REITs 在基礎(chǔ)設(shè)施PPP 項(xiàng)目中的應(yīng)用初探

宋程

（上海基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展有限公司，上海200032）

1 REITs 應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施PPP 項(xiàng)目的提出背景

2018 年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)針對(duì)PPP 模式的規(guī)范性政策，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目要高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，由此，PPP 模式進(jìn)入低迷和反思階段，且融資問(wèn)題日益凸顯，成為項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的主要矛盾。在這樣的背景下，REITs 成為業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)，權(quán)益型的REITs 對(duì)拓寬PPP 融資渠道、擴(kuò)大資金來(lái)源、豐富參與主體具有一定的優(yōu)越性，有利于緩解各方融資矛盾。

2 REITs 的基本概念及國(guó)內(nèi)外實(shí)踐應(yīng)用

2.1 REITs 的基本概念

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按很高的比例（通常高于90%）分配給投資者的一種信托基金。從投資形式的角度，REITs 可分為權(quán)益型、抵押型和混合型，結(jié)合PPP 項(xiàng)目的融資需求，這里主要討論權(quán)益型REITs，收益來(lái)源一部分是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的業(yè)務(wù)收入，相對(duì)較穩(wěn)定，另一部分是不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值升值[1]。

2.2 國(guó)外REITs 的實(shí)踐

REITs 最先出現(xiàn)在美國(guó)，1961 年頒布相關(guān)法案，1965 年在紐交所上市交易。目前，國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)確定了可投資的領(lǐng)域，一定條件下可享受稅收優(yōu)惠。

日本是亞洲第一個(gè)實(shí)踐REITs 的國(guó)家，并于2000 年發(fā)布相關(guān)法案，2016 年開始對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的稅收優(yōu)惠增加至20 年，與新能源類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期一致。

印度證券交易委員會(huì)（SEBI）于2014 年發(fā)布了《基礎(chǔ)設(shè)施投資信托守則（InvITs）》，允許InvIT 直接或通過(guò)SPV 投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)SPV 股權(quán)、凈資產(chǎn)、收益人的資質(zhì)等做了一定要求。

2.3 國(guó)內(nèi)類REITs 的探索

目前，國(guó)內(nèi)還停留在類REITs 的探索階段，常采用“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃+私募基金”的模式，產(chǎn)品部分符合了國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs 標(biāo)準(zhǔn)，還沒(méi)有真正意義的公募REITs，比較普遍的做法是在ABS 框架下，以存量房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，依靠穩(wěn)定現(xiàn)金流設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，私募基金作為項(xiàng)目公司的權(quán)益載體。未來(lái)，房地產(chǎn)、公共基礎(chǔ)設(shè)施（PPP）領(lǐng)域?qū)⑹菄?guó)內(nèi)公募REITs 落地的突破口和落腳點(diǎn)[2]。

3 REITs 應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施PPP 項(xiàng)目的適用性及現(xiàn)實(shí)意義

3.1 PPP 與REITs 結(jié)合的適用性分析

3.1.1 基礎(chǔ)資產(chǎn)的相似性

PPP 項(xiàng)目領(lǐng)域主要是軌道交通、環(huán)保能源、市政設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及醫(yī)療、養(yǎng)老、保障住房、園區(qū)開發(fā)等社會(huì)民生項(xiàng)目，這些標(biāo)的資產(chǎn)與REITs 投資范圍相一致。

3.1.2 收益分配的相似性

PPP 模式對(duì)項(xiàng)目全生命周期進(jìn)行管理，強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和資產(chǎn)的保值增值，得到合理回報(bào)，與REITs 以標(biāo)的資產(chǎn)為依托收益比較穩(wěn)定的模式相似。

3.1.3 風(fēng)險(xiǎn)管理的相似性

PPP 模式的原則是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，通過(guò)設(shè)立SPV 進(jìn)行項(xiàng)目的投資與運(yùn)營(yíng)，REITs 也是通過(guò)成立SPV 實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的隔離。另外，二者的風(fēng)險(xiǎn)都是運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 REITs 應(yīng)用于PPP 項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)意義

3.2.1 有利于盤活PPP 項(xiàng)目的存量資產(chǎn)，提高落地率

PPP 項(xiàng)目投資大，資產(chǎn)流動(dòng)性較低，因此，社會(huì)資本在建設(shè)期會(huì)面臨較大的資金需求，資金投入后難以退出，不利于存量資產(chǎn)盤活。REITs 可以選擇有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目，以項(xiàng)目公司股權(quán)為基礎(chǔ)形成金融產(chǎn)品，通過(guò)交易釋放資本金，提高再投資能力和項(xiàng)目落地率。

