房地產經紀行業發展戰略和經營模式的分析與探究

杜連慧

摘要：房地產中介在我國是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。與其他新興服務業一樣，房地產經紀行業隨著產業成熟度提高、競爭程度加劇以及新技術運用普及等因素的發展變化，將經歷一個由小到大、由弱到強、由分散到整合，由混亂到有序的漸進的發展過程，從而為其依附的整個房地產業的良性發展和產業層次的提高，發揮其應有的作用。本文僅就以貝殼找房為對象，研究目前房地產中介行業發展中存在的問題并提出幾點建議。

關鍵詞：房地產經紀行業；發展戰略；經營模式；貝殼網

一、貝殼找房發展戰略和經營模式存在的問題

（一）貝殼找房發展戰略存在的問題

高風險、高投資的問題

當前房地產市場運行現狀是：月成交逐月攀升至調控以來最高水平，品牌項目突出，大型知名項目成交顯著，受市場熱捧。商品住宅簽約均價走勢總體上呈上升趨勢。而未來的房地產市場的走勢是：供需回落，均價總體持穩。由于中國還處于發展中階段，各項措施及市場狀況不夠穩定，現有市場狀況有些混亂，因此為項目的經營模式帶來了一定的風險。

（二）貝殼找房經營模式存在的問題

客戶服務問題

（1）解決B端和B端的矛盾：小型中介常因房源、客源有限陷入信息孤島。鏈家早已借助線上和線下管理系統，建立了經紀人合作網絡（即ACN 網絡）。其核心在于，把整個服務鏈條細化，然后根據經紀人在各個環節的貢獻率進行分傭，從而使分傭機制趨于均等化。貝殼租房通過前期的用戶調研發現押金退還不及時、租期內漲價、租期提前終止等現象是用戶在租房時面臨最棘手也是最頻繁的問題，而各品牌公寓對于此類問題的界定、解決方案也大相徑庭。

（2）解決B端和C端的矛盾：網絡找房最大的痛點在于“安全感”，貝殼聯合優客逸家、龍湖冠寓、自如、魔方、美麗屋、You+、樂乎、同創、城家、灣流等10家品牌公寓成為首批貝殼租房品質聯盟成員。聯盟第一期啟動“安心租住”計劃，針對租房用戶長久以來的痛點發布四項“安心承諾”，分別是押金15日內必退、租期內漲價必賠、提前收房必賠、逾期入住必賠。解決用戶對業主的各種顧慮，提高了安全感也滿足了用戶大部分需求。

（1）和（2）在保護C端的同時也對B端做出一定的保障，讓商家放心面對用戶的問題，也讓用戶放心面對商家。也是目前通過互聯網手段達成交易的安全核心問題，不管是用戶還是業主，都希望有個信得過的平臺來幫助自己達成目的的同時無任何糾紛問題。

二、貝殼找房發展戰略和經營模式策略優化建議

（一）貝殼找房發展戰略和優化建議

市場評估優化

市場評估是專業的評估機構通過一定的方法對房產價值進行評估，終給出的價格。在二手房交易中，評估價通常為房屋成交價的7～9成左右。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。

（1）區域地段。好的區域地段會影響二手房的定價，好的區域地段包含成熟的交通、醫療、商業等配套，以及良好的自然環境和人文環境都是房屋價格的加分項，近期購房者對于教育資源尤為重視，畢竟每個家長都想孩子有一個美好的未來。

（2）品牌小區。品牌小區會影響二手房的定價，小區整體的規劃設計和物業服務的好壞，對房屋成交的影響也是相對比較明顯的。近年來消費者從物質需求逐漸轉向精神享受，由居家離工作地點近這類簡單需求，轉變為小區綠化高、衛生整潔環境優美、物業服務好等。

（3）房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產權狀況、樓層、朝向、采光、景觀等。一般說來，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。所購房源是否配有車位，也會影響二手房的價格。

（二）貝殼找房經營模式策略優化建議

客戶服務優化

用戶：58同城的用戶群體非常廣泛，房產只是其中之一，并在58公開了個人信息后會導致極大可能被后續很長時間進行騷擾，對比注冊58，安居客，房天下，貝殼，鏈家的使用來看，其中58和安居客的騷擾率幾乎達到了百分百，房天下弱低，鏈家與房天下差不多。對比之下貝殼租房半個月左右并沒有發生任何騷擾事件可說讓用戶非常有好感度了。大部分的房產都需要注冊登錄之后才看得見經紀人的聯系方式，在看見經紀人的聯系方式的同時，在線聯系經紀人也難以維持溝通狀態，最直接的方式就是打電話，而大多數為假消息。貝殼提供在線及電話咨詢，在線咨詢回復時間平均一分鐘，電話接聽真實率百分百，保證了及回復用戶的及時性。

結論

新大陸在崛起、舊大陸在沉沒，地產中介行業多年積累的弊病，終于等到變革的這一天。傳統的互聯網公司身居流量上游，只想躺著賺錢，線下能力極弱，沒有意愿和能力主導這場在居住服務領域的深刻變革，而中介服務機構只有出現一位線下線上能力都兼修的強有力的領袖主導，方能完成這場載入史冊的劇變。

貝殼找房做的是價值觀生意，把貝殼多年積淀的“真經”共享給行業，是貝殼創立的初衷?！皩τ脩艉谩笔呛诵睦砟睿彩巧鷳B中各方發生利益沖突時用來評判的唯一價值標準。

作為技術驅動的新居住服務平臺，貝殼找房正以數字化推動居住服務業變革和產業互聯網發展，重構房產經紀服務標準，塑造新居住生態圈。

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