工業用地使用權“租讓兩可”型供應方式探索

黃歡

摘要：在當前國家大力發展實體經濟、加快建設制造強國的戰略背景下，如何深化工業用地供給側改革，創新工業用地供應方式和使用制度，切實降低工業企業用地成本，優化實體經濟營商環境，促進新型工業化快速健康發展成為當前熱點課題。如針對工業企業創設既可先租后讓、亦可先讓后租的“租讓兩可”型工業用地供應方式，可切實提升工業用地節約集約使用水平，可切實滿足工業企業個性化便利化用地需求，可切實降低工業企業政策性制度性用地成本，可切實激發工業企業聚力研發與生產的活力。

關鍵詞：工業用地;工業用地供給側改革;“租讓兩可”型供應方式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）03-0031-33 收稿日期：2020-02-02

工業用途國有建設用地（以下簡稱工業用地）作為工業企業建設與生產的必要資源，承載實體經濟發展的基礎性作用不言而喻。在當前國家大力發展實體經濟、加快建設制造強國的戰略背景下，如何深化工業用地供給側改革，創新工業用地供應方式和使用制度，切實降低工業企業用地成本，優化實體經濟營商環境，促進新型工業化快速健康發展成為熱點話題。國家一些地方已進行工業用地長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性出讓等靈活多樣的提高工業用地利用效率，降低工業企業用地成本，助推工業企業轉型升級和提質增效的有益探索，其中先租后讓一般是指國家將工業用地使用權提供給工業企業時即約定投入產出等條件，先將工業用地使用權出租給工業企業，達成約定條件后，再將工業用地使用權出讓給工業企業，并由工業企業支付租金和出讓金的行為，約定的租賃與出讓使用期限之和一般不超過30年，租賃使用期限一般不超過5年。本文認為，當前國家如針對工業企業創設既可先租后讓、亦可先讓后租的“租讓兩可”型工業用地供應方式，可切實提升工業用地節約集約使用水平，滿足工業企業個性化便利化用地需求，降低工業企業政策性制度性用地成本，激發工業企業聚力研發與生產的活力。

1 “租讓兩可”型工業用地供應方式概述

本文所稱“租讓兩可”型工業用地供應方式，是指國家將工業用地使用權先行以招標、拍賣、掛牌辦法出租或出讓給工業企業后，在相關條件下可協議將工業用地使用權轉為出讓或出租給工業企業，并由工業企業支付相應工業用地使用年期出讓金和租金的行為，約定的“租讓兩可”型工業用地使用期限不超過20年，即約定的出讓使用期限與約定的租賃使用期限之和不超過20年，并在合同中明確工業企業使用工業用地的分類準入標準、投入產出要求、用地退出處理、租讓轉換條件、履約保證金等方面的內容。市、縣人民政府“租讓兩可”型工業用地的出讓價格應當符合國家和各省地價評估技術要求，按照折算后不低于出讓時國家規定的最低價標準確定。市、縣人民政府以招標、拍賣、掛牌供應“租讓兩可”型工業用地的出讓起始價格應當依照基準地價對應的最高使用期限進行年期修正，租金起始標準應當依據工業用地基準地價確定并根據市場行情適時調整。

2 “租讓兩可”型工業用地主要管理思路

2.1 供應對象

市、縣人民政府應對涉及戰略性新興產業、先進制造業的工業企業優先提供“租讓兩可”型工業用地。市、縣人民政府應結合本地實際，按照土地使用標準，加強對“租讓兩可”型工業用地開發與投資強度等指標的管控，鼓勵工業企業盤活利用存量工業用地與使用高標準廠房等。

2.2 供應程序

市、縣國土資源主管部門應會同發展改革、經濟和信息化、城鄉建設、規劃、安全生產、環境保護等部門制定“租讓兩可”型工業用地供應方案，明確地塊四至面積、出讓起始價格、租金起始標準、相關約束條件、租讓可轉換情形等，經市、縣人民政府批準后由市、縣國土資源主管部門實施。“租讓兩可”型工業用地應采用招標、拍賣、掛牌辦法出讓和出租，對涉及戰略性新興產業、先進制造業的工業企業優先提供“租讓兩可”型增量工業用地，并明確不同地塊是先出讓還是先出租。