3.2.2 有利于拓寬融資渠道，降低融資成本

REITs 作為再融資的方式，為投資者增加投資選擇，拓寬融資渠道，有利于解決資金與信貸期限錯(cuò)配問(wèn)題。另外，以PPP 項(xiàng)目公司股權(quán)或股權(quán)收益權(quán)開展REITs 能夠?qū)崿F(xiàn)真正的權(quán)益融資，降低融資成本。

3.2.3 有利于信息的公開透明，促進(jìn)項(xiàng)目的規(guī)范發(fā)展

REITs 以公募形式在交易所流通，需要遵守證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管要求，進(jìn)行信息披露，接受公眾投資者監(jiān)督，有利于提升PPP項(xiàng)目規(guī)范性的提升，促進(jìn)項(xiàng)目高質(zhì)量發(fā)展。

4 運(yùn)作模式及應(yīng)用分析

4.1 REITs 在PPP 項(xiàng)目中的運(yùn)作模式

如圖1 所示，權(quán)益型的REITs 擁有并經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)資產(chǎn)，獲得經(jīng)營(yíng)收入。具體來(lái)說(shuō)，由公募REITs 以專項(xiàng)計(jì)劃的形式持有私募基金，進(jìn)而持有項(xiàng)目公司股權(quán)，達(dá)到控制基礎(chǔ)資產(chǎn)的目的。此外，采用股加債的投資結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的貸款利息可以以成本的形式在稅前扣除，降低企業(yè)稅收成本。

圖1 REITs在PPP 項(xiàng)目中的運(yùn)作模式

4.2 REITs 在PPP 項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

REITs 在PPP 項(xiàng)目的實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1）從合同層面來(lái)看，要注意PPP 合同中是否有針對(duì)社會(huì)資本對(duì)SPV 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性條款，這是未來(lái)能夠運(yùn)用REITs 的前提條件。

2）從回報(bào)機(jī)制來(lái)看，供水、污水和垃圾處理、義務(wù)教育等項(xiàng)目幾乎都是非經(jīng)營(yíng)類和準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)類的項(xiàng)目，項(xiàng)目收入很難覆蓋成本，不是運(yùn)用REITs 的優(yōu)良基礎(chǔ)資產(chǎn)，而像燃?xì)狻⒏咚俟返刃枨蠓€(wěn)定、現(xiàn)金流也穩(wěn)定的項(xiàng)目比較容易脫離主體信用，采用REITs 的方式進(jìn)行再融資。

3）從項(xiàng)目階段來(lái)看，項(xiàng)目全生命周期內(nèi)階段不同風(fēng)險(xiǎn)也不同，建設(shè)期結(jié)束后需要3～5 年的時(shí)間培育，收入才能逐漸上升并穩(wěn)定，項(xiàng)目自此進(jìn)入成熟期，基礎(chǔ)資產(chǎn)也隨之達(dá)到最好的狀態(tài)，通過(guò)REITs 公募發(fā)行可以產(chǎn)生穩(wěn)定的分紅。

5 REITs 在基礎(chǔ)設(shè)施PPP 項(xiàng)目中的應(yīng)用建議

法律層面應(yīng)明確REITs 的核心關(guān)系是信托關(guān)系，治理方面應(yīng)對(duì)信托各相關(guān)方進(jìn)行監(jiān)管；制度層面要建立全面、系統(tǒng)性的制度框架，落實(shí)RIETs 應(yīng)用于PPP 項(xiàng)目的統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，確定發(fā)行、上市和交易規(guī)則，明確各相關(guān)方的權(quán)責(zé)利，推動(dòng)各方協(xié)作，為REITs 提供市場(chǎng)化運(yùn)作環(huán)境；稅收方面，要給予一定的政策支持，避免雙重課稅；此外，公募權(quán)益型REITs 一方面要強(qiáng)化信息披露，另一方面要做好風(fēng)險(xiǎn)隔離，解決基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立的問(wèn)題；金融產(chǎn)品的流通應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)化、可流通、可交易的，因此，在實(shí)操方面，應(yīng)選擇市場(chǎng)化程度比較高的項(xiàng)目，其現(xiàn)金流穩(wěn)定且可預(yù)期，從投資回報(bào)的角度來(lái)看，符合公眾投資意愿。