房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入及會計核算的分析

田明玉

[摘 要] 現(xiàn)階段隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，使得在城市當中的人口數(shù)量不斷地提升。對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)而言，有著越來越大的推動作用，同時一定程度上推動了我國經(jīng)濟的整體發(fā)展。就房地產(chǎn)的發(fā)展而言，由于受到各種因素的影響，使得在發(fā)展的過程中，容易在會計核算過程中出現(xiàn)問題。文章著重對房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入，以及會計核算進行詳細的分析。

[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；確認銷售；會計核算；銷售商品

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

在現(xiàn)階段的發(fā)展過程中，從房地產(chǎn)處于賣方市場的角度上分析，房地產(chǎn)開發(fā)商提出更加豐富多樣，同時便于客戶接受的付款方式，如房款全額交付、預交訂購款等，在這樣的發(fā)展背景下，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售有著更大的發(fā)展空間，這些方式有利于保障企業(yè)的銷售收入。

一、研究背景

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展和社會的進步，使得城市當中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響越來越大。但是，當前房地產(chǎn)行業(yè)在局部區(qū)域出現(xiàn)了投資過熱等發(fā)展情況，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要遵守國家政策和政府對房地產(chǎn)市場以及資金方面的要求。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，會遇到各種各樣的問題，如出現(xiàn)核算方面的問題，但是房地產(chǎn)企業(yè)應以遵守國家政策為前提，更加重視會計核算工作，避免商品銷售風險，保證企業(yè)的銷售收入。

二、收入確認問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品的收入而言，則需要基于幾個不同的條件進行確認。首先，需要保障企業(yè)可以將商品所有權，包括存在的主要風險以及報酬，可以全部轉(zhuǎn)移給購貨一方。因此，需要企業(yè)在這個過程中，沒有保留商品的設計所有權以及繼續(xù)管理權。其次，需要針對性地計量其收入的金額，對于出現(xiàn)的經(jīng)濟利益而言，很大程度上流入企業(yè)當中，同時，準確計量發(fā)生和即將發(fā)生的成本，確保企業(yè)的銷售收入。

對于新會計制度而言，通過確認銷售收入，可以增強會計信息的可靠性、穩(wěn)定性和合理性，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時新會計制度對于相關的工作人員提出了更高的職業(yè)性要求，需要工作人員提升業(yè)務能力和業(yè)務熟悉程度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售中發(fā)生的財務關系，如土地征用的相關政策、房地產(chǎn)建筑材料的采購、資金籌集、商品房的銷售、土地使用權轉(zhuǎn)讓等所發(fā)生的貨幣資金結算關系等。因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售與其他類型的商品并不相同，包括制定銷售合同、房屋竣工、驗收、收款等諸多環(huán)節(jié)，因此在房地產(chǎn)業(yè)務辦理中，對財務人員有著更高的要求，財務人員應遵循新收入準則核算編制會計憑證，以便財稅機關、主管部門查閱房地產(chǎn)商品帳目。但是很多財務工作人員的政策水平和業(yè)務能力不高，在處理業(yè)務中，存在主觀性和隨意性的問題。為了避免房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，出現(xiàn)銷售推遲和提前的問題，防止某些房地產(chǎn)企業(yè)隨意調(diào)節(jié)經(jīng)營業(yè)績，需要分析和研究房地產(chǎn)商品的銷售問題，避免房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程出現(xiàn)財務風險，更好地保障房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，確認其特殊商品的銷售收入。

三、會計制度的確認原則

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售中需要滿足幾個不同的確認收入原則。首先在確認的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應遵循新收入準則，基于謹慎性的原則充分保障房屋在竣工驗收上的嚴謹性，保障房地產(chǎn)商品有著較高的合格程度。在進行竣工結算時，通過對成本合理的計量，保障客戶在房屋竣工后順利辦理房屋移交手續(xù)，將房屋及時交付給購房者使用。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行竣工結算時間與合同簽訂的時間上，需早于交房的實際時間，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)在交房日可以取得預收房款[1]。

