百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增速放緩 華夏幸福負(fù)增長(zhǎng)綠城中國(guó)、陽(yáng)光城跌出20強(qiáng)

去年樓市調(diào)控作用效果明顯，房企規(guī)模增速明顯放緩。

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的2019年1月—12月《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，銷售全口徑的千億規(guī)模房企有34家，相比2018年增加了4家；而2018年千億房企新增了13家，千億規(guī)模公司增速在放緩。

如果具體到地產(chǎn)公司，《每日財(cái)報(bào)》注意到，綠地控股銷售規(guī)模基本零增長(zhǎng)，華夏幸福甚至負(fù)增長(zhǎng)，同比下降7%，綠城中國(guó)、陽(yáng)光城則跌出20強(qiáng)。當(dāng)然也有狂飆突進(jìn)的公司，譬如世貿(mào)房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)銷售規(guī)模躋身前10，金科集團(tuán)、中國(guó)金茂、中梁控股則取代泰禾、富力、綠城中國(guó)成為TOP20的新面孔。

百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增速放緩

根據(jù)榜單排名及數(shù)據(jù)顯示，碧桂園全年實(shí)現(xiàn)銷售全口徑金額7715.3億元，自2017年以來(lái)穩(wěn)坐榜首位置。萬(wàn)科和恒大銷售全口徑金額分別為6312.1和6080.0，高居榜單前三。

而權(quán)益銷售榜單排名則稍有變化，中國(guó)恒大以5782.1億元躍居榜首，碧桂園和萬(wàn)科地產(chǎn)以5477.9和4102.9的權(quán)益金額分別位列第二、第三，和2018年權(quán)益銷售榜單排名一樣，規(guī)模增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。

其中，銷售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。

權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。

縱觀TOP200房企的累計(jì)權(quán)益銷售金額，較2018年來(lái)說(shuō)，行業(yè)整體增速放緩顯著。截至12月末，TOP100房企的累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。另外，從權(quán)益榜數(shù)據(jù)可以看出，近年來(lái)行業(yè)整體項(xiàng)目合作情況增多，TOP100房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。

換句話來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速與前兩年相比，整體是呈顯著放緩態(tài)勢(shì)發(fā)展的。

房產(chǎn)梯隊(duì)分化格局愈顯

根據(jù)榜單顯示，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、 TOP50、TOP100房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近 9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。由此可見(jiàn)地產(chǎn)強(qiáng)者行強(qiáng)的格局愈發(fā)突出。

《每日財(cái)報(bào)》還注意到，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩的同時(shí)，百?gòu)?qiáng)內(nèi)部各梯隊(duì)房企分化格局加劇。

第一梯隊(duì)（TOP3）：碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大。總體穩(wěn)定增長(zhǎng)，截至2019年末，位列TOP3的房企全口徑銷售額均已突破5500億元，但是增速相較2018年同期明顯放緩。碧桂園和萬(wàn)科地產(chǎn)的已經(jīng)下降到個(gè)位數(shù)，分別為5.88%、3.99%。

第二梯隊(duì)（TOP4—10）：融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、綠地控股、中海地產(chǎn)、新城控股、世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地。這7家房企的全口徑銷售金額和權(quán)益金額分別在2400億元、1700億元以上，權(quán)益銷售金額集中度較2018年TOP4—10相比，由11.47%上升至11.89%。這其中增速最為緩慢的是綠地控股，僅有0.13%，增速最高的是世貿(mào)房地產(chǎn)，增幅48%。

第三梯隊(duì)（TOP11—20）：龍湖集團(tuán)、招商蛇口、陽(yáng)光城、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、中南置地、金科集團(tuán)、中國(guó)金茂、中梁控股、華夏幸福。數(shù)據(jù)顯示，這10家房企規(guī)模企業(yè)集中度上升0.43%，梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇，而且增速也非常可觀，絕大多數(shù)超過(guò)20%，表現(xiàn)最好的是金科集團(tuán)，增幅高達(dá)51.8%。

第四梯隊(duì)（TOP21—30）：富力地產(chǎn)、融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)、綠地中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂(lè)、奧園集團(tuán)、祥生地產(chǎn)、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展。該梯隊(duì)房企集中度基本整體持平。

