談閑置土地處置的會計和稅務處理

柒雁凌

摘要：雖說我國房地產企業的不斷發展，市場也在得到巨大的拓展，因此在這一背景下越來越多的土地得到了更為合理的利用，其中有被用于建設基礎設施住宅等配套設施，為人們的社會生活帶來了極大的幫助。但是出于很多客觀因素，仍有許多土地存在閑置現象，因此在這一背景下要對土地的閑置狀況進行有效的管理，從會計和稅務處理兩個角度來對閑置土地的處置提供有效的管理方法，以推動閑置土地的合理應用。過對閑置土地出現的原因和處置方式進行分析，結合會計和稅務處理的兩種方式來提出相關策略。

關鍵詞：閑置土地;會計處理;稅務處理

從我國當前對土地資源的運用角度來看，雖然我國國土面積遼闊，土地資源十分豐富，但是由于不合理的使用，會造成土地資源的浪費。根據《閑置土地處理方法》來看，閑置土地的出現主要是超過一年沒有開發或者是停止開發滿一年，或者是使用面積小于2/3，投資額小于25%等著情況都是屬于閑置土地。閑置土地的出現正是證明了土地資源沒有合理地被使用，因此在政府進行有償收回等的方式或處理中，必須要運用合理的會計處理和稅務處理的方式，否則則會對企業和政府的財務狀況造成不利影響。

一、閑置土地出現的原因和處置方式分析

土地閑置狀況的出現主要有兩個方便的原因：首先是企業方面造成的土地閑置，另一方面，是政府方面造成的土地閑置。但是從大的角度來看，土地閑置出現的現象是各種原因交錯形成導致的，例如土地資源的不合理配置，投機性行為對土地炒作產生的副作用，社會經濟效益等都是產生閑置土地的重要原因。從對閑置土地的處置方式來看，主要分為以下七種處置方式：延期方式先整頓后開發方式，調整土地規劃方式，置換方式，協議有償收回方式，退出機制方式和無償收回方式。

二、繳納土地閑置費的會計與稅務處理

（一）計入當期的管理費用

土地出讓金的繳納能夠使得企業獲得土地的使用權，而該類的會計處理方式是計入當期的管理費用。在前提的約定合同下應當對土地的閑置費進行當期管理。政府有關部門將閑置的土地資源規劃給企業，企業再擁有土地使用權之后，為了避免土地資源的再次閑置，提高土地資源的使用率，相應的應當經過內部決策之后提出一份土地資源使用的規劃策略。在沒有進行實際的開工之前，必須繳納當期的土地閑置費，而這一費用就可以計入當期的管理費用。

（二）不得扣除土地增值稅

面臨企業稅收扣除問題時，土地閑置費這一費用是企業開發時所必須要支出的費用，因此該項費用可以以所得稅的方式從中扣除。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》這一規定中的內容而言，企業在獲得土地資源的經營使用權時，開發成本應當在工程房屋完成驗收之后轉移到“開發產品”之中，土地的閑置費用可以作為銷售成本等方式來以折舊的形式參與企業所得稅納稅前的扣除費用之中，因此在企業土地閑置費不可作為土地增值稅的扣除項目。

三、資產置換的會計與稅務處理

（一）以公允價值計量

以公允價值計量的非貨幣性資產交換的規定標準適用于資產置換的會計處理。土地資源由于其自身的資產性質具有特殊性，因此在面對土地是否具有商業的實質時，不同類型的土地資源都面臨著不同的風險，因此在對相關的現金流量金額等進行會計處理時，可以選取公允價值計量的非貨幣性資產交換的方式來處理。資產評估機構在對資產置換的過程行為評定過程中，應當采取專業的評估方法來對土地交易等的資產置換以公正的資產評估方式進行備案處理。

（二）按差額繳納契稅

閑置土地的收回再大的范圍下可以認定為“改制重組”，因此不能夠享受免征契稅的政策優惠。根據契稅規定，不動產的交換。如果在交換價格并不對等的前提下，應當由多交貨幣或者實物等無形資產的一方交納應交的稅款，但是在等價交換的過程中，契稅則可以免交。除此之外，在土地置換的過程中補價不納入繳納增值稅當中，在國家相關稅制明確的規定下，納稅人向土地的所有者歸還土地的時候，如果納稅人支付了補償的征地費用，這屬于使用者將所有權歸還為所有者的行為。

四、有償收回的會計與稅務處理

（一）補償款項計入當期損益

土地置換這一行為不屬于征稅收入的范疇當中，因此有償回收的會計處理應當可以當做土地置換中的一種特殊現象，在這一前提下，土地的使用權補償款可以看作是一項應收政府的補助。但是當補償現象發生的當期土地的使用權會發生一定的損失，該項應當計入當期損益過程中，而回款現象也可以看做政府補助。

（二）繳納土地增值稅與企業所得稅

有償收回土地應當繳納土地增值稅與企業所得稅。當土地的使用權從企業回歸到政府的時候，企業應當提交相關的正式文件。這樣就可以免交增值稅。根據相關的法律規定，土地增值稅的免征必須要滿足以下幾個條件：首先，是納稅人自己建造的普通住宅，而所繳納的增值額少于扣除項目的20%;其次，在國家基礎設施建設的前提下對房地產進行收回征用，用于城市規劃、國家建設等的需要。在上述免稅規定的前提下，這些條件并不滿足于因閑置而收回的土地，因此這類型的土地必須繳納土地增值稅。

結束語

閑置土地中的會計處理和稅務處理應當分別來進行，企業的會計處理工作的開展，能夠以企業會計準則來進行處理。但是從稅務處理的角度來看，必須要稅務相關的部門來制定更為合理科學的準則來進行。隨著我國近些年來的土地閑置資源市場的發展，越來越多不合理的土地收回價格層出不窮。在這一背景下土地增值稅的減免爭議仍在持續，相關稅務機關和政府應當出臺更具有嚴格性科學性的方案來對閑置土地的處置業務進行完善。