四、商品房銷售確認爭議性問題

（一）簽訂預售合同收取

房地產(chǎn)企業(yè)與購房者在簽訂預售合同收取過程中，由于房屋沒有建成，房屋的最終面積暫時無法確定，因此房地產(chǎn)企業(yè)應增強對商品所有權風險的重視程度，包括其中的報酬，無法轉(zhuǎn)讓給其他的購買人員等問題。例如某些購買者雖然已經(jīng)完成了貸款，但是開發(fā)商仍然掌握著房屋的實際管理權，房地產(chǎn)企業(yè)對成本方面無法有效計量和確認。

（二）訂立正式合同

房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，增強了對城市居民的影響。在商品房銷售中，雖然在房地產(chǎn)企業(yè)和購房者雙方訂立了正式的法律合同，但是對于商品所有權而言，面臨的主要風險是報酬性問題沒有轉(zhuǎn)移，購買收入未得到認可。在我國現(xiàn)階段的發(fā)展過程中，對于商品房的銷售采用的是相同的格式合同。因此在面積差異、房屋質(zhì)量等問題的處理過程中，需要符合相應的建造合同條件。因此房地產(chǎn)企業(yè)應依據(jù)建造合同當中的確認原則，對銷售收入進行確認，更好地避免財務風險。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗收

房地產(chǎn)商品竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，驗收不合格的商品，不得交付使用。在進行財務工作辦理的過程中，由于會計人員以及注冊會計師會對開發(fā)產(chǎn)品進行一定程度的分析，因此就導致在業(yè)務辦理的過程中，需要有針對性地確認銷售收入。因為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品不同于其他工商業(yè)產(chǎn)品，只有在完成了竣工決算之后，才可以通過相應的計量確認銷售收入。因此，就需要在開放項目的注冊過程中，通過會計人員計量收入有關的成本，這需要經(jīng)歷較長時間的財務辦理流程。

當產(chǎn)品進入竣工驗收階段，就會在一定程度上直接影響經(jīng)營結果。成本是衡量房地產(chǎn)企業(yè)工作的重要指標，因此會計人員在工作的過程中，便需依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的法律和之前設定的具體計劃，加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，確認計算決算的金額，同時還需要保障在分析的過程中，能夠依據(jù)房地產(chǎn)工程項目的實際情況，分析總體成本，計量銷售收入[2][3]。

（四）未來發(fā)展建議

對于房地產(chǎn)而言，在未來的發(fā)展過程中，由于相比較其他類型的產(chǎn)業(yè)而言，有著一定的特殊性，一般來說，其確認的主觀性會一定程度上高于工商業(yè)的水平，使得在對于一般類型的工商契約而言，需要根據(jù)不同原則確定銷售收入。在未來的發(fā)展過程中，可以結合房地產(chǎn)企業(yè)的不同發(fā)展形式，分析其銷售確認風險，進而能夠避免在確認收入的過程中，出現(xiàn)不同程度上的會計信息流失。

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)銷售的過程中，首先應管控商品的竣工驗收環(huán)節(jié)，以此保障商品質(zhì)量的合格性，同時，對竣工產(chǎn)品進行合理的計量。在房屋辦理了移交手續(xù)之后，轉(zhuǎn)移法律方面權力。在現(xiàn)階段的發(fā)展背景下，由于程序化的發(fā)展使得房地產(chǎn)企業(yè)降低了管理過程中存在的風險性問題，同時在竣工之后，保障了商品的合格性。因此能夠在未來的發(fā)展過程中，提升房地產(chǎn)企業(yè)的收入分析能力，避免業(yè)務辦理過程中的風險性問題和不同程度的滯后性的問題。

五、結語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，一定程度上推動了我國經(jīng)濟的整體發(fā)展，對城市居民的影響越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)新會計制度對確認銷售收入及會計核算進行分析，以此推動我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟和房地產(chǎn)的發(fā)展建設。因此在未來的發(fā)展建設過程中，需要進一步重視房地產(chǎn)企業(yè)管理和標準，更好地保障企業(yè)的銷售收入。

參考文獻：

[1]王樂琪.融匯公司“江山御景”項目土地增值稅稅務籌劃案例研究[D].華東交通大學，2020.

[2]劉哲.新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析[D].山西大學，2020.

[3]張馨.新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認與成本核算的影響研究[D].山西大學，2020.