朝陽市保障房精細化管理現狀市場調研分析

于萌萌 李曉梅 米延吉

1.朝陽工程技術學校； 2.遼寧工程技術大學； 3.朝陽市房產局

一、研究背景

2017年全國兩會上，總書記提出了“城市管理應該像繡花一樣精細”的整體要求。如何才能實現城市管理精細化？這將成為全國各大中型城市政府的一項重要任務[1]。“十二五規劃”重點在于進一步強調保障性安居工程建設力度，不斷加快棚戶區改造的速度，發展公共租賃住房的面積，增加中低收入居民住房供給的數量，將民生保障建設放在首要位置[2]。

在我國城市化發展進程中，如何改善城市低收入居民的居住條件，已成為重要民生問題，建設保障性安居工程迫在眉睫，它是為了順應我國經濟社會發展而做出的一項重要舉措。雖然我國住房保障體系從一定程度上緩解了住房壓力，但是在實施過程中，顯現出許多管理問題。

二、研究設計

（一）研究對象及地點

為了全面獲得朝陽市保障房小區的人口數，本文選定的樣本是朝陽市的5個縣市區保障房小區居民開展調查，以及對當地政府主管部門和物業管理人員進行走訪調查。

三、數據分析

朝陽市總人口340.2萬人（農業人口247.1萬人，非農93.1萬人），人均收入：城鎮常住居民人均可支配收入23948元；農村常住居民人均可支配收入11865元。在本次調查中一共獲得1600份有效問卷。2017-2018年朝陽市各縣市區已完成保障房統計共1776份。

研究采取了資料數據收集法、實地問卷調查法、網絡問卷調查法、文獻查閱法、統計分析法和因子分析法對數據進行處理，從受訪者基本情況、居民關注度、保障房小區居民滿意度、住房保障類型、裝修服務認可度、保障人群、保障房政策和工作成果的滿意度七個方面出發，對各方面的數據以及情況進行了因子歸納（本文僅取對公因子影響程度大于0.7的因子來表示）可得到六大公因子，分別是：保障房配套設施、保障房施工質量、保障房政府政策、保障房規劃布局與土地供應渠道、保障房融資渠道。

四、研究結論及建議

（一）研究結論

一是保障房對于青年人具有很高的吸引力，二是在居民關注度方面，朝陽各縣市區的居民更關注保障房的價格、周圍環境、地段、配套設施等。三是在保障房小區居民滿意度方面朝陽各縣市區的居民對保障房、政府機關管理、保障房質量、保障房物業管理、保障房安全性、保障房區位及交通條件、保障房公共服務資源方面都表現出了明顯不滿意，應加大保障房在這幾個問題方面的解決力度，讓居民滿意。四是在保障房政策和工作成果的滿意度方面朝陽各縣市區的居民對政府在保障房的工作滿意度不高，政府可以針對滿意度情況來提高對保障房的管理。

（二）提升朝陽市保障房精細化管理對策建議

1.加強朝陽市保障房配套設施方面的精細化管理。嚴格執行投資計劃。建設單位要嚴格按照國家、省、市、縣下達的投資計劃組織項目實施，不得私自調整或變更計劃，切實加強資金管理。各縣、市發改部門要聯合審計、財政、住房保障等相關部門，加強監管資金的使用，督促建設單位對國家資金實行專戶存儲、分賬核算、專款專用[3]。完善配套基礎設施建設。

2.加強朝陽市保障房的質量管控方面的精細化管理。嚴格落實“五制”要求。項目要嚴格執行“五制”管理。包括：項目法人制，按照“誰建設、誰負責”的原則。項目招投標制，項目應對勘察、設計、施工、監理和材料供應均依法招標。項目合同管理制，項目勘察、設計、施工、監理和材料供應采購均應依法簽訂合同。項目監理制，項目應選擇具備相應資質的監理單位。項目竣工驗收制，項目建設完成后，業主單位要積極做好驗收準備，驗收合格后，要按規定及時辦理資產移交手續，落實產權歸屬；加強安全和質量管理，建設單位和施工單位應成立安全管理機構，配備專職安全員，實行安全主要領導負責制；強化監督檢查，各職能部門要加強對保障性住房項目事前、事中、事后監督檢查。

3.加強朝陽市保障房物業管理水平方面的精細化管理。通過報道，進一步提高保障房住戶繳納物業費的主動性，通過財政補貼等各種方法來保證物業公司的正常運營。提高保障房小區物業管理的關鍵是合理的引入市場競爭的機制，不斷的杜絕開發企業不合理介入物業管理，應該不斷的鼓勵民間資本投資物業經營的活動；由于保障房小區的居民生活水平較低，從而導致物業費收取非常困難，應將物業費繳納同其他生活補助掛鉤收取[4]。

4.加強朝陽市政府在建立長效的管理政策方面的精細化管理。朝陽市政府應建立比較完善的協同管理工作機制，從而成立保障房管理機構，實行經營、修繕、物業“三位一體”的模式，此機制的特點主要表現為由“管理方一協同管理平臺一需求方”構成的層次清晰、職能分明的保障房管理協同組織體系，來不斷的實現小區的長效、不間斷運營的管理模式。

5.加強朝陽市保障房布局與土地供應渠道方面的精細化管理。城市規劃是城市建設的主力軍，所以需要規劃部門在制定規劃編制方案的時侯給予全方面的考慮，從而給城市的發展提供科學的建議。從規劃角度來看，保障房小區規劃設計要注意樓棟間距、綠地率和建筑密度的規范性。利用農村集體經營性用地試點，通過推動建立多主體供應、多渠道租購并舉的住房制度能夠讓全體人民住有所居[5]。