房地產企業內部審計完善路徑

崔敏捷

(蘭州財經大學 甘肅 蘭州 730020)

一、引言

房地產企業屬于資金密集型企業，受到國家政策與經濟環境的影響較大，是一個高投入、高產出、高風險的行業。大量資金的頻繁往來，項目數量多、規模大，使得房地產企業的審計工作具有相當的難度。相關法律法規的不夠完善也使得審計難度加大。內部審計作為與外部審計相對的工作形式，其目的在于幫助企業發現問題，督促相關部門改進，使得企業有能力面對市場日益復雜的環境和日益多樣的風險，促使企業健康發展。可以說，內部審計就是企業的“探照燈”。而在房地產企業中，內部審計格外受到重視，幫助企業提高項目風險防范和控制能力，助力企業展開最有效的管理活動。

二、房地產企業內部審計重點關注的事項

房地產企業進行內部審計最重要的目的是發現問題，為了達到這個目的，考慮房地產企業的特殊性，在日常審計時，內部審計師應重點關注以下五個方面，有重點地進行審計，從而節約審計資源。

(一)開發成本

開發成本是房地產企業資金投入最多的部分，也是項目開展的前期工作呈現。對于開發成本的審計內容應包括：土地使用權出讓金、土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、公共配套設施費等。在審計時，也要注意開發成本的費用計算和分配是否合理，以及開發成本的分類是否合理。

(二)庫存商品

庫存商品是房地產企業的項目工作結果，是已開發完成待售或在售的土地、房屋及配套設施等。內部審計師在審計庫存商品時，要注意企業的成本結轉是否存在跨期現象，是否及時準確地結轉了成本，相關費用的預提標準是否合理等情況。還應核實庫存商品的數量及金額，需要根據相關部門提供的所有項目的產值、面積指標、單方成本、已售及未售回款、面積等詳細信息，來具體判斷期末存貨是否存在虛增的情況。

(三)費用支出

費用支出最重要的是需要核查其是否存在跨期現象。此外，還需要關注費用是否存在明細科目不清晰、明細科目設置不規范、費用歸集不合理、費用預提不合理、費用提取標準不合理等現象，尤其需要審查管理費用的分配情況，比較本期發生額與上期發生額的變動情況。

(四)債權和債務

審查債權和債務情況主要是需要審查應收賬款，應付賬款和借款等科目。尤其是應收賬款，關注金額大、賬齡大的應收賬款，審查銷售合同，查明其金額或賬齡較大的原因，謹慎考慮是否會造成壞賬損失，核查壞賬準備的計提標準與應收賬款的沖銷標準等情況。

(五)銷售收入

銷售收入主要為預收賬款和主營業務收入。內部審計人員要查看銷售合同、銷售月報表、到售房部了解實際售房情況，審查企業售房收入是否按時入賬、尤其是采用按揭貸款銷售商品房的，是否按照會計準則要求將預收房款列入了“預收賬款”核算，審查是否按照新收入準則的規定及時結轉銷售收入等情況。

三、A房地產企業內部審計實施現狀

A房地產企業的內部審計人員，結合上述審計重點關注事項，在對財務報表內部審計流程中采用“重點關注、重點審查”的方式，發現以下問題并敦促財務部門及時進行整改。

(一)實收資本出資問題

在公司法允許公司認繳出資成立后，A房地產企業存在不對注冊資本履行貨幣實繳流程的現象，而是直接通過賬面借方記“其他應收款——股東”，貸方記“實收資本——某股東”，來進行賬務處理。此種做法與企業會計準則中對實收資本要求貨幣或實物必須出資到位的要求相悖，不符合企業會計準則對實收資本的定義。在這種情況下，A房地產企業期末“其他應收款——股東”的金額與對應股東期末實收資本金額完全一樣，明顯屬于虛掛實收資本或者抽逃實收資本的情況。因此，內部審計人員出于謹慎考慮，應建議企業對實收資本進行貨幣資金實繳，避免后期實收資本問題影響企業正常業務。

