金隅京遠房地產項目稅收籌劃

(華僑大學 福建 泉州 362000)

一、公司基本信息概況

北京金隅集團有限責任公司成立于2005年，本次做的稅收項目是金隅集團旗下的一個房地產項目，金隅京遠(寧波)房地產開發有限公司成立于2017年06月13日，是金隅集團為了寧波房地產項目開發而專設的子公司。

二、項目基本概況及籌劃事項相關資料

(一)項目概況。金隅京遠(寧波)房地產開發有限公司2018年4月25日通過掛牌出讓方式取得寧波市高新區GX03-02-16地塊的國有建設用地使用權，項目用地面積為43,404平方米，規劃容積率面積為95,488.8平方米，成交總價為19.8億元，土地用途為二類住宅用地。目前，金隅京遠(寧波)房地產開發有限公司擁有該項目100%權益，由于該項目的保障房面積占比很小，為便于計算，統一按照標準住宅進行稅收核算。

(二)項目未來情況假設。項目假設金隅京遠(寧波)房產有限公司一期于2019年7月開盤，開盤面積約為總樓盤的三分之一，所售房源中，一半建筑面積為普通標準住宅，一半為非普通標準住宅。一期項目總面積為3.18萬平方米，開盤均價為45000元/平方米(不含稅)，分攤的土地出讓金為63600萬元，開發成本總計37630萬元，期間費用總計4770萬元。

三、具體稅收籌劃方案

(一)增值稅籌劃。金隅京遠(寧波)房地產開發有限公司2018年4月25日通過掛牌出讓方式取得寧波市高新GX03-02-16地塊的國有建設用地使用權。當公司選擇將建設工程承包給建筑公司時，假設有以下兩種方案：方案一：施工期間，若選擇甲建筑公司(一般納稅人)，施工額為1.2億元，甲公司可以開具建筑業增值稅專用發票。可以抵扣的進項稅額=1.2/(1+10%)*10%=0.11億元。方案二：施工期間，若選擇乙建筑公司(小規模納稅人)，施工額為1.16億元，不能取得增值稅專用發票。可以抵扣的進項稅額=0。綜合考慮，假設倆方案對營業利潤影響額相同，但選擇甲公司可以產生1100萬元的增值稅進項稅額，所以應選擇甲公司進行施工。

(二)銷項稅額籌劃。假設金隅京遠房產公司在開發此項目時，精裝房銷售比例由10%增加到20%，裝修價格不含稅價3500元/平米，裝修成本2500元/平米，其增值進項稅發生變動如下(不考慮其他因素，開發成本中的相關費用都能取得相應增值稅專用發票進行抵扣)：

商品房銷售比例變化前后稅負利潤對比表(萬元)

通過該假設可以看出，將精裝房銷售比例由10%擴大至20%，雖然增值稅額上升至4250.6萬元，但對整體的凈利潤而言，提升了1054.36萬元，因而提高精裝房的銷售比例，可增大企業利潤空間。

四、企業所得稅籌劃

(一)籌劃思路。稅籌前企業所繳納的各類稅收:

印花稅=143100*0.5‰=71.55(萬元)

城建稅和教育費附加=7950*(7%+3%+2%)=954(萬元)

土地增值稅=1467.57(萬元)

房產銷售繳納增值稅=(143100-63600)*10%=7950(萬元)

企業所得稅=(143100-106000-71.55-954-1467.57)*25%=8651.73(萬元)

總稅負=71.55+7950+954+1467.57+8651.73=19094.85(萬元)

稅籌劃后企業所需繳納的各類稅收：

專門成立一家銷售公司A獨立完成該房源的銷售，假定金隅集團以40000元/m2的價格向A銷售該房源，然后再由A以原先制定的價格對外銷售。金隅集團的稅負情況如下：

總銷售收入=4*31800=127200(萬元)

印花稅=127200*0.5‰=63.6(萬元)

增值稅=(127200-63600)*10%=6360(萬元)

城建稅和教育費附加=6360*(7%+3%+2%)=763.2(萬元)

土地增值稅=(127200-101230*1.3)/2*30%=-659.85(萬元)<0

企業所得稅=(127200-106000-63.6-763.2)*25%=5093.3(萬元)

總稅負=63.6+763.2+6360+5093.3=12280.1(萬元)

A銷售公司的稅負情況如下：

總銷售收入=143100(萬元)

印花稅=63.6+71.55=135.15(萬元)

增值稅=(143100-127200)*10%=1590(萬元)

城建稅和教育費附加=1590*(7%+3%+2%)=190.8(萬元)

土地增值稅=(143100-127200*1.1)/2*30%=477(萬元)

企業所得稅=(143100-127200*1.1-135.15-190.8-477)*25%=594.26(萬元)

總稅負=135.15+1590+190.8+477+594.26=2987.21(萬元)

金隅集團承擔的總稅負為12280.1+2987.21=15267.31(萬元)<19094.85萬元。因此，設立A銷售公司有助于集團減輕稅負。

直接銷售與設立銷售公司稅負對比表(萬元)