案外人執行異議之訴法律問題研究

摘 要：在我國城鎮化推進的過程中，地方政府需要大量的資金進行公共設施建設，在財政資金不足以負擔城市建設的情況下，引進外資、整合內資就成了地方政府解決資金困境的必要途徑。尤其是貴州等西部欠發達地區，城鎮建設資金缺口較大，為切實改善市民居住環境、改善民生，地方政府在招商引資時，對房開企業資質、資金實力審查不嚴，房開企業為融資建房，取得土地后，將土地抵押給銀行貸款建樓，又將未建成的樓做在建工程抵押貸款，上述融資方式已成為部分地區房開公司的常用手段。而房開公司又將已辦理抵押登記的房屋銷售給地方政府，用以安置被拆遷人，在房開公司不能按時償還銀行借款時，大量的執行異議之訴案件隨即產生。本文以貴州省高級人民法院（2019）黔民初84號案件為例，對案外人執行異議之訴中涉及拆遷安置房糾紛情形進行分析，在無權威法律指引的情況下，闡述本人一些不成熟的看法。

關鍵詞：案外人;執行異議之訴;在建工程抵押;拆遷安置

一、案外人執行異議之訴釋義。案外人執行異議之訴，是指案外人就法院正在執行的執行標的物，享有足以排除法院強制執行的民事權利，且在執行程序終結前，向執行法院執行局提出案外人執行異議申請，在被法院裁定駁回后，向執行法院對申請執行人提起的旨在排除對執行標的物的強制執行的訴訟。案外人執行異議之訴是案外人權益受到侵害時，為維護自身合法權益，通過提起法律訴訟的一種權利救濟手段，具有維護社會公平正義、保護交易安全、確保人民群眾財產安全的有效措施。案外人執行之訴也是一種執行救濟措施，是法院執行救濟制度中不可或缺的組成部分，直接關系到被執行財產的分割，申請執行人、被執行人、案外人的切身利益，是執行程序推進的關鍵，學術界對其有以下主流觀點：給付之訴說、形成之訴說、確認之訴說、救濟之訴說、命令之訴說等。

二、案情簡介。資產公司與房開公司簽訂《抵押合同》，房開公司將案涉房屋在內的不動產抵押給資產公司貸款，并辦理了在建工程抵押登記;貴州省安順市西秀區政府為進行棚戶區改造，購買房開公司已辦理抵押登記的房屋，用于安置被拆遷人，并與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議，房開公司隱瞞房屋的抵押情況;因房開公司未按期償還借款本息，資產公司向法院起訴，要求房開公司償還借款本息，并對辦理在建工程抵押的房屋享有優先受償權;審理過程中，雙方達成和解，但因房開公司未按時償還借款，資產公司遂申請法院強制執行抵押房屋;被拆遷人遂向執行法院提交執行異議申請，主張房屋系政府拆遷安置給他的，應排除法院執行，法院駁回其申請后，遂提起案外人執行異議之訴。

三、拆遷安置房能否排除法院的強制執行。拆遷安置房能否排除法院的強制執行，筆者認為，應從以下幾個方面進行分析：（一）案例中所涉房屋是否屬于拆遷安置房屋及其權利的位階問題。從案件事實可知，安順市西秀區政府為修建安順市西秀區黃果樹大道，拆除被拆遷人的房屋，并用案涉房屋對其進行安置，且早在2014年的《西秀區頭鋪、麒麟片區棚戶區改造項目房屋征收補償方案》及《安順市西秀區頭鋪23號路項目房屋征收安置補償協議書》中就已對安置被拆遷人房屋的位置、房號、面積等進行了確認，在2016年1月27日匯資公司與房開公司簽訂《商品房買賣合同》之前，可以反映出安順市西秀區政府與房開公司早在2014年就對被拆遷戶的安置房屋進行了確認。安順市西秀區政府向房開公司購買案涉房屋用于安置被拆遷人，實際上是整個安順市西秀區黃果樹大道拆遷安置工作的一部分。因此，就案例的實際情況來看，可以認定安順市西秀區政府、東關辦事處、匯資公司、房開公司等作為一個拆遷人整體，對被拆遷人被拆遷人進行拆遷安置，故房開公司對被拆遷戶亦具有拆遷安置的義務，可以參照適用涉及拆遷安置的相關法律規定。因此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定：拆遷人拆除被拆遷人房屋，與被拆遷人按照所有權調換、以房換房形式訂立拆遷補償安置協議，并在協議中明確約定拆遷人以確定位置、面積、戶型、特定用途的房屋對被拆遷人進行安置補償，若拆遷人將已補償給被拆遷人房屋另行出賣給第三人，被拆遷人可依據拆遷安置補償協議請求對拆遷安置房屋享有權利，人民法院應予支持。 據此，被拆遷人享有的對房屋的權利優先于普通購房消費者的權利。（二）關于被拆遷人對拆遷還房的權利與抵押權的位階問題。筆者認為，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”，交付購買商品房的全部或者大部分款項的普通消費者對商品房的優先權優先于建筑工程承包人的優先受償權，建筑工程承包人的優先受償權優先于抵押權，故普通購房消費者的優先權優先于抵押權。綜合以上論述可知，被拆遷人就安置補償房屋的權利應當優先于普通購房消費者的權利，優先于建筑工程承包人的優先受償權，更優先于債權人對房屋享有的抵押權。具體到案例中，前文已論述案例房屋占有者應界定為被拆遷人，故被拆遷人就案涉房屋享有的安置補償的權利應當優先于資產公司的抵押權，被拆遷人享有足以排除人民法院對案涉房屋強制執行的民事權益。因此，被拆遷人對拆遷安置房屋享有足以排除強制執行的民事權益。

在民事司法實踐中，涉及房屋執行的案外人執行異議之訴案件數量呈爆發式增長，而這類案件直接關乎人民群眾生存權，涉及到社會穩定。在審判實踐中，筆者發現，涉及從房開公司購買已被抵押的房屋而產生的執行異議之訴案件，基本上都是由于房開公司不誠信，私自處分法院以查封的房屋，同時抵押權人也存在疏于對房開公司的監管，最終導致消費者買到存在權利瑕疵的房屋。有觀點認為，購房消費者也有責任，在購買商品房時，未就商品房的權利負擔情況進行核實，應對其是否善意進行審慎審查。筆者認為，該觀點有失偏頗，筆者也曾購房，在購買房屋時，只要房開公司在售樓部公開售房，出示相應的土地使用權證、規劃許可證、預售許可證等證明文件，作為一個普通消費者而言，已經能夠確信該商品房系真實的無權力負擔的，至于其是否存在在建工程抵押，在房開公司刻意隱瞞的情況下，這已經超出普通消費者的審慎審查義務，不能因為其未核實抵押情況就否認消費者的主觀善意 。望本文能給處理該類型案件的法律從業者提供參考。

參考文獻：

[1]參見《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理”。

[2]參見《山東高院民一庭關于審理執行異議之訴案件若干問題的解答》第6條。

[3]《江西省高級人民法院關于執行異議之訴案件的審理指南》，江西省高級人民法院，2019.6.14;

[4]《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（三）》，江蘇省高級人民法院，2019.3.20。

作者簡介：

王劉洋（1990.06-）男，漢族，貴州省遵義市，職稱：副科級，學歷：研究生，單位：貴州省高級人民法院，研究方向：經濟法學。

（貴州省高級人民法院 ? 貴州 貴陽 550081）