(二)項目毛利率核算問題

基于成本與收入匹配的原則，企業在核算成本時就要考慮其核算方式是否能產生核算結果與收入相匹配的問題。在A房地產企業中，項目毛利率核算方式造成的項目毛利率波動異常的現象也比較常見。例如項目A在2019年的主營業務收入為80,339,121.55元，主營業務成本為148,963,348.63元，該項目毛利率為-85.42%，同期另一項目B在2019年主營業務收入為736,842,301.75元，主營業務成本為247,298,166.90元，該項目毛利率為66.44%。造成這種現象的主要原因是項目在前期核算成本時，對項目后期增加的成本無法準確做出預計，造成項目銷售前期成本計提不足，所有后期單方成本變動增加的成本均在項目清算后期才體現出來，因此造成前期結轉成本不足，后期留存的存貨成本較大，財務報表各期之間毛利波動大，前期結轉收入時多交企業所得稅，后期項目利潤虧損，清算時要大額退稅難的問題。

(三)壞賬準備計提問題

房地產企業可能會在應收賬款計提壞賬準備中，對應收增值稅部分未計提壞賬。按照應收款項計提政策，應該對同一類型應收款項采用同一壞賬計提標準，不應該只對應收不含稅金額計提壞賬準備，對應的應收增值稅部分不計提壞賬準備，因為同一銷售業務中，應收的不含稅價款和應收增值稅金額可回收風險一樣，計提方法也應該一致。同時，企業也會存在其他應收款的壞賬計提標準不一致的問題，例如A房地產企業的子公司S企業，期末“其他應收款——應收押金及保證金——其他押金及保證金”中同時存在按照賬齡分析法正常計提壞賬的公司往來，還存在個別認定法計提壞賬的公司往來，對于業務操作中同一類型的應收款沒有統一規定，所以判斷賬齡計提方法也存在隨意性。因此內部審計師對于壞賬準備的計提標準要進行核查，避免企業隨意計提壞賬準備，謹慎考慮應收賬款能否按期全額收回。

(四)應交稅費掛賬問題

內部審計師在對A房地產企業進行內部審計時還發現，該公司應交稅費的掛賬串戶現象比較明顯。例如P子公司，2019年12月31日的“應交稅費——個人所得稅”科目期末為借方余額1,447,641.03元，“應交稅費——代扣代交稅金——個人所得稅”科目期末為貸方余額983,033.13元，貸方983,033.13元掛賬為2018年12月31日掛賬，2019年度全年未發生變化。經核查，此項掛賬長期不變及期末出現應交個人所得稅借方余額，主要由于前期代扣個人所得稅不足造成。此科目不應出現借方余額，亦不應出現長期掛賬不繳納的情況，每期末貸方余額應為下月除應繳納的個人所得稅金額。同時“應交稅費——營業稅”期末為借方余額119,817.60元，此金額為2019年年初掛賬金額，2019年全年未發生變化。此科目不應出現借方余額，亦不應出現長期掛賬不繳納的情況。因此在審計時若出現此類借方余額掛賬的應交稅費余額時，內部審計師應進行全面核查，并查找造成期末借方余額的原因，同時對所有應交稅費二級科目貸方余額進行核查，與次月應繳納的稅費核對，確定期末應交稅費余額是否正確。

(五)成本預提與結轉問題

內部審計師發現A房地產企業及其子公司和聯營企業普遍存在期末成本預提標準不一致的問題，有的公司采用的是將在途發票進行預提，有的公司按照合同產值進行預提，標準不統一造成了前期開發成本多預提，因此在2019年就出現了很多公司大額沖回前期多余預提成本的情況。例如A房地產企業的子公司X公司，僅2019年度就沖回了成本71,101,957.57元。針對期末預提開發成本，內部審計師應督促企業財務部門結合項目已簽訂合同情況，按照合同逐一核對產值，期末核對開票付款情況，將已發生產值為開票部分進行期末預提，防止項目前期結轉成本不足，毛利率過高，項目清算時毛利過低，造成企業所得稅繳納提前的問題。同時，內部審計師還發現A企業的子公司K公司在期末存貨中的開發成本為77,672,804.72元未結轉至完工開發產品，是預留的售樓部成本。造成成本沒有及時結轉的原因是售樓部的竣工備案證一直沒有辦下來，但實際售樓部已經使用，并且對外出租每年有租金收入，應該按照暫估成本結轉到投資性房地產，后期如果成本有變化，可以再對投資性房地產成本進行調整。目前不結轉售樓部成本的做法，造成期末存貨成本虛增，同時當期租金收入與租賃成本不匹配，造成當期利潤虛增，期末存貨成本虛增。

