淺談房地產企業成本控制精細化管理

毛建紅

一、房地產企業開展成本控制精細化管理的意義

隨著2018年國家對我國房價市場的宏觀調控力度不斷加強，各個省份也出現了限購、限價、限售等相關政策，使房地產企業發展市場受到政策限制，導致房地產企業呈現出“退潮”的情況。現階段很多購房者也抱著觀望的態度，影響房地產企業的進一步發展。在“不炒房”的國家政策影響下，我國樓市開始由“局部降溫”轉變為“整體降溫”，房價也向著理性回歸，房地產企業開始從暴利時代轉變到平穩發展期。采取成本控制精細化管理，有效控制房企各項成本的支出，提高資金的利用效率，不斷提升房企的市場競爭力，推動房企向著可持續性發展方向邁進。借助成本精細化管理可以對房企各個運營項目的全過程實施監管，規范成本管理行為，提高企業成本管理效率，對房地產企業而言具有十分重要的作用和意義，推動著房地產企業的進一步發展。

二、現階段房地產企業成本管理中存在的主要問題

（一）缺乏項目可行性分析

由于近年來房地產行業的利潤火爆，很多沒有房地產開發經驗的企業也加入到房地產行業中，很容易忽視房地產開發項目的可行性分析。為了獲取高額利潤，盲目地進行開發項目投資，房企對影響項目建設的諸多因素考慮不足，給企業帶來了嚴重的經濟損失，不利于企業的長久發展。以W建筑企業為例，W企業為了獲取房地產市場利潤，盲目加入到房地產行業中，恰巧遇到一個舊城改造項目，而地皮很便宜，政府簽訂的合同條約中要求建好的房屋要優先安置拆遷戶，剩余的房子再按當地市價進行樓房出售。由于W企業缺乏房地產開發經驗，也沒有拆遷方面的經驗，使舊城改造拆遷過程困難重重，比如拆遷難度大、回遷安置房要視同銷售納稅等，拆遷時間長達三年之久、拆遷面積增加、拆遷過度費不斷攀升，沒有對此項目的可行性進行分析，造成W建筑企業嚴重經濟損失。

（二）設計環節存在粗放成本

房地產開發項目經營方案的設計，在房企成本管理控制中占據70%至80%的影響力，成為房企成本管控的重點環節。其中，房企開發項目的目標成本直接受到成本測算的影響，很多建設單位忽視了在項目開始前進行預算審查，沒有正式的招投標、私拉施工隊伍，匆忙開始工程建設。為了縮短建設周期，忽視了設計質量、經濟設計等方面的內容，存在項目結構設計不配套、設計規劃不科學、布局不合理等情況，致使后期項目建設過程中，頻繁調整設計計劃，加重房企的成本支出，造成成本浪費，影響成本管理的效率。

（三）存在現場成本超支情況

房企在現場施工環節由于存在頻繁變更設計的情況，導致各項成本預算很難按照預期執行，增加了房企的預算成本。有的房企缺乏有效的施工現場管理，未建立信息化的財務會計信息系統，不能及時更新各項信息，未進行動態化的成本支出監控，經常出現現場超支的情況，影響成本管理效率，不利于房企的長期發展。

（四）竣工環節成本多結算問題

房企在竣工環節成本結算時經常出現重復計算工程量、多計算工程量、多付工程款等情況，同時也存在工程變更，而對應的聯系單手續不齊全的問題，工程結算人員責任意識不強，不能認真對待工程量核算工作。工程變更聯系單與財務人員之間對接不到位，增加了企業竣工結算的成本，影響企業的成本管理質量。

三、房地產企業實行成本控制精細化管理的具體措施

（一）注重項目可行性分析，保障開發成本估算結果

房地產企業在進行項目開發前要做好項目可行性分析，運用成本估算法科學的得到成本估算結果，掌握成本金額、項目開發的總成本及單項成本，主要包含土地征用及拆遷補償費、前期工程費、工程建設成本、房屋銷售費用、開發管理費用、財務管理費用、稅費、不可預見費用等。其中土地征用及拆遷補償費占總成本的40%左右，稅費占據總成本的20%左右。這兩種成本費用直接影響總成本的準確性和科學性，需要對這些成本組成費用進行全方位的項目開發成本估算，得到相應的成本估算結果，借助成本估算結果考慮項目開發是否具備可行性。

（二）關注設計環節的成本，精細化設計環節成本管控

一般來說，房企開發項目的設計環節主要從項目合同簽訂環節延伸至項目施工評估環節，需要從工程質量、工程時長、工程成本等多個方面進行考慮，要做好全方位的成本估算。在設計環節進行成本管理時需要設計人員與相關部門的共同配合，采用科學的方法明確設計環節的目標成本，精細化成本管控，有效提高此環節的成本管理效率。在項目招投標時房企要優選項目承包商，確保項目投資能控制在既定的目標成本內，符合預算、工程質量等方面的要求，實現預期目標。在項目設計環節需要充分考慮技術經濟分析，既要保證工程的質量，又要有效降低項目成本支出，合理管控項目設計環節的成本。實施限額設計、控制設計費用，同時還要強化設計人員的經濟觀念，將設計與成本緊密結合，提供最優的設計方案，達到最大化的經濟效益。

（三）重視施工現場成本管控，實現成本精細化管理

在施工現場成本管控環節需要將目標成本進行細化分解，逐項精細化至施工過程，房企成本管理人員需要明確成本控制標準，并將成本目標分解至各個責任部門，落實成本管控責任。由于施工現場存在諸多不確定性因素，要對整個施工現場過程進行動態化的成本管控。各部門需要建立動態化的成本臺賬，細化各部門的成本數據，及時掌握各部門的成本運行狀況。同時，還要在施工材料費、人工費用等方面進行準確登記，規范設計變更流程，做好簽證管理，合理控制各項成本支出，將施工現場成本控制在能承受范圍內，嚴格按照成本預算執行，提高施工現場成本資金利用效率。

（四）科學引用市場競爭機制，做好工程竣工成本結算

為了達到良好的竣工成本結算效果，房企可以引用市場機制選派專業人員深入市場進行調研，了解項目的實際情況，與建設咨詢公司達成協議，委派高級造價工程師駐守在工程施工部門，了解各工程項目的實際情況，并幫助成本管理人員復審復核竣工項目決算資料，這樣能有效避免出現多付工程款等情況。在工程借款結算時要明確成本結算重點，控制工程竣工結算審查期限，在規定時限內完成結算。同時工程竣工價款結算要預留5%的質保金，在索賠價款結算時要嚴格按照合同約定進行索賠金額支付。對于合同外零星項目工程價款結算要根據補充協議的相關內容進行金額結算，做好合同價款的增減調整計算，確保竣工成本結算的準確性和科學性。

四、結束語

綜上所述，房地產企業實施成本控制精細化管理有利于提升房企的成本管理效率，使成本管理向著精細化方向發展，規范成本管理行為，合理控制各項成本支出，提高資金成本利用效率，增強房企的核心競爭力，實現房企經濟效益的最優化。在實施成本控制精細化管理時要重視項目可行性的分析，做好開發成本估算工作，關注設計環節的成本管控，細化設計環節成本，深入施工現場，采取精細化的成本管控措施，將各個環節成本控制在可接受范圍內。同時，還要科學運用市場機制，深化竣工環節成本的結算工作，做好房地產項目開發各個環節的成本管理工作，借助精細化成本管控確保房企的市場競爭優勢，推動房地產企業的穩健發展。