公告現“陰陽”數據華僑城究竟有多少投資性物業

陳紹霞

2月28日，華僑城發布《關于2019年經營情況以及應對新型冠狀病毒疫情情況的公告》，披露了其2019年新增土地儲備項目情況、主要項目銷售情況、主要項目出租情況以及應對新冠疫情的情況等，這是華僑城首次在公告中按開發項目披露其年度房地產銷售金額數據。該公告披露的2019年末末投資性物業面積較2018年大幅下降，華僑城2018年年報披露的投資性房地產建筑面積91.36萬平方米，而華僑城于2019年5月28日發布的一份由聯合信用評級有限公司出具的《華僑城公司債券2019年跟蹤評級報告》（下稱：評級報告）披露2018年末華僑城投資性房地產建筑面積151.1萬平方米，二者相差59.74萬平方米。

兩份公告中投資性房地產數據差異巨大

根據華僑城2018年年報披露的數據，截至2018年末，公司主要非銷售物業可出租建筑面積91.36萬平方米，已出租建筑面積29.54萬平方米，出租率32.3%（詳見表1）。這一數據與其2019年5月份發布的一份公告中的相關數據存在重大差異。

表1 2018年報披露的物業租賃情況單位：（萬平方米）

數據來源：華僑城2018年年報

華僑城于2019年5月28日發布的評級報告披露，截至2018年底，公司的投資性房地產出租建筑面積151.1萬平方米，入賬成本58.08億元，租金收入8.14億元（詳見表2）。

表2 截至2018年底公司投資性房地產情況（單位：萬平方米、萬元）

數據來源：華僑城公司債券2019年跟蹤評級報告

華僑城2018年年報披露的投資性房地產建筑面積91.36萬平方米，評級報告披露2018年末華僑城投資性房地產建筑面積151.1萬平方米，二者相差59.74萬平方米。

投資性房地產項目差異比較分析

為什么兩份公告中披露的數據會出現巨大差異呢？

從公告披露的明細項目比較來看，兩份公告中同時出現的出租項目的建筑面積僅為35.7萬平方米，這些項目的入賬成本為19.22億元，2018年租金收入為1.37億元（詳見表3）。

表3 兩份公告中同時出現的項目（單位：萬平方米、萬元）

華僑城2018年年報中披露而評級報告中未披露的出租項目的建筑面積為55.66萬平方米，除紅山6979項目外，其他項目出租率都為0。由此來看，評級報告中，出租率為0的項目均未披露（詳見表4）。

表4 年報披露、評級報告中未披露的出租項目單位：（萬平方米）

而華僑城評級報告中披露而2018年年報中未披露的出租項目的建筑面積為115.4萬平方米，入賬成本38.85億元、2018年租金收入6.77億元（詳見表5）。

表5 評級報告披露、2018年年報未披露的出租項目（單位：萬平方米、萬元）

上述比較分析表明，華僑城2018年年報和2019年信用評級報告都未完整披露其投資性房地產項目的數據，2019年評級報告未披露出租率為0的項目以及紅山6979項目，2018年年報未披露深圳華僑城房地產有限公司的出租項目、深圳歡樂海岸項目的出租項目等出租物業數據。

華僑城究竟有多少投資性物業？

華僑城2018年年報披露的可出租建筑面積91.36萬平方米，評級報告中披露而2018年年報中未披露的出租項目的建筑面積為115.4萬平方米;這兩份公告披露的相關數據比較分析可計算出，2018年末華僑城的投資性房地產可出租項目建筑面積應為206.76萬平方米（91.36+115.4）（見表6）。

表6 華僑城投資性物業面積計算表（單位：萬平方米）

華僑城近日發布《關于2019年經營情況以及應對新型冠狀病毒疫情情況的公告》披露，2019年底，華僑城投資性房地產面積合計81.45萬平方米，較華僑城2018年年報披露的91.36萬平方米面積減少了9.91萬平方米，較筆者上述計算的206.76萬平方米面積減少了125.31萬平方米。從本次公告列示的明細項目數據來看，深圳華僑城房地產有限公司的出租項目、深圳歡樂海岸的出租項目在本次公告中均未出現。

從華僑城2019年三季報資產負債表來看，2019年9月末華僑城投資性房地產賬面價值83.54億元，較2018年末的67.04億元增加了16.5億元，增幅達24.6%;華僑城2019年前三季度投資性房地產賬面價值大幅增長，本次公告披露的2019年末投資性物業面積較2018年末卻大幅下降，令人費解。筆者認為，華僑城投資性物業在短時間內如此大幅減少的可能性很小，其本次公告中披露的出租物業數據的準確性、完整性依然存疑。

年報相關信披不符合深交所要求期待華僑城完善、改進

上述分析比較顯示，華僑城2018年年報披露的出租項目的建筑面積91.36萬平方米、已出租建筑面積29.54萬平方米、租金收入僅為1.37億元，2018年年報中未作披露的出租項目的建筑面積為115.4萬平方米、租金收入6.77億元;無論是建筑面積、還是租金收入，未披露的項目都顯著超過了其年報中所披露的數據，為何不作披露，令人難以理解。

根據深交所發布的房地產業務信息披露指引，上市公司應當在年度報告中披露“報告期內主要項目出租情況，包括但不限于項目名稱、所在位置、項目業態、權益比例、可出租面積、累計已出租面積、平均出租率等。”華僑城年度報告中披露的出租項目的建筑面積、租金收入只占其實際出租面積、收入的很小部分，而為其帶來大部分出租收入的深圳華僑城房地產有限公司的出租項目、深圳歡樂海岸的出租項目等在年報中都未作披露，顯然不符合深交所上述信息披露指引的要求。

當前正值上市公司2019年年度報告披露期，華僑城預期將于3月底披露2019年年度報告，期待華僑城2019年年度報告能夠按照交易所的要求披露相關信息，確保信息披露內容的真實、準確、完整。