng)目開展前準(zhǔn)備工作。以建筑設(shè)計(jì)為例。③在安全管理人員、工程管理人員、成本管理人員等共同參與下進(jìn)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)督與管控。

4 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理流程的實(shí)施策略

4.1 權(quán)責(zé)體系科學(xué)建設(shè)

在多設(shè)計(jì)項(xiàng)目統(tǒng)籌管理過程中，需加強(qiáng)權(quán)責(zé)體系建設(shè)，以保證項(xiàng)目運(yùn)行過程中權(quán)力、職責(zé)、義務(wù)等明確，避免發(fā)展多頭管理現(xiàn)象，影響項(xiàng)目管理質(zhì)量與運(yùn)行穩(wěn)定[3]。在此過程中，可對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的業(yè)務(wù)流程具有全面了解，依托業(yè)務(wù)流程結(jié)合企業(yè)組織架構(gòu)，進(jìn)行權(quán)責(zé)細(xì)化分解。并依托管理制度進(jìn)行管理職責(zé)明確、管理行為規(guī)范。

4.2 設(shè)計(jì)原則嚴(yán)格遵守

項(xiàng)目組合管理流程設(shè)計(jì)優(yōu)化的目的在于提升企業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理規(guī)范化、程序化發(fā)展。對(duì)此，在實(shí)踐操作過程中需嚴(yán)格遵守流程設(shè)計(jì)原則，如完整性原則、結(jié)構(gòu)化原則、規(guī)范化原則、適應(yīng)性原則、范圍明確性原則等。

4.3 管理要點(diǎn)準(zhǔn)確掌握

為消除項(xiàng)目組合管理中各項(xiàng)目隔閡，保證流程之間的平衡，并充分體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，需對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)具有全面、準(zhǔn)確掌握。以建筑設(shè)計(jì)為例，管理人員在設(shè)計(jì)任務(wù)書編制過程中應(yīng)明確建筑風(fēng)格、建筑地點(diǎn)、建筑面積、建筑功能、建筑環(huán)保指標(biāo)、建筑配套設(shè)施等要求；對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)公司資質(zhì)進(jìn)行審核；加強(qiáng)建筑物平面布局、立面造型、結(jié)構(gòu)選型、新技術(shù)應(yīng)用、照明系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、暖空系統(tǒng)等設(shè)計(jì)質(zhì)量的全過程監(jiān)督。

5 結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)特征決定了項(xiàng)目組合管理流程體系科學(xué)構(gòu)建的必要性與重要性。通過項(xiàng)目組合管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌管理，也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目中多個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌管理，解決項(xiàng)目管理人員與技術(shù)短缺問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量有效率，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力，為地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施提供強(qiáng)有力管理支撐。