2.3 項目準入

市、縣人民政府應結合本地國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、產業用地政策、土地使用標準、產業生命周期、生態文明建設等、重點規定戰略性新興產業、先進制造業發展狀況，明確“租讓兩可”型工業用地項目準入標準。市、縣人民政府應組織發展改革、經濟和信息化、國土資源、安全生產、環境保護、財政、稅務、商務、規劃、建設、統計、消防等相關部門，從產業類型、投資規模、稅收產出、資源消耗、技術創新等方面對申請“租讓兩可”型工業用地的戰略性新興產業、先進制造業項目進行綜合評估，符合準入用地標準的，應根據具體項目提出具體土地使用約束性條件等。

2.4 約束內容

“租讓兩可”型工業用地有償使用合同應明確如下主要約束內容：

⑴“租讓兩可”型工業用地合同中應載明土地畝均投資強度、項目產值、納稅金額、綜合監管等，具體標準由市、縣人民政府結合本地實際情況規定。

⑵“租讓兩可”型工業用地先行以招標、拍賣、掛牌出讓給工業企業后，合同中應載明工業用地使用權出讓可轉為出租的情形：一般是指工業企業在達產后受讓工業用地使用期限屆滿之前為自身轉型升級發展，融通資金缺口、規避債務風險等，書面申請由市、縣人民政府返還部分原工業用地使用權出讓金后轉為租賃原工業用地使用權，市、縣人民政府經審核批準后一般按原土地使用權出讓價扣除土地實際使用年期的市場租金或打折（根據市場行情確定，扣率一般不超過20%）返還并轉為出租工業用地使用權給工業企業;合同中應載明工業用地使用權出租可轉為出讓的情形：一般是指工業企業經審核符合約定的投入產出等條件的，可申請將原工業用地使用權由租賃轉為受讓，市、縣人民政府經審核批準后由工業企業支付原工業用地剩余年期出讓金。

⑶工業企業取得“租讓兩可”型工業用地使用權后的轉換原則：工業企業先行招標、拍賣、掛牌受讓后轉為協議租賃工業用地使用權的，可再次轉為協議受讓工業用地使用權;工業企業先行招標、拍賣、掛牌租賃后轉為協議受讓工業用地使用權的，一般不得轉為租賃工業用地使用權。“租讓兩可”型工業用地以出讓為主、出租為輔。工業企業辦理相關核準與許可等手續時，工業用地出讓合同與出租合同具有同等效用。

⑷工業產業生命周期一般是指在社會經濟活動中，工業企業從開始入行到完全停業的時間，一般分為初立階段、成長階段、成熟階段、衰退階段。市、縣人民政府應根據工業企業運營規律、產業生命周期、產業發展方向等綜合監管工業企業，一旦察覺工業企業運營及其產業生命周期步入衰退階段時應及時與工業企業溝通協商，妥善處置工業用地使用權，防止出現新型“僵尸企業”。

⑸工業企業取得“租讓兩可”型工業用地使用權后存在非因政府及其有關部門行為和自然災害等不可抗力導致土地閑置、擅自改變產業項目與土地用途拒不整改或未在規定期限內完成整改、違法建設拒不拆除或未在規定期限內自行拆除等違反監管協議或相關規定情形的，市、縣人民政府及其綜合執法部門應對工業企業采取扣罰定金或保證金、強制拆除違法建筑物或構筑物、提前收回土地使用權、無償收回土地使用權等措施。

2.5 綜合考評

市、縣人民政府應制定工業企業“租讓兩可”工業用地的評估審核操作細則，明確工業企業可租讓轉換工業用地時的相關指標和要求。市、縣人民政府返還工業企業部分原工業用地出讓金后改為出租時應暫扣工業企業一定比例的履約保證金，以加大綜合監管力度、進一步督促工業企業依法依規辦事。

2.6 協同監管

市、縣人民政府應責成發展改革、經濟和信息化、國土資源、安全生產、環保、財政、稅務、商務、規劃、建設、統計、消防等部門各司其職，不斷加強相關部門協同監管、合規共管工業企業有償使用工業用地的合同履約行為，切實預防和及時處理工業企業違法違規行為。

3 結束語

市、縣人民政府應自覺以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持創新引領發展，著實為工業企業減壓解困，持續優化實體經濟營商環境，更好發揮政府在土地資源配置中的調節作用，將既包容變通又審慎監管的“租讓兩可”型工業用地供應方式，與長期租賃、租讓結合、彈性出讓等工業用地供應方式共同構建工業用地供給體系，尤其應為從事戰略性新興產業、先進制造業的工業企業提供優質便利服務，進而助力振興實體經濟、助推經濟高質量發展。