關于宅基地的法律知識， 您了解多少

編者按：據了解，2019年8月26日，《中華人民共和國土地管理法》（修正案）（以下簡稱《土地管理法》）獲十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過，于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》對農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地管理的法律規定作出若干調整，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，將改變土地市場供應格局。此外，2019年9月11日，中央農村工作領導小組辦公室、國家農業農村部印發了《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（以下簡稱《通知》）。近年來，在實施鄉村振興戰略和美麗鄉村建設過程中，部分村民“攤大餅”式超占、違法買賣宅基地，以及侵占耕地建住宅等問題時有發生，加上青年農民進城務工、購房等因素形成“空心村”，造成土地資源浪費并引發諸多糾紛。對此，本文以案說法，特為讀者普及相關宅基地的法律知識。

申建農房，須遵守一戶一宅規定

案例：農民李老漢育有一子一女，其子大李2018年婚后雖然辦理了分戶登記，但一直與父母共同居住。2019年，大李隨著兒子的降生，打算與父母分家單獨居住，于是便以兒子的名義向村委會提出了批劃宅基地的申請。村委會經研究認為，大李應當以本人的名義申請。那么，村委會的意見符合法律規定嗎？

說法：宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。長期以來，我國農村宅基地實行一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉的法律規定，導致農村宅基地大量閑置浪費。為切實保障農民宅基地用益物權的落實。《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居?！边@既是對一戶一宅制度的延續，又是對這個制度的重大補充和完善。同時，《通知》指出：“農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照‘建新拆舊要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。”那么，怎樣才算“一戶”呢？根據國家公安部《關于執行戶口登記條例的初步意見》，農村村民以居住地家庭戶為單位立戶，戶主一般為成年人。據此，本案中，大李的兒子尚為嬰兒，屬于無民事行為能力人，必須與父母共同生活。根據一戶一宅的規定，大李應以自己的名義申請一處宅基地。

宅基地審批權限下放至鄉鎮

案例：村民趙某家獲批的宅基地面積比縣政府規定的標準少了15平方米。住宅建設過程中，趙某自作主張利用旁邊的空地加蓋了兩間瓦房。2019年秋后進行新村規劃時，村委會要求趙某拆除未經批準擅自加蓋的房屋，但趙某認為自家的宅基地比別人的少，表示堅決不拆。那么，趙某的做法正確嗎？

說法：趙某的做法是錯誤的。宅基地的申請、審批必須遵守法律程序。《土地管理法》規定：“農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準?！睂⒄貙徟鷻嘞抻煽h級下放到鄉鎮。為暢通審批渠道，《通知》提出進一步要求：“鄉鎮政府要因地制宜探索建立宅基地統一管理機制，依托基層農村經營管理部門，統籌協調相關部門宅基地用地審查、鄉村建設規劃許可、農房建設監管等職責，推行一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行，建立宅基地和農房鄉鎮聯審聯辦制度，為農民群眾提供便捷高效的服務。要加強對宅基地申請、審批、使用的全程監管，落實宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等‘三到場要求。要開展農村宅基地動態巡查，及時發現和處置涉及宅基地的各類違法行為，防止產生新的違法違規占地現象?！北景钢?，對于趙某占用宅基地面積超標部分，經自然資源部門和村委會依法認定后，可按照原國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》要求予以登記。登記后，村集體經濟組織可對確認超占的面積實施有償使用。

嚴禁占用農地建房

案例：村民秦某因與兒子分家需建新房。經過申請，村委會在村里的規劃區內為他劃定了宅基地，但秦某嫌位置偏僻，遲遲未建。后來，秦某在本村村民劉某的承包地中“相中”了理想的建房位置，便不顧承包人的阻攔，毀掉土地上的農作物，強行開挖、碾壓地基，占地面積達300多平方米。根據劉某舉報，自然資源主管部門經調查核實，責令秦某停止侵害，恢復耕地原貌，并按評估價值賠償劉某的損失。

說法：國家法律、政策從各方面對耕地實行特殊保護，并保護土地承包戶的合法權益?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面……”《通知》對嚴格落實土地用途管制制度作了進一步明確規定：“農村村民建住宅應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃。合理安排宅基地用地，嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田;涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用手續。”同時，對于違法占地行為，《土地管理法》第七十五條還明確規定：“違反本法規定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門、農業農村主管部門等按照職責責令限期改正或者治理，可以并處罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任?！?/p>

【小知識】申請宅基地有關知識

1.申請宅基地的條件。農村村民具有下列情況之一的可以申請宅基地：（1）年滿20周歲的本村村民，因結婚等原因確需建設新房分戶缺少宅基地的（包括男方到女方落戶的）;（2）因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃，以及進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設或因國家建設征用土地等原因需要搬遷的;（3）外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的;（4）城鎮居民經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農村確無住宅的;（5）縣級以上人民政府規定的其他條件。

2.宅基地面積審批標準。農村村民建新房宅基地面積審批標準為：（1）城市郊區及鄉（鎮）所在地，每戶面積不得超過166平方米;（2）平原地區的村莊，每戶面積不得超過200平方米;（3）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過264平方米;（4）人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規定限額。

3.可收回宅基地使用權的情形。有下列情形之一的，報經市或縣人民政府批準，可以注銷其土地使用證或用地批準文件，由村民委員會或農村集體經濟組織收回宅基地使用權：（1）為實施村莊集鎮規劃進行舊村改造或國家建設征用等原因需要調整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當理由不拆除舊房退出原宅基地的;（2）進行鄉（鎮）、村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地;（3）因繼承房屋等原因造成農村村民一戶一處之外的宅基地;（4）因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;（5）未按照批準用途使用的;（6）非法轉讓宅基地的。

4.申請宅基地確權登記需提交的資料。開展農村宅基地使用權登記發證，可以有效規范農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，維護社會和諧與穩定。申請農村宅基地確權登記應向鄉鎮政府提交下列資料：（1）村民個人申請宅基地的申請書;（2）申請人基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等）;（3）村民委員會或農村集體經濟組織應出具的材料（包括申請人現有的宅基地情況，宅基地的位置、面積、宗地草圖等）;（4）屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協議書;（5）其他需要提交的材料。

5.農村宅基地不能單獨繼承。依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于村集體，使用權屬于村內房屋所有權人，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬于遺產不能被繼承，但宅基地上的房屋可以繼承。需特別指出的是，繼承的房屋將來滅失后（村民一戶一宅外），不能進行重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地，由村集體經濟組織按法定程序收回其宅基地使用權另行安排。

（山東? 張兆利）