我國小產權房交易合同糾紛問題的思考
——以兩個典型案例為視角

喬心培 張天歆

(1.貴州財經大學 貴州 貴陽 550000;2.海通證券股份有限公司 北京 100000)

一、案情簡介

(一)彭某、王某買賣合同糾紛

王某與彭某在某房產中介處就彭某房產進行交易。王某在對彭某房屋性質為小產權房做出充分了解后，約定以40萬的價格購買并簽訂購房合同，彭某在房款結清后配合王某去大隊辦理房屋證明。后王某在支付15萬購房款后，以房產不能過戶為由向法院提起訴訟，請求判定房屋買賣無效，彭某返還購房款及占用期間的利息。彭某反訴請求解除買賣合同且王某支付相應違約金。

一審法院判定雙方買賣合同無效。彭某應當返還購房款并支付利息且對于違約金的訴求不予支持。二審法院駁回上訴，維持原判

(二)柯某、鄭某買賣合同糾紛

柯某與鄭某約定以20萬的價格購買鄭某的小產權房屋。后柯某裝修入住并繳納購房款11萬元，約定期過后鄭某就剩余購房款多次催討但柯某均未付款。鄭某據此向法院提起訴訟，請求柯某付清剩余購房款和利息。柯某辯稱應返還原物后由鄭某返還先前購房款并賠償裝修后損失。

在一審中，法院判定買賣合同無效，雙方約定的利息支付不予支持，柯某據此取得的房屋認定為沒有必要返還，但應根據協議款對鄭某進行9萬元補償。二審法院駁回上訴，維持原判。②

二、我國小產權房的法律概念

我國實行的是國有土地和集體土地共存的二元制土地所有權制度，傳統的商品房交易是基于國有土地為基礎，辦理過戶登記手續而取得房屋的所有權。近幾年由于普通商品房價格持續上升，依托于集體土地而建成的小產權房在房地產交易市場上的交易層出不窮。國有土地以其合理的規劃進行開發和利用，而與之相反，小產權房不僅存在于宅基地等農村集體土地中，甚至有些存在于耕地、林地等非建設規劃用地中，這不僅給房產交易帶來難題，也對于集體土地的合理配置帶來了相應的挑戰。③

與傳統的70年產權商品房相對應，所謂小產權房即一種在集體土地上建設，未設定產權的房屋。在法律上并不存在小產權房的概念，其是在具體的交易活動和司法實踐中，根據交易雙方對于該房屋標的的買賣而約定俗成的一種稱謂。

小產權房主要有兩個特點。首先，此類房產一般建設在集體土地上，由上述案例一可知，王某在購買該房屋時，標的包括該房屋和與之附加的宅基地使用權，該房屋屬于農村集體土地所有。其次，該類房屋無法設定產權，我國當前的土地證和房產證均是依托國家土地統一規劃開發形成的商品房而產生，小產權房無法繳納土地出讓金，無法辦理過戶、抵押等設定財產權的法律手續，該案例中王某正是因為房屋無法進行正常過戶手續而提起訴訟。在我國，由村委或鄉政府頒發的產權證不能取代房管部門頒發的產權證，因此不能進行土地和房屋的備案。對于非法建設于耕地、林地的房屋，在強制拆除的情況下不僅面臨無法獲取賠償，還面臨購房款無法追回等經濟糾紛。④

三、我國小產權房交易現狀和存在問題

當前雖然我國出臺了一系列法律法規和規范性文件一再規范禁止小產權房買賣，但是我國小產權房交易依然活躍于房地產交易市場中。買賣雙方進行小產權房交易，甚至于第三方擔保的交易的情況層出不窮，當前小產權房的交易情況主要存在以下兩個問題：

(一)小產權房買賣屢禁不止。小產權房在建設過程中的用地大多為集體土地，其相對于普通開發商對國有土地進行征地后再建設商品房的過程中，首先避免了繳納土地出讓金等稅費，但其因此也無法取得土地出讓證。其次，小產權房在建設過程中往往是由村委或開發商違規建造，其生產成本及規劃的合理性遠低于普通商品房，與傳統商品房相比，小產權房在銷售時往往也沒有固定統一的價格，其物業費及管理費等也不盡相同。

(二)房地產交易市場不規范。除買賣雙方外，第三方房地產中介機構的介入也推動了小產權房的交易。在案例一中，作為居間方的房產中介不僅為購買小產權房提供擔保，且與彭某對王某做出進行村委更名過戶等承諾，但此更名并不能作為王某獲得該房屋產權的依據。房產中介往往利用買賣雙方信息不對稱的情況推動小產權房的交易，甚至于非房管部門頒發的產權證，類似于“鄉產權證”等不具備相應法律效力的文件也用來作為對購房者進行過戶的承諾。政府等相關部門檢查力度缺失也導致交易市場的亂象，在案例二中，法院認定雙方交易合同無效，但柯某已購買的小產權房因裝修入住而被認定為不必要返還的情況，案例一中法院則認定為應該返還房屋。在司法過程中造成兩個法院判決不同的原因主要是對于小產權房交易的立法不完善，對于其交易后的財產權損害問題未能形成統一的處理辦法，僅依照國土資源部等聯合下發的文件規范小產權房不予確權等問題并不能完全規范房產交易市場。⑤

四、規范我國小產權房交易的思考

首先要統一買賣合同無效后的處理原則，在具體的司法實踐中，法院要平衡買賣雙方的利益。在小產權交易中，往往賣方應負主要責任，但從上述兩個案例來看均是買方做出違約的情形，僅通過居住年限及房屋使用程度不足以作為不必要返還的依據。雖然買賣合同無效，但可根據雙方信賴利益損失做出賠償，據此可更好的維護交易雙方的利益。⑥

其次要規范房地產交易市場，針對于居間方的交易擔保問題加以規范，加強相應立法以禁止房產中介的亂象。政府應加強規范房產交易、防范不法中介的宣傳，以此凈化非法交易，促進房地產交易市場健康有序發展。

【注釋】

①《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》

②中國裁判文書網http://wenshu.court.gov.cn/

③張紅星.小產權房問題及對策研究.[J].河北企業,2019.1

④米傳振.論宅基地轉讓和小產權房買賣中的“外來戶”——基于分家傳統的視角.[J].重慶大學學報(社科版)2019

⑤《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》和《關于遏制違法建設“小產權房”問題的通知》

⑥龔柳方.論小產權房的本質和出路.[J].黑龍江省政法管理干部學院學報.2018