關于地價與房價關系的經濟學研究

朱力德孜·吐爾遜別克

摘 要：從經濟學角度，系統研究地價與房價關系，有助于清晰房產市場的調控思路?；诖?，本文詳細論述了正相關關系、轉換關系、因果關系這三種經濟學角度下的地價、房價關系，實現了對兩者相關性的深入分析，希望能夠為房地產經濟市場的調控工作提供參考。

關鍵詞：房產價格;土地價格;經濟理論

引言：經濟學是指研究各類社會經濟活動、社會經濟關系，及其運行、發展規律的學科。借助該學科理論，來分析地價、房價之間的關系，能夠明確兩個領域的物質稀缺性，以及資源有效利用方法，因此，應基于經濟學，深入分析房、地價關系，以尋求有效的調控方式，促進房產、土地市場的穩健發展。

一、房價與地價的正相關關系

（一）供給角度上的正相關關系

從供給角度上來看，房價雖然與需求呈正相關關系，但其在實際市場運營中，并不會因為需求的減少而體現出顯著的降低趨勢，而是會在市場需求降低，形成降價壓力時，產生縮減供應的直接反應，因此，房價屬于需求價格，同時，從房價形成的角度來看，地價是房價形成的基礎，只有在地價存在的基礎上，經過一段時間的房地產開發與經營，才會形成房價，也就是說，在地價基礎上，加入建設成本、盈利額等費用后，即可形成房價，所以地價的變動會直接導致房價的變化。而正相關指的是自變量增長的同時，因變量也會跟著增長。基于此，可以看出，在經濟學的供給角度上來看，房價與地價之間存在正相關關系，且地價為自變量，房價為因變量。此外，從該角度上來看，地價可以看作房地產成本價格的一部分，但由于在地價上漲時，房價需要經歷一個工程建設周期后，才會形成房價，因此，兩者之間存在正相關關系，卻不存在同步的變化。

（二）基于玉米法律悖論的正相關關系

玉米法律悖論作為一項有名的需求角度經濟學理論，其所闡述的內容為，當法律提高了玉米價格時，由于種植玉米所必不可少的土地資源有限，因此，為了獲取更多的玉米種植利潤，國內對土地資源的需求增加，導致土地價格的提高。該理論強調了土地價格提高，是玉米價格增加的結果，而非玉米價格增加的原因。而將該理論應用到房價和地價之間正相關關系的闡述中，也比較合理。在此過程中，可將房價類比為玉米價，如果法律提高房價，而土地資源的供給彈性較小，就會造成土地價格升高，并可以得出結論，土地價格升高是房價提高的結果，而非房價提高的原因，同時，房價的升高來自于需求量的增加，以及其本身的供給彈性因素，因此，從需求的角度上來看，地價和房價雖然呈正相關關系，但由于地價的提高是結果，即因變量，而房價的提高才是原因，即自變量?；诖?，相較于上述的供給角度，需求角度下兩者的關系并沒有發生變化，但兩者的變量屬性正好相反。

二、房價與地價的轉換關系

（一）房產市場與土地市場間的相互作用

在經濟學角度下，房價與地價之間的轉化關系主要體現在房地產市場與土地市場之間的相互作用中。在市場領域中，需求與供給的相互作用，直接影響著房價與地價的高低。當市場對房產的需求旺盛時，房價會呈現出上漲的趨勢，待到市場上的空置房屋無法滿足消費者需求時，對房地產的需求就會轉化為土地需求。此時，開發商會根據增量市場價格，來規劃待開發土地的需求價格。待到土地需求價格高于供給價格時，土地資源會被迅速地開發，然后，經過開發建設階段后，原來的土地增量價格，就會轉化為房地產的增量價格。此后，房地產的供給價格≤需求價格時，房地產市場交易成功，完成兩個市場之間的相互作用，由此可見，房價、地價之間存在明顯的相互轉換關系，但由于房價的形成需要經過一個建設階段，因此，兩者的轉換關系并不同步。此外，根據上述描述，這種轉換關系的形成主要是受需求引導，所以該關系是一種現象，而非土地、房產市場變化的原因。

（二）成本角度上的轉換

在經濟成本角度上，房價與地價之間的轉換關系，主要體現在兩者的形成過程中。從房價形成過程來看，開發商購買土地的行為，是房價形成的開端，也是開發商在房產建設過程中的首筆大額投資，隨后，其會委托施工方進行建設施工，并再次進行房地產投資，待到房地產產品形成，此時，開發商會將土地購買金額、建設費用金額、銷售費用金額以及其他費用金額相加，再增添自身的利潤金額，形成房價，由此可以得出，土地價格本身就是房價的一部分，所以，其可以直接轉化成為房價，且并不受期間的建設階段影響，因此，在成本角度上，房價、地價存在同步轉換關系。而在地價形成的過程中，由于土地資源的數量固定，導致其供給彈性小，因此，當市場需求量大于供給量時，地價就會提高。而需求量大于供給量的主要原因，通常在于房地產對土地資源的需求，由此可以得出兩者之間存在相互轉換關系。

三、房價與地價的因果關系

（一）市場運行規律下的因果關系

從經濟學來看，市場的運行規律是由供需變化所形成的，因此，房價與地價的因果關系，主要體現在市場的供需變化規律中。在此過程中，當人們對房地產的需求量大于市場供給量，為了保持供應，開發商對土地的需求量也隨之增長，導致土地的求大于供，使土地價格上升，形成了房價、地價變化的因果關系。但在房地產供大于求時，開發商會先減少供應量，放緩新樓盤的開放，但房價對此通常沒有直接、迅速的反應，同時，由于銷售的放緩，開發商對土地的需求增量減少，其價格保持穩定，或下降，而且此時的地價，并不能有效轉化為房價，并且由于不存在價格變化，因此，也不會為房價帶來影響。基于此，可以看出，在市場運行規律下，需求量大于供給量時，房價與地價之間存在因果關系，但求大于供時，兩者之間則不存在明顯的因果關系[1]。

（二）因果關系的數學闡述

為了更加清晰地闡述房價與地價之間的因果關系，可以借助數學方法，整理出兩者之間的關聯代數式，以提高經濟學角度下，房價、地價之間因果關系的闡述精度。在此過程中，設P為房價、PL為地價、C為房地產建安價、γ為稅費率、F為容積率、PLo為樓面地價，并列出地價與樓面地價轉換公式為PLo=PL/F，以及增量房地產價格，PL*（1+γ）+C（1+γ）。此后，將兩個代數式整合后，可以得出P=PL*（1+γ）/F+C（1+γ）。此時，將（1+γ）、C（1+γ）分別設為非零常數，A、B，再將其帶入式子中，可得P=PL*A/F+B，由此可以看出，該代數式為一個線性代數式，因此可得，地價與房價之間存在線性因果關系，兩者在該關系下的相互作用程度，受建安成本、容積率、稅費所影響[2]。

結論：綜上所述，增強對房價、地價關系的經濟學解析效果，有助于市場運行水平發展。在房產、土地市場方面，借助經濟學進行研究分析可以明確兩者的正相關關系形成原因、抓住兩者轉換規律、深入了解兩者關聯狀態，從而剖析房價、地價的關聯運作情況，為市場調控提供有力依據。

參考文獻：

[1]王茜. 地價與房價關系的經濟學解析[J]. 中國市場，2020，（14）：70-71.

[2]趙淵. 地價與房價關系的經濟學研究[J]. 科技經濟導刊，2020，28（14）：239.

（南京郵電大學 ? 江蘇 ?南京 ?210023）