社區(qū)物業(yè)發(fā)展法律困境及其生成機(jī)制

摘要：隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，城市中多層甚至高層社區(qū)成為主流，對于社區(qū)的服務(wù)與管理，物業(yè)起到了舉足輕重的作用，但在實(shí)際生活中，業(yè)主對物業(yè)要求與物業(yè)工作之間仍然存在鴻溝，不少業(yè)主不滿物業(yè)公司所提供的應(yīng)有服務(wù)，并以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)的不交少交使物業(yè)公司逐漸減少服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量，更加加劇了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，使物業(yè)公司的管理陷入兩難的境地，本文將通過分析這些現(xiàn)象，厘清業(yè)主、物業(yè)公司、政府所處的關(guān)系與地位，破解困境，制定合作共管的生成機(jī)制。

關(guān)鍵詞：物業(yè);業(yè)主;法律關(guān)系;

一、問題的提出

近年來，我國社區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的沖突不斷加劇，主要表現(xiàn)在隨著市場化的蔓延，不斷攀高的物業(yè)費(fèi)使業(yè)主不滿，此外，業(yè)主內(nèi)心所期望的物業(yè)費(fèi)價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)值不相匹配。從本質(zhì)來看，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)與業(yè)主之間其實(shí)質(zhì)是合同關(guān)系，但對于此合同的履行，也存在諸多問題。物業(yè)公司得不到相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用，便會(huì)采取裁減人員或降低服務(wù)質(zhì)量等方式維持公司運(yùn)轉(zhuǎn)，而如此更會(huì)引起業(yè)主們的不滿，使合同履行進(jìn)入惡性循環(huán)。

另外，對于該問題的解決方式仍然存在很大的漏洞與不足，當(dāng)業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)為手段來解決矛盾時(shí)，往往得不到雙方滿意的解決措施，最終不得已而求助于訴訟方式，但法院在審理此類案件時(shí)，只能對物業(yè)服務(wù)合同的履行進(jìn)行調(diào)解與審判，無法從根本上解決問題，實(shí)際中甚至出現(xiàn)業(yè)主不滿判決而在法院門口聚眾鬧事等不良現(xiàn)象。[1]對于部分業(yè)主，采用媒體曝光、輿論引導(dǎo)、撥打12345市長熱線尋求解決，但此類及解決方式不僅成本高昂，并且適用范圍小，并不能普遍性適用，對于問題的解決起不到?jīng)Q定性作用。

二、社區(qū)物業(yè)發(fā)展中的困境

當(dāng)前，社區(qū)物業(yè)不斷發(fā)展，上述問題不僅僅是物業(yè)合同履行過程中的表象問題，在訴訟中，表面上看業(yè)主是天然的弱者，但實(shí)際上，物業(yè)公司并非天然強(qiáng)者，業(yè)主也并非必然弱者，兩者在發(fā)展過程中面臨諸多困境。

（一）、物業(yè)價(jià)格與物業(yè)價(jià)值之間的困境

我國物業(yè)費(fèi)的確定有政府指導(dǎo)價(jià)與市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種，在我國剛剛步入改革開放初期，物業(yè)公司大多采用的是政府指導(dǎo)價(jià)，但政府指導(dǎo)價(jià)格普遍穩(wěn)定，缺少靈活性變通性，隨著社會(huì)的發(fā)展，政府指導(dǎo)價(jià)格已完全不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)度，使物業(yè)價(jià)值由于物業(yè)價(jià)格而不斷縮水。相反，市場調(diào)節(jié)價(jià)是根據(jù)市場發(fā)展變化不斷調(diào)節(jié)物業(yè)價(jià)格，適應(yīng)市場需要。但市場調(diào)節(jié)價(jià)格由于過多的自主性，而往往容易出現(xiàn)物業(yè)價(jià)格遠(yuǎn)超物業(yè)價(jià)值的情形，引發(fā)業(yè)主的不滿，激化雙方矛盾。故物業(yè)價(jià)格與物業(yè)價(jià)值在發(fā)展中存在一定的落差，陷入發(fā)展的困境。

（二）、無公德個(gè)體與物業(yè)管理之間的困境

社區(qū)物業(yè)在管理中主要包含兩方面內(nèi)容：一是對業(yè)主的管理，二是對社區(qū)公共環(huán)境、公共硬件設(shè)施的管理。但在社區(qū)居住的居民中，也存在無公德個(gè)體，如隨地亂扔垃圾、私自更改花園、搭建違章建筑等，此類行為不僅破壞社區(qū)整體的居住環(huán)境，更有甚者可能違反相應(yīng)的法律法規(guī)。[2]對于此類居民的行為進(jìn)行約制與管理，本應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主團(tuán)體或基層政府組織的職責(zé)范圍，但社區(qū)物業(yè)在發(fā)現(xiàn)此類行為實(shí)施管理或通告政府組織時(shí)，這些無公德個(gè)體會(huì)對社區(qū)物業(yè)懷恨在心，并以拒交物業(yè)管理費(fèi)為抗辯手段，使二者之間關(guān)系陷入困境。