總的來(lái)說(shuō)，TOP30梯隊(duì)房企受益規(guī)模化效應(yīng)、全國(guó)布局以及相對(duì)成熟的內(nèi)部管控機(jī)制，未來(lái)更具行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)集中度也有繼續(xù)提升的空間。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)資源加速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，可以說(shuō)，TOP30房企已成為房企規(guī)模發(fā)展的分水嶺。

多家房企排名變動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

2019年，頭部TOP5中的融創(chuàng)中國(guó)憑借其收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)、充裕的可售貨量以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)，首次突破5000億規(guī)模，9-11月連續(xù)三個(gè)月單月銷售均保持在600億元以上。2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額5556.3億元，同比增長(zhǎng)超20%，突破全年5500億元的銷售目標(biāo)。

另外，《每日財(cái)報(bào)》注意到，還有一家房企——保利地產(chǎn)在2019年表現(xiàn)得也比較亮眼，排名TOP4，2019年全年的全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模超4700億元，同比增速達(dá)16.2%，僅次于融創(chuàng)中國(guó)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年TOP30之后各梯隊(duì)房企的集中度較2018年出現(xiàn)了降低的趨勢(shì)。而TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)集中度下降，在競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)一步加劇的同時(shí)梯隊(duì)內(nèi)部名次變動(dòng)也將更趨頻繁。

相較于2018年的權(quán)益金額TOP10榜單，2019年世茂房地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)“擠掉”華夏幸福和華潤(rùn)置地占據(jù)一席之位。

世茂房地產(chǎn)2019年銷售金融超過(guò)2600億元，同比大增48%，規(guī)模快速飆進(jìn)背后源于公司的瘋狂并購(gòu)。這種逆市擴(kuò)張另一面帶來(lái)的是高杠桿、緊張的資金狀況。龍湖地產(chǎn)去年銷售規(guī)模2425億元，同比增長(zhǎng)20.86%。不過(guò)，《每日財(cái)報(bào)》也注意到，在風(fēng)光業(yè)績(jī)背后2019年龍湖地產(chǎn)遭到很多業(yè)主關(guān)于質(zhì)量的投訴，甚至有業(yè)主趕赴股東大會(huì)來(lái)揭短。對(duì)于龍湖地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，重量的同時(shí)也要重質(zhì)，畢竟品牌形象一旦損壞彌補(bǔ)特別艱難。

值得一體的是，曾經(jīng)的10強(qiáng)之一——華夏幸福則跌落十強(qiáng)。2019年，華夏幸福銷售規(guī)模只有1510億元，同比下降了7.23%，排名20位，是前20強(qiáng)中唯一規(guī)模下降的地產(chǎn)公司。

在TOP11—20中，旭輝集團(tuán)從26名上升至19名，中國(guó)金茂從 24名上升至20名。

起步上海的旭輝集團(tuán)，從2018年深耕一二線和聚焦城市群，持續(xù)高增長(zhǎng)，2019年銷售規(guī)模破2000億元，同比大增37.5%。在這個(gè)梯隊(duì)中，還有金科集團(tuán)和中梁控股兩家地產(chǎn)公司銷售規(guī)模同比增速超過(guò)五成。

另外，《每日財(cái)報(bào)》還注意到，2019年奧園集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、佳兆業(yè)、中國(guó)鐵建這4家房企成功躋身TOP30，其中，佳兆業(yè)排名上升10位，中國(guó)鐵建排名上升8位。

除此之外，TOP31—50的變化也不容忽視，變動(dòng)較大莫屬華僑城，其從88名飆升至36名；綠城中國(guó)上升10個(gè)名次，而新力地產(chǎn)從30下跌到44名，藍(lán)光發(fā)展、佳源集團(tuán)和融僑集團(tuán)均下降了10個(gè)名次，還有一些排名變化幅度小的房企，但是縱觀TOP31—50，整體變動(dòng)較大。

總體來(lái)看，目前房地產(chǎn)行業(yè)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已趨于明朗，預(yù)計(jì)2020年企業(yè)整體規(guī)模增長(zhǎng)將繼續(xù)維持穩(wěn)中有升，百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部的分化格局也會(huì)得到延續(xù)。而各梯隊(duì)房企在銷售金額門檻進(jìn)一步提升、競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。

（來(lái)源：每日財(cái)報(bào)）