淺析高校校園門面房的經營業態管理

王有良 陳莎莎

淺析高校校園門面房的經營業態管理

王有良 陳莎莎

[沈陽工業大學]

高校校園門面房是高校資產的重要組成部分，其經營管理除具有一般資產經營的共性外，還有其特殊性。這些特殊性決定高校校園門面房的經營業態是具有選擇性的，經營業態的選擇既要保障學校師生的基本生活需求，也要實現國有資產的保值增值；既要服務的高質量，也要保證經營從業者的收益需求。因此，行之有效的經營業態管理，合理、優化的經營業態組合，對高校校園門面房的經營來說，意義尤為重要。

高校；校園門面房；經營業態管理

高校整體規劃在校園擴建和新校園建設中愈發受到重視，以達到功能齊全，其中就有滿足師生基本生活需求的功能性用房，即校園門面房。隨著校園門面房的增加，如何進行科學管理，越來越引起高校相關管理部門的重視，也得到了相關研究者的關注，成果豐碩。這些研究成果對各高校的實際工作給予很大幫助。在眾多的研究成果中，筆者發現對校園門面房的經營特征和經營業態管理方面的研究散落在相關的研究成果中，沒有形成專門系統的研究成果，筆者結合自身的工作實際，嘗試對校園門面房的經營業態管理存在的問題進行分析，就建立合理、優化的經營業態組合給出建議，以期對各高校校園門面房的經營管理工作有所裨益。

一、高校校園門面房經營業態的特征

“就高校資產而言，除具有一般資產的共性（如經濟資源特征、貨幣計量、權屬特征、資產形態）外，還具有明顯的個性特點。”[1]校園門面房是高校資產的重要組成部分，因其功能明確為后勤保障服務，滿足師生的基本生活需求，所以校園門面房的經營業態管理除具有一般的共性外，還有以下三方面的特征：

（一）經營業態的選擇要突出保障功能

高校校園門面房主要功能是滿足全校師生的基本生活保障需求，撇開保障談經營，校園門面房就失去意義，因此高校門面房的經營業態并非“法無禁止即可為”，而是要結合學校師生的需求選擇相應的經營業態。

（二）經營業態的選擇要重視價值收益而非利潤最大化

“高校經營性資產的目標和性質從一開始就具有多重屬性，既有追求經濟效益的企業屬性，同時還有與高校自身的價值取向和目標相兼容的問題。”[2]高校校園門面房的經營要追求經濟效益，因其經營的目標本身具有保障國有資產保值增值和為學校發展提供穩定的資金支持的目的。但其經營業態的選擇卻不能僅有企業屬性，不能以獲取經濟效益作為唯一衡量標準，而應該將經營業態的目標選擇重點放在價值收益上，即不是哪種經營業態能夠帶來更多租金收入就引入哪種經營業態，而是要符合高校的發展定位和價值取向，以滿足師生的基本生活需求為導向，“高等學校資產必須具有能夠為學校帶來社會效益與經濟效益的職能。”[2]獲得社會效益應該是高校門面房經營效益中的重要組成部分。

（三）經營業態的選擇受國家和主管部門政策約束

高校資產屬于國有資產，原則上屬于非經營性資產。門面房雖然在功能規劃中用于經營，但需高校向上級主管部門申請后，才能轉為經營性資產使用。校園門面房的國有屬性，決定了其經營業態的選擇受政策約束。國家對學校經營性用房有明確的限制：“學校所有的經營性用房、場所不得從事影響教學生活秩序以及與法律法規相違背的各類經營項目”，從這個要求中，我們可以看出，經營業態的選擇要符合高校的發展定位。同時高校門面房經營亦受教育主管部門的約束，如教育部就明文規定“嚴禁招生單位向社會培訓機構提供考試招生輔導活動場所和設施，”[3]考研輔導類這種經營業態是不允許在校園內經營的。

二、高校校園門面房經營業態管理方面存在的問題

（一）經營業態布局不合理，重復嚴重

高校校園門面房的經營業態組合是需要隨著師生需求的變化而動態調整的過程，但目前高校門面房經營的實際狀況復雜，一方面仍有部分高校校園門面房歸屬不同主管部門，缺乏統一協調機制，經營業態嚴重重復，導致惡性競爭、經營服務質量下降、經營從業者收入減少等一系列問題；另一方面在經營業態布局方面，很多高校缺少統籌規劃，沒有完全按需對經營業態進行布局，經營業態重復的同時，也存在保障服務業態的缺項，沒有形成有效的業態組合。

