論小產權房問題的癥結及解決辦法

鐘汶珊

摘 要：隨著國家經濟的快速發展，房價高企，小產權房的問題越發得到社會的關注。本文從小產權房的概念出發，分析小產權房問題的癥結，嘗試提出解決辦法。

關鍵詞：小產權房;房價高;解決辦法;物權法

隨著國家經濟的快速發展，房價持續攀升，房地產市場的問題開始凸顯，其中，小產權房的問題得到越來越多人的關注。小產權房的發展，體現了制度變遷以及自發的產權演進過程，其產生有著固有的經濟、社會和制度背景。所以，小產權房的問題對房地產市場的發展，甚至社會的可持續發展有著重要的影響。

一、小產權房的概述

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，卻向集體經濟組織以外的人員出售的房屋住宅，由于未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”或“小產權房”。行業人員指出，“小產權房”的現象屢見不鮮，是因為小產權房是在農民自己的宅基地或農村集體用地上建設的，從規劃、施工建設到銷售，未經過國家有關部門批準，成本低廉，利潤豐厚。

隨著中國城市化加快，城市人口驟增，房屋價格走高，城市人口對小產權房的需求也越來越大。小產權房的出現，在某種程度上，滿足了市場快速發展下的多元化需求，多方主體利益的一致，也催生了大量小產權房的出現。

二、小產權房問題癥結

即使小產權房在某種程度上可以緩解城市住房壓力，但是小產權房的出現也帶來了許多問題。

第一，因為小產權房沒有法律的保護和認可，國家有關部門的監管的缺失，導致了小產權房在各個環節都容易產生糾紛，如建設、銷售、售后等環節。因此，小產權房的質量無法得到有效的保障，銷售、租賃中利益受損也無法得到法院的支持，小產權房的物業管理水平參差不齊。

第二，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，土地的所有權是歸屬村經濟合作社或鄉（鎮）合作經濟聯合社。因此，小產權房的這種性質決定了無法保障每個村民的權益。小產權房的建設主要有兩種形式，一是開發商和集體經濟組織合作，一種是集體經濟組織自行開發。在建設、銷售的過程中，當村民個人利益與集體利益存在矛盾時，往往導致村民個人的利益被損害，個人意愿得不到充分尊重。因此，保障弱勢村民的合法權益，是解決小產權房問題不可回避的問題之一。

第三，小產權房導致耕地流失。隨著小產權房的走俏，越來越多的人關注到其短期內帶來的經濟利益，導致越來越來多集體經濟合作社無視客觀條件，無視法律規定，占用農田用途的土地用以開發小產權房，從而加劇了耕地流失的嚴重程度，威脅糧食安全，社會穩定。

第四，國家法律規定。

我國《民法通則》71條明確規定：“財產所有權是指所有權人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”《物權法》中39條規定“所有權人對自己的不動產或動產，依法享有占有、使用、收益、處分的權利。” 第59條規定：“農民集體所有的不動產和動產，數以本集體成員集體所有。”第60條規定：“屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民小組代表集體形式所有權。屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織形式所有權。”由此可見，村民對于小產權房是擁有所有權的，對小產權房的買賣屬于合法行為，買賣合同應該認定有效。

我國《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設。”由此可見，我國《土地管理法》明確從農民集體所有的土地使用的角度禁止小產權房的存在。

三、小產權房問題的解決辦法

小產權房問題的根本原因在于國家法律與城市居民住房需求之間的矛盾。由于城市居民無法承擔城市的高房價，但是中國“安居樂業”傳統觀念加劇了人們對擁有屬于自己房子的愿望，因此，這是小產權房這種特殊形式的房屋類型出現和流行的重要原因。但是，國家現行的法律法規并不支持小產權房的存在。因此，可以從以下兩方面著手解決小產權房的問題：

第一，完善土地立法，實現土地確權。

1、以《憲法》精神為宗旨，以土地所有制作為切入點，在制度上完善土地所有制，明確集體所有制中“集體”的范圍，在制度上明確集體所有權的主題，明確集體土地所有者的有關權利，使得村民可以充分享受到土地非農化過程中所帶來的的合法權益，促進經濟發展。

2、完善土地管理的法律法規，建設統一城鄉用地市場機制。遵循市場經濟的規律，逐漸實現國有土地和集體土地的同價同權，促進城市商品房價格及小產權房價格的合理調節。

第二，優化征地補償機制

1、遵從合理公平原則，在制度上明確征地補償的受益主體。在我國的《土地管理法》中明確規定 當國家征用的土地主體為村民和集體經濟組織時，對于依法享有土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用的主體，除了其他地上附著物和青苗等的補償費用屬于村民所有以外，其余的補償主體都是集體經濟組織。二是，明確征地的民事法律關系屬性，這應當是平等的商品交換關系，應當遵從自愿平等的原則以及等價有償的原則。

2、優化失地村民的安置措施，豐富征地補償方式。建立可以滿足不同主體現實需求的多元化的征地補償機制，主要從以下兩方面考慮：一是，對于以土地作為主要生活來源的村民，由于土地是他們主要的生活資源，因此可以考慮給以替代土地作為補償。二是，對于不以土地作為主要生活來源的村民，如已進城務工但保留農民身份的那部分村民，可以考慮征地補償費入股或土地債券補償等安置方式。征地補償方式應當充分考慮各方的需求，為失地村民提供穩定有效的保障。

四、結語

小產權房問題是社會和經濟發展過程中不容忽視的問題，得到越來越多的關注。習近平總書記曾經說過“住房問題既是民生問題也是發展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業，關系經濟社會發展全局，關系社會和諧穩定”。因此，有效解決小產權房的問題，才可以緩解房地產行業不穩定的狀態，加快國家城鄉一體化進程的發展，維護社會穩定。因此，加快修訂不合時宜的法律法規法規、相關政策，加快土地改革進程，優化征地補償機制，從制度規范小產權房的解決方式，促使國家房地產行業健康發展。

參考文獻：

[1]孫憲忠. 物權法[M].北京：社會科學文獻出版社，2005：176-177。

[2]魏雅華.小產權房合法化將會給中國帶來些什么[J].觀察與思考，2007，（17）。

[3]趙海萍. 小產權房合法化問題的立法探討[J].湖南農業大學學報（社會科學版），2009，（4）。

[4]史煥乾 .小產權房的權屬問題研究：碩士學位論文[D].鄭州：河南大學，2008。

（中國政法大學民商經濟法學院）