四、房地產企業完善內部審計的路徑

內部審計對于房地產企業的健康發展來說具有重要的意義，完善內部審計，也就是完善企業健康發展的路徑。在實際操作中，需要企業從管理層到員工、從頂層設計到底層執行都提高意識，強化內部審計的作用。

(一)提高地產企業管理層對審計工作的重視

房地產企業管理層應充分了解內部審計的作用和職能，提高對內部審計的重視程度，意識到內部審計對企業的重要性。從企業文化層面來說，企業應當建立優秀的內審文化并大力宣傳；從機構建設層面來說，企業應當單獨設置內部審計部門，使其獨立運行，向董事會負責；從制度建設層面來說，完善內部審計與內部控制制度，嚴格執行制度要求，確保內部審計工作得以順利開展，

(二)把握審計業務的關鍵控制點

房地產企業內部審計師應借鑒注冊會計師審計的流程，從風險評估開始，根據重點關注事項與管理層的要求安排審計計劃，從整體層面把握審計風險。其次，根據具體審計項目的目標，選擇工程、內控、經責等專項或常規審計方式，根據審計資源的多少考慮采用企業內部審計、與注冊會計師事務所聯合審計或內審外包等審計方式。在開展具體審計業務時，根據前述五大審計重點關注事項，制定合適的審計計劃，把握審計業務的關鍵控制點，從而達到控制風險、保證審計質量、節約審計資源、提高審計效率的目的。

(三)提高內審人員專業素養

加強內部審計師的專業素質和素養，定期或不定期召開審計業務培訓，加強專業知識技能的儲備。采取一定的獎勵措施鼓勵內部審計人員學習與房地產業相關的招投標、預算、決算等方面知識，培養復合型人才。在人才引進方面，要注意引進具備專業技能的人才，提高人才引進的標準，壯大內部審計隊伍建設。此外，要樹立內部審計部門不是閑職部門的理念，拒絕非專業人員的在任，使得內部審計部門能夠依據自己的基礎知識和專業技能向企業提供具有參考性的改進意見，幫助企業防范和控制風險。

(四)采取風險預警使審計監督關口前移

將審計發現的問題進行系統的梳理，將不同開發階段的重點和風險相關聯，可以編制一本房地產審計問題風險庫，讓各項目不斷加強學習，對各類風險在問題出現前及時規避，對新開項目“重點預警”，對開發中項目“持續預警”，對收尾項目“階段預警”，有效地規避各類問題的發生，實現了審計監督關口前移，提升公司管理創效水平。

(五)強化信息化支撐

信息化審計是未來審計的發展方向，內部審計也應當順應發展，采取相應的發展措施，推動企業建立信息化審計流程。而信息化審計也離不開軟件和硬件的支持。企業應當引進相關專業人才，為信息化審計的建立和發展提供智力支持，編寫適合本企業的審計軟件。同時，借助大數據分析的優勢，增強內審監督的時效性和穿透力，讓內部審計不僅能發現問題并督促整改，還成為助力企業騰飛的重要幫手。

五、總結

房地產企業需要從管理層開始推動完善內部審計制度，構建科學的權力制衡機制，嚴格調控下屬各部門之間的責任關系，實現內部審計管理工作效益的最大化。內部審計師應不斷學習不斷進步，提高自己的專業素養，充分發揮內部審計問題發現的作用，督促相關職能部門進行改進，并提出適合企業發展的合理化建議，幫助企業防范和控制風險，應對市場挑戰，實現公司的良性發展。