（二）逐利明顯，弱化服務保障

高校門面房經營管理部門有實現國有資產保值增值和為學校發展提供資金支持的任務。這些任務導致管理部門在選擇經營業態時過度追求租金的高收益，以完成學校下達的指標任務，如引入較多行業利潤高的餐飲業態等，自然經濟收益能夠得到保障，但這種片面追逐高收益項目的行為，可能會導致一些能夠提升學校經營品質，提高辦學質量的項目因租金虛高的原因無法進入高校，導致經營業態整體的結構性失衡。同時，校園門面房經營管理部門在保障項目招租過程中采取公開競價形式，雖保證了招租的公開透明，但也使租金價格一路走高。經營從業者的收益因此逐步減少，服務質量大打折扣，且在退出機制方面容易引發糾紛。

（三）品質低，經營形象差

由于歷史原因，很多門面房未進行公開招租，透明度較差。而且經營從業者很多為學校教職員工的家屬，經營的品項雖符合學校對經營業態的需求，但經營品質偏低，沒有品牌效應，管理落后，經營形象較差。

三、高校校園門面房經營業態優化管理的建議

基于高校校園門面房經營業態特征和目前存在問題的分析，可以發現，經營業態管理不能等同于社會房產的經營業態管理，應該“要選擇性的進行招商”，“符合校園的整體安排，提升校園文化的檔次和水平，滿足校園服務需求”[4]，合理、優化的經營業態組合是高校校園門面房管理能力的體現，也是促進經營從業者之間形成良性競爭，達成共贏的重要舉措。筆者結合自身的工作實踐，就經營業態管理進行分析，以期拋磚引玉，為各高校的校園門面房經營管理提供借鑒。

（一）保障先行，滿足師生的需要

高校校園門面房的保障功能突出，拋開保障業態談經營，無異于南轅北轍，喪失高校設立門面房的初衷和意義。所以高校門面房管理部門在選擇經營業態方面，首先要考慮保障師生的基本生活需求的品項，視門面房的數量情況，決定引進經營業態次序，爭取做到全而精，如校園超市、物流快遞、文印社、書店、金融機構、通信業務、理發店、洗衣店、藥房、眼鏡店、浴池等師生生活基本保障項目要齊全。即使一些經營業態的利潤較低，也要在降低租金甚至免租金的情況下引入。在保障基本生活需要的基礎上，再行引入提升師生生活品質的其他經營項目。

(二）實現共贏，保障經營者權益

“學校規劃校園門面房（商戶）的目標是為師生提供優質的生活保障服務，而承租商戶的目標是獲取更多的經濟收益，本身這兩個目標就是矛盾的。”[5]實現兩者之間關系的平衡，就要求管理者對經營業態布局要統籌規劃，進行充分的評估，控制同類同質經營業態總量，創造良好的競爭氛圍，提高經營業戶的服務能力和收益，使學校要求的服務和經營者要求的利潤達到平衡狀態，實現共贏。

（三）提升品質，實現服務育人功能

育人是高校的第一要務。門面房的經營業態既要保障基本服務需求，也要切合高校發展定位，在保障項目不缺項的前提下，要積極引入提高高校育人效果的經營業態。如：教育部發文要求“各高校應至少有一所圖書經營品種、規模與本校特點相適應的校園實體書店，沒有的應盡快補建”[6]隨著互聯網的發展，實體書店面臨著生存危機，而高校作為文化知識的天堂，實體書店必不可少，而實體書店因投入大、利潤微薄等因素的限制，對校園門面房高租金無法承擔，諸如此類的經營業態引入不能僅從經濟收益來考慮，而要充分論證其對學校發展的社會效益，積極引入，甚至在租金、水電費用等方面可以考慮予以減免。同時在基本保障的經營業態上，也要著重引入高品質、名品牌的供應商，不斷提高經營服務的品質和形象，提升學生的學校榮譽感和自豪感。而引入知名服務品牌，會在學生就業、管理理念、創新平臺等方面為學校提供增值服務，實現后勤服務的育人功能。

四、結語

一流的高校，需要有一流的后勤保障服務。在高校爭創一流大學的大環境下，做好后勤保障服務顯得尤為重要。高校校園門面房的經營業態選擇是做好高校門面房經營的重要環節，其選擇性是由校園門面房的經營特征決定的，不能一味的追求利潤最大化，要將滿足師生基本保障服務需求放在首要位置，形成合理、優化的經營業態組合，助力學校向更高水平方向發展。

[1]龔濤.論高校經營性資產的經營管理機制[J].中國高校科技與產業化,2008（01）：104-105.

[2]張曉峰，徐向藝.高校經營性資產的經營與管理研究[M].北京：經濟科學出版社，2012.

[3]教育部：2019年全國碩士研究生招生工作管理規定[Z].2018.

[4]秦余剛.高校經營性房產管理淺析[J].高校后勤研究,2020（01）:55-56.

[5]鄭玲童.高校校園門面房的現狀及對策分析[J].高校后勤研究，2017（07）：55-57.

[6]教育部:關于進一步支持高校校園實體書店發展的指導意見[Z].2019.

（責任編輯：趙鵬程）