關于做好房地產項目質量管理檔案的思考

姚建新

摘 要：房地產項目質量管理檔案是房地產項目質量管理的真實記錄，也是房地產項目后期管理、維護、審計等重要現實依據。本文分析了房地產項目質量管理檔案含義、范圍及特點的基礎上，提出了房地產項目質量管理檔案的實施方案內容，并就落實該方案提出了具體的對策建議，為做好房地產項目質量檔案管理提供遵循。

關鍵詞：房地產項目;質量管理檔案;規范化

房地產項目檔案是指在房地產項目提出、立項、審批、勘察設計、施工、監理、竣工等環節中產生的具有保存價值的文字、圖表、聲像等形式及載體的文件資料。房地產項目質量管理檔案是房地產項目質量管理的真實記錄，也是房地產項目后期管理、維護、審計等重要現實依據。因此，做好房地產項目質量管理檔案工作具有積極的現實意義。

1 房地產項目質量管理檔案概述

1）房地產項目質量管理檔案含義。房地產項目質量管理檔案（以下簡稱“質量管理檔案”）是指依據國家現行的相關法律、法規、技術標準、設計文件和工程合同，實現房地產項目安全、使用、經濟、美觀等特性綜合質量要求所產生的具有保存價值的文字、圖表、聲像等歷史記錄。

2）房地產項目質量管理檔案范圍。從房地產項目質量管理構成來看，其質量管理檔案包括：房地產項目決策質量檔案;規劃、設計質量檔案;施工質量檔案，以及社會工作質量和房地產項目生產過程工作質量等等。

3）房地產項目質量管理檔案特點。除了成套性等特點外，質量管理檔案還具有廣義性、時效性等。廣義性，是指涉及房地產項目質量管理中所涉及的具有保存價值的材料均納入檔案收集、歸檔范疇。動態性，房地產項目質量定期接受相關方的質量評審，不斷調整質量要求，以改進房地產項目產品、體系及過程質量，以滿足社會各方要求，在此過程中所產生的具有保存價值的文件資料均被納入歸檔范疇。

2 制定房地產項目質量管理檔案實施方案

1）實施目的、目標。結合房地產項目質量管理實際基礎上，確定質量管理檔案工作目的“兩提升、一保障”：提升房地產項目關聯部門對房地產項目質量管理工作重視，提升區域房地產項目質量管理水平，保障居民擁有安全、可靠、人性化人居環境。質量管理檔案目標：清晰反映不同階段房地產項目質量情況、現狀及改進措施，做好房地產項目質量管理，積極探索、完善房地產項目質量管理檔案工作內容及形式。

2）組織保障、職責。為保障質量管理檔案工作的規范實施，需要成立具體的工作小組，各參與方共同落實，實行專人負責。工作小組由住房保障分管領導，由承建單位、監理部門、設計機構等組成。主要職責：負責制定和監督質量管理檔案計劃及落實情況;梳理質量管理檔案依據及內容;定期匯總、更新質量管理檔案，及時歸檔，妥善利用。

3）檔案依據、內容。涉及房地產項目的國家級、部委級規范性文件，以及地方性法規、技術規范等。如《檔案法》《建筑法》《建設工程質量管理條例》《建設項目檔案監督指導工作指南》《建設項目電子文件歸檔和電子檔案管理暫行辦法》等等。房地產項目質量管理檔案分為兩大類，一類是區域房地產項目質量管理情況，如房地產項目業務指導、質量控制、從業人員培訓;一類是反映具體項目質量管理情況。其中，前者為基礎質量管理檔案，后者為動態質量管理檔案。基礎類應是每個房地產項目應達到的標準，而動態類則是各個房地產項目具體落實情況。

3 做好房地產項目質量管理檔案對策

1）加強質量控制檔案管理。針對當前房地產項目質量管理現狀，出臺行業和區域質量檔案管理標準，增強房地產項目質量管理的針對性和可執行性。目前，房地產項目質量管理，多采用專項的質量控制、不定期質量督導等，如，采用查閱相關資料、現場訪談、項目審閱等方式進行。現場督導、項目審閱能夠有效判別房地產項目質量優劣等，但現場督導和項目審閱更多的是注重項目結果，且時間有限往往存在深度不夠，延續性不強，對從事房地產項目質控人員自身條件要求高等，制約了房地產項目質量管理工作。因此，要將房地產項目質量管理檔案納入房地產項目質量管理，實行“三同步”。即，將質量管理檔案同步納入房地產項目設計、建設、驗收等全過程，將房地產項目質量管理檔案從環節控制與終末控制結合起來，堅持行業主導、機構配合、專人負責、動態管理的模式。收集、整理質量管理檔案能夠實時掌握房地產項目質量情況，彌補現場訪談、項目審閱質量管理督導不足等，實現房地產項目質量管理的持續性、連續性評價，提升房地產項目質量管理的科學性。

2）落實質量控制檔案制度。在現有法律法規和行業規范標準的基礎上，完善質量管理檔案標準和要求。首先，房地產項目及其主管部門要高度重視質量管理，尤其是質量管理檔案的收集、整理等工作，切實提升質量管理檔案現實重要性、必要性認識，嚴格執行“三同步”原則;其次，要建立健全科學合理的質量管理檔案規章制度，如《關于建設工程質量管理條例實施細則》《關于執行<建設項目檔案監督指導工作指南>若干規定》《關于落實<建設項目電子文件歸檔和電子檔案管理暫行辦法>若干要求》等等，為房地產項目質量管理檔案工作提供可靠的制度保障。最后，要加強各項規章制度落實情況的監督檢查。房地產項目主管部門要會同建設部門、項目開發企業等共同做好質量管理檔案工作的監督檢查，尤其是房地產項目質量管理領域的基礎資料中的共性資料的收集，確保各項規章制度和要求落到實處。

3）發揮質量控制檔案價值。檔案的價值在于其利用，在于其作用的發揮。發揮出項目質量管理檔案的價值，一是，將房地產項目質量管理檔案作為房地產項目竣工驗收的重要依據之一，切實增強項目質量檔案管理的重要性認識，確保項目質量檔案發揮其應有價值。二是，不斷豐富項目質量管理檔案內涵，組織房地產項目主管部門、行業專家和參建企業，進一步統一區域房地產項目質量管理檔案的規范和標準，尤其是項目質量檔案管理的利用方面的規章制度的執行和落實，積極發揮出項目質量檔案管理價值。三是，針對當前轄區內房地產開發機構資質及規模的不同，要注重不同級別、不同規模房地產項目質量管理檔案利用的普遍性及個性化情況的相統一。四是，近年來，隨著房地產項目越來越多，重建設質量，輕檔案管理質量的現象不同程度存在，主要原因是過于追求項目的建設進度、經濟效益，沒有給予項目質量管理檔案以充分的重視。為此，要積極應用大數據、云計算以及計算機等信息技術，做好項目質量管理檔案的編研工作，豐富編研成果，切實發揮質量管理檔案在房地產項目中的價值和作用。

參考文獻

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