房地產開發項目施工管理的若干問題與對策

劉偉

（中交第四公路工程局有限公司，北京100020）

1 引言

在房地產開發項目中，施工階段的管理工作非常重要。為了使房地產開發項目施工階段的管理效率以及管理質量得到提升，很多管理團隊在管理過程中會使用一些比較獨特的管理模式，并且不斷對管理模式進行完善。但是在房地產開發項目中，仍然存在一些問題，最終導致項目管理非?；靵y，對項目的建設質量有嚴重影響[1]。因此，如何進一步提升施工階段的管理水平是房地產開發項目團隊需要重點研究的課題。

2 工程概況

中交濱江國際項目位于陜西省漢中市濱江西路996 號，南臨民主街，北臨西新街，東臨漢陽路，西臨濱江西路。項目和漢江緊鄰，江景資源得天獨厚。

項目于2012 年6 月正式施工，計劃在2020 年年底完工。項目預計總投資約為297 025 萬元（包含增值稅），總用地面積月為340 畝（約22.67km2包含代征道路），總規劃建筑面積約為 6.727×105m2，其中，住宅面積約 4.987×105m2，商業面積約3.58×104m2，開敞式車庫以及配套面積約 4.87×104m2，地下室面積約8.95×104m2，容積率為3.092，綠化率為35.33%。共有45棟住宅（包含25 棟高層，4 棟低層住宅以及16 棟洋房），共3 618 戶，共分5 期實施開發，現已經完成一期、二期以及三期的具體開發工作，共計建筑面積為367 960.43m2，項目四期和五期正在開發建設中，建筑面積為304 712m2，共計高層住宅為 14 棟，1 663 戶。

3 房地產項目施工管理中的問題

3.1 基坑開挖及地基處理

基坑開挖完成后，存在地質勘察報告與實際情況不相符之處，例如，項目五期在重型動力觸探過程中發現局部分布有淤泥、局部軟弱下臥層以及夾砂層等。四期項目開挖后，漢江正處于豐水期，導致基坑水位上升。由于施工前沒有制訂地基處理方案和降水方案，造成現場施工處于被動狀態，需要盡快制訂合理的處理方案，并和責任主體聯合訂立施工合同。因此，容易導致工期延誤，并對成本控制產生不利影響。

3.2 預售節點前的具體進度控制

預售是房地產公司回款以及現金流回正的重要節點，因此，實施預售節點的控制非常重要，以項目四期以及五期為例，需要達到主體層數的1/5 方可辦理相應的預售手續，但是該部分的難度比較大，主要表現為以下幾方面：（1）地基處理以及降水等情況具備不確定性；（2）地下1 層屬于人防層結構，施工難度較大；（3）地下1 層和1 層會涉及高大模板施工，施工周期較長；（4）3 層及以下樓層均屬于非標準層，木工模板的加工周期較長。

3.3 外墻施工進度控制

外墻施工進度會受到非常多因素的影響，如施工人員的數量以及吊籃數量等，對項目四期進行外墻外裝施工時，雖屬于滿掛吊籃的情況，但是施工人員較少，無法達到滿掛吊籃，滿員使用的狀態，這樣就會使外墻施工無法按計劃進度進行，導致施工效率較低[2]。

3.4 綠化施工

項目后期的綠化施工往往屬于施工的收尾階段，由于綠化施工工期較短，無法反復對草皮、樹種、石材以及景觀小品等實施多方考察以及選定，造成綠化施工精細程度有待提高。

3.5 設備及安裝施工

設備以及安裝施工等問題往往會出現在地下室部分，項目四期當中的地下室安裝施工過程中，通風、防水、給水、消防以及電氣等專業的交叉施工比較多，會出現臨時修改管線等情況。

4 對房地產開發項目施工管理問題的建議

4.1 基坑開挖及地基處理

要合理處理基坑開挖和地基處理中的問題，需要在地質勘察階段增加勘測孔位，這樣可以使勘察結果更加精確。施工前，要認真分析地質勘察報告，對施工現場當季水位的具體情況進行調研，聯合設計單位在施工前制訂有針對性的地基處理和降水方案，并把該部分預算編入合同中，避免出現索賠風險[3]。

4.2 預售節點進度的控制

地下1 層和地上1 層需要增加相應的現場施工人員，分組分區域地實施鋼筋模板施工，提高施工效率。筏板施工過程中，增加施工人員數量，提前進行模板施工。另外，還應合理布局塔吊位置以及材料的具體運輸環節，滿足相應的施工要求。

4.3 外墻施工

關于外墻局部掛吊籃的情況，需要對施工區域進行劃分，重視工作面的移交。對于外墻滿掛吊籃的情況，要保障吊籃均滿載使用，以提高施工效率，避免吊籃的浪費情況。

4.4 綠化施工

提前安排綠化施工的招標時間，預留比較充足的時間進行材料的選取。另外，協調室外雨污水管道與綠化施工的銜接，保證施工的順利進行，從而保證工期[4]。

5 結語

綜上所述，在房地產開發項目中，施工企業對項目的施工管理過程非常重要。為了完成高標準的項目建設，在施工階段，管理者要總結施工管理中存在的問題，如管理不到位、工期拖延以及合同糾紛等，并分析其影響因素，從而采取應對措施有效解決問題，促進房地產開發項目的順利開展，同時，實現企業的持續發展。