（三）、無組織業(yè)主和物業(yè)之間利益發(fā)展困境

社區(qū)管理是一項(xiàng)復(fù)雜工作，有諸多資金流動(dòng)與財(cái)產(chǎn)關(guān)系，如電梯間的廣告，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，但業(yè)主們卻往往不知這筆收入的走向，這是因?yàn)榇嬖趦煞N情形，一是業(yè)主資金等自治應(yīng)當(dāng)依靠于業(yè)主團(tuán)體，而當(dāng)下法律體系并沒有確定的業(yè)主團(tuán)體的法律地位，只能有不具備法人資格的業(yè)主委員會(huì)代為執(zhí)行，業(yè)主委員會(huì)缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，很可能與物業(yè)形成利益共同體，損害業(yè)主們的正當(dāng)利益。[3]二是可能部分社區(qū)相關(guān)法律意識(shí)淡薄，并沒有組成相應(yīng)的業(yè)主自治組織，這筆資金就由物業(yè)公司代勞，并支付一定的管理費(fèi)，但操作的不透明使社區(qū)物業(yè)與無組織業(yè)主間的利益分配與發(fā)展陷入困境。

三、社區(qū)物業(yè)困境的生成機(jī)制

社區(qū)物業(yè)與社區(qū)居民所簽約的合同實(shí)質(zhì)為服務(wù)合同，在遇到較大的糾紛時(shí)，只能依賴于司法救濟(jì)，但法院居中裁判僅能針對合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行裁判，而無法真正解決矛盾。故只能在矛盾中找尋生成機(jī)制并予以克服，才能真正經(jīng)解決社區(qū)物業(yè)與業(yè)主的發(fā)展困境。

（一）、業(yè)主自治意識(shí)不足

業(yè)主自治是當(dāng)下社區(qū)良好發(fā)展的基礎(chǔ)，是可以與社區(qū)物業(yè)公司形成良好契約的前提，所以加強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)尤為重要，這樣可以將一盤散沙的業(yè)主形成一致站位的團(tuán)體，改變一對一的原始業(yè)主與物業(yè)關(guān)系的形態(tài)，[4]不僅擴(kuò)大與強(qiáng)化業(yè)主的發(fā)聲，還可以與社區(qū)物業(yè)公司職權(quán)分明，雙方更好的履行權(quán)利義務(wù)，避免物業(yè)費(fèi)的滑坡，為社區(qū)物業(yè)與業(yè)主矛盾提供解決基礎(chǔ)。通過加強(qiáng)業(yè)主的自治意識(shí)，使業(yè)主主動(dòng)參與管理社區(qū)的相關(guān)事務(wù)，更進(jìn)一步牢固業(yè)主自身當(dāng)家作主的意義，在物業(yè)公司工作時(shí)，更好地發(fā)揮監(jiān)督職能，通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等自治機(jī)關(guān)，行使相關(guān)權(quán)利，保護(hù)大多數(shù)組織業(yè)主的正當(dāng)利益。

（二）、基層政府管理缺位

基層政府在社區(qū)活動(dòng)中也扮演著舉足輕重的作用，當(dāng)下在社區(qū)的管理與治理方面，政府過多的放任管理權(quán)，在有物業(yè)管理的社區(qū)就減少管理，在沒有物業(yè)管理的社區(qū)就加強(qiáng)管理，使社區(qū)物業(yè)承擔(dān)較大的管理義務(wù)，但卻沒有相應(yīng)的執(zhí)法權(quán)，如高空拋物與違規(guī)搭建等，使受侵害業(yè)主不知如何救濟(jì)，迫不得已走司法途徑，不僅加大維權(quán)成本，還會(huì)造成我們司法資源的浪費(fèi)。故基層政府應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化其管理職能，參與到業(yè)主自治的監(jiān)督引導(dǎo)中去，使業(yè)主與物業(yè)關(guān)系互助發(fā)展。

四、結(jié)語

由于我國社區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)的特殊性，使得社區(qū)物業(yè)在發(fā)展過程中制度不夠完善，治理經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，與業(yè)主存在許多復(fù)雜的歷史遺留問題，生成了當(dāng)下發(fā)展困境，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾尖銳突出，不利于在當(dāng)下城市大力擴(kuò)張的背景下社區(qū)業(yè)主自治的破繭，故應(yīng)當(dāng)不斷提升業(yè)主的自治意識(shí)與自治能力，加大政府的監(jiān)督作用，使社區(qū)物業(yè)與業(yè)主關(guān)系發(fā)展步入良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉安.業(yè)委會(huì)發(fā)展的困境及其突破[J].城市問題，2012

[2]陳文.物業(yè)服務(wù)合同若干法律問題研究[J].現(xiàn)代法學(xué)，2004

[3]楊青達(dá).名實(shí)分離與融合：業(yè)委會(huì)參與社區(qū)治理的制度與實(shí)踐分析[J].中南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）， 2017

[4]郭梅.集體行動(dòng)視野下業(yè)委會(huì)自治能力研究[M].上海交通大學(xué)，2016

作者簡介：

張榮斌（1993-），男，漢，山東省濰坊市臨朐縣，青島科技大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，民商法方向。