房產證未標注用途，如何辦理換證登記？

徐映雪

案 ? 例

張某持20世紀90年代初的土地證和房產證來登記機構申請換證，土地證上記載土地用途為住宅，房產證上房屋用途空白。據張某所述，該房屋最初是用于居住，但20世紀90年代中期即改作商鋪使用，在工商部門已進行注冊登記，現房屋即將拆遷，要求將房屋用途登記為商業。經調取歷史資料，該房屋辦理初始登記時建筑許可證上也未明確房屋用途。登記機構能否按張某的要求進行換證？

分 ? 析

一種觀點認為，換證時應把房屋用途登記為住宅。因該宗地土地證上記載土地用途為住宅，房產證上房屋用途缺失的情況下，為使房地用途一致，可根據“房隨地走”的原則，將房屋用途與土地用途保持一致進行補證。

另一種觀點認為，可以按張某的要求進行換證。該房屋幾十年來的實際使用用途一直是商鋪，且已在工商部門進行注冊登記，且水電氣暖等費用的繳納一直參照商業標準，如補證時把房屋用途登記為住宅，對群眾來說是有失公允的。

筆者不認同這兩種觀點。該問題是房地分散登記時的歷史遺留問題，登記機構補證時無論把房屋用途登記為住宅還是商業，都缺乏依據。

房地一體登記后，登記房屋用途時主要依據的是規劃用途，即《建設工程規劃許可證》（原來稱《建筑許可證》）記載的房屋用途。但經核查，案例中房屋辦理初始登記時《建筑許可證》上的房屋用途也缺失。在這種情況下，登記機構首先應尊重歷史，即尊重權利人提供的材料和原始登記資料，在不動產權籍調查過程中，通過補充調查、查閱歷史文件檔案的方式予以解決，如可到規劃城建部門的檔案館查詢該房屋登記的原始資料，核查建筑許可證、竣工驗收、紅線圖、施工圖、竣工圖等相關圖件，是否對房屋用途有所顯示。如原始資料中有確切顯示的，按原始資料中顯示的房屋用途進行登記。

但由于年代久遠，往往在原始登記資料中查詢不到任何信息。筆者認為，登記機構遇到此類問題，不必強求房屋用途與土地保持一致，可把房屋用途保留空白予以補證。

其一，登記機構不能根據土地用途來擅自確定房屋的用途，因為兩者不是任何情況下都相同的。房屋用途指房屋規劃用途，主要由《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2000）附錄A6《房屋用途分類》確定，而土地用途由《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）的二級類確定。在實務中，一般情況下這兩者相對應，但由于分類標準的差異，導致有時不完全一致。如現在進行登記時，土地證上記載土地用途為住宅，規劃證上記載房屋建筑分類為商業的例子屢見不鮮。這種不一致是技術規范和標準不同造成的，并不違法違規。不動產登記是對合法既有的不動產權利狀況的記載與公示，土地與規劃均合法的情況下，登記機構在進行登記時，應嚴格按照土地出讓合同（劃撥決定書）、土地證等確定的用途登記土地用途，按照規劃批準手續確定的用途登記房屋用途。

其二，原房管部門未對該房屋用途進行登記的原因未知，歷史悠久也不可考究。但存在很大的可能性是原房管部門當年在作初始登記時，從申請人提交的資料中也無從判斷該房屋的用途，經實地查看，發現房屋實際使用用途與土地不一致，登記缺乏相關依據，故作空白處理。該問題在分散登記時就無法解決，延續至今要解決更是困難。此外，該房屋即將面臨拆遷，房屋是按住宅用途還是按商業用途進行補償，差別很大，關系到權利人切身經濟利益，如登記機構在法律依據不充分的情況下貿然登記，很可能引起群眾起訴或信訪。

其三，維持原房管部門的登記內容進行換證，登記機構不會因補證行為而承擔登記錯誤的風險。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（法釋〔2010〕15號）第二條第二款規定，“房屋登記機構作出未改變登記內容的換發、補發權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”

綜上，筆者認為給張某換證時把房屋用途繼續保留空白即可。值得注意的是，按照自然資源部規定的數據標準，要求房屋用途一欄是必填項，空白可能會影響數據匯交，如真受到影響可就此問題做出解釋說明。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）