營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

孫慈遠 吉林市金鴻控股集團股份有限公司

房地產企業在自身發展運作期間，會計核算與納稅是核心，而這與其未來發展目標存在緊密聯系。結合當前我國房地產企業發展狀況，營改增政策的推行與實施均使機遇與挑戰并存。由此可見，深入研究并分析營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響十分有必要。

一、營改增對房地產企業會計核算與納稅的具體影響

第一，以免重復征稅。根據營業稅規定，在企業各生產經營環節所產生的銷售額均被當做征稅的對象。但增值稅不同，其將征稅的重點集中于流通環節，以不同流通環節增值額為主。以房地產企業經營成本為切入點分析在營業稅征收中，材料和建安成本的繳稅會重復[1]。自增值稅推行以后，有效優化了既有征稅環節，僅需在增值環節繳稅即可。這樣一來，材料和建安成本等稅收項目只要企業提供發票即可抵扣增值稅，因而使其稅負明顯減少，規避了重復征稅現象的發生。

第二，利于稅票整合。在營業稅報銷中，需采購人員向財務部門提交單據，但并沒有明確單據來源，使得財務工作人員負擔加重。而且，很多房地產企業的業務規模相對較大，工程項目資金額度也十分龐大，所涉及的項目環節相對復雜。即便財務部門可整理營業稅并以財務數據體現出來，但數據所涉及的內容無法厘清[2]。在增值稅實施后，對傳統單據報銷的模式加以替代，可借助增值稅專用發發票對繳稅進行抵扣，使得財務部門無需對大量的數據進行處理，也不必要對數據來源進行分析，僅審核增值稅發票即可，而發票來源則是業務部門處理，有利于稅票整合，財務部門壓力得以緩解，業務流程也更加簡化。

第三，價外稅的推行提高了企業利潤。自營改增政策的推行后，價內稅被調整成價外稅。根據數據整理和分析，營改增前后平衡率是56%，也就是說，如果房地產企業毛利潤不超過56%，那么此項改革即可使企業的稅負壓力緩解，進而增加其利潤的獲取。但實際上，國內很多房地產企業毛利率并沒有達到56%，根據5%營業稅和11%增值稅標準計算，在營改增以后，綜合稅率降低0.48%。可以證實，營改增使企業稅收負擔明顯緩解，利潤隨之增加[3]。

第四，納稅管理得以優化。推行營改增政策后，房地產企業稅收需財務、業務部門聯合進行審核和測算，以更好地規范企業的納稅制度，對工作人員素質水平也提出了全新要求。所以，財務人員和業務人員專業素質水平提升，并且關注稅收優惠政策使得企業稅負降低意識增強，不斷優化其納稅管理水平。

二、房地產企業應對營改增的有效策略

（一）稅收優惠政策的運用

營改增戰略的實施初期明確指出，會為部分地區與特定行業提供相應的鼓勵和扶持。所以，房地產企業也要對國家出臺的稅收政策加以利用，進而為調整企業發展布局提供必要幫助。根據其內部財務管理模式與會計核算流程重新構建全新的財稅體系，以促進既有項目程序的建設，根據國家的政策與市場動向，參考其內部組織管理狀況科學調整經營方針，使得稅務部門辦事流程得以簡化，在企業內部運作期間更好地融入新的優惠政策，在財政支持下減少企業的稅收。

（二）發票票據管理的強化

增值稅發票管理期間，與普通發票相比，專用發票能夠抵扣部分稅額，所以應強調增值稅專用發票管理重要性，從根本上避免偽造發票的情況出現。與此同時，還應嚴格審核并檢驗材料供應商，保證其具備一定資質且可靠，進而構建長期的合作關系，盡可能降低經濟風險隱患的發生[4]。在企業購置固定資產的時候，若不存在特別的要求，即可將購置時間合理推延，借助進項稅額服務企業的其他經營活動，以利于其經營和生產。

（三）財務管理制度的完善

營改增政策使得企業的會計科目和財務核算難度增加，所以要在其內部構建健全的風險防控機制。采購期間，企業需在獲取進項發票以后支付款項，以免出現財務風險。而在項目開發期間，財務部門需要對成本管理加以完善，收集并整理相關憑據與憑證，進而在其扣除增值稅的時候可提供依據，促進財務處理工作的開展。此外，房地產企業也要對內部財務管理模式加以創新，財務管理工作人員要強調對增值稅發票的管理，確保上游企業與下游企業的有效對接，進一步提高發票抵扣的合格率[5]。

（四）稅收征管措施的創新

在營改增政策實施背景下，房地產企業難以采用縮減開發成本的方式減少稅負，所以要對全新的稅收征管措施加以制定。以材料采購環節稅收統籌為主，若難以在最初的開發成本中納入，那么后期就要科學選擇供應商，盡量選擇可獲取增值稅專用發票的供應商構建合作關系，進而抵扣進項稅，充分利用營改增政策減少企業的開支，對自身經濟利益加以維護。此外，稅務部門應對各項服務加以完善，對管理機制加以健全并細化部門分工，創建專項的營改增部門，負責印制發票和繳納等多種業務，進而為企業提供必要服務。

結束語：綜上所述，在營改增全面推行的背景下，加快了財稅改革的速度，對于房地產企業產生了不同程度的影響。為此，作為財務會計工作人員應對既有思想加以轉變，全面建設內部控制環境，將企業競爭優勢充分發揮出來。