中小房地產企業實施全面預算管理的思考

■姚傳永

（祥瑞國際控股集團股份有限公司）

1 企業實施全面預算管理的目的和作用

全面預算管理是企業管理中的一個有效管理工具和管理手段，可以分解戰略目標，實施過程控制，進行績效評價和激勵。目的在于以預算、控制、協調、考核為手段，管理企業開發經營活動的全過程，最終實現企業的戰略目標。

（1）明確目標，實施全面預算管理可以促進企業發展戰略和經營目標的實現。預算的編制以目標分解和量化為手段，不僅明晰了一定時期的房地產開發經營總目標，而且指明了各部門具體任務目標和工作方向，使公司全體人員清晰地了解整體經營目標，了解自己在實現企業整體經營目標中的作用和擔當，結合激勵機制更充分調動員工主觀能動性，積極地為完成經營目標而努力。

（2）協調工作，預算圍繞著公司的經營目標，把從投資測算、拿地、整體開發進度、目標成本控制、銷售去化、資金回籠整個企業各方面的工作嚴密地組織起來。由于預算編制是從業務單位開始，從下至上逐級匯總，經過上下反復論證而達成的，因此，預算能使企業內部各部門、各環節相互協調，通力合作，提高效率，從而使企業通過全面預算管理形成一個緊密協調運行的有機整體。

（3）全面控制，預算控制分為事前控制、事中控制和事后控制，預算控制的目的是為充分發揮有效資源的協同性和有效性。同時對房地產開發所有經營活動進行監督，保證預算的執行。實際執行結果與預算目標進行比較，分析形成差異的內外部原因，并及時采取整改舉措，消除薄弱環節，力爭預算目標更好的完成。

（4）評價業績，預算是評價企業在整個項目開發過程中全流程工作成果的基本尺度，為企業對各部門考核提供了依據。在分析各部門實際偏離預算的程度基礎上，根據實際情況進行總結，劃清責任、評定業績、實行獎懲，從而調動各部門員工的工作積極性。

2 中小房地產企業全面預算管理中存在的問題

根據實施全面預算管理中的業務實踐，中小房地產企業實施全面預算管理過程中體現的問題主要有以下幾點：

2.1 對企業實施全面預算管理的思想理念認識不統一、不全面、不深入

企業在實施全面預算的初期往往會對財務預算比較重視，公司中個別部門或員工甚至認為預算是財務或運營計劃部門的工作，停留在對預算指標和地產開發數據的層面，不能深入領會管理者實施全面預算管理的意圖，沒有深入和普及到全員范圍，在思想認識上不全面不深入，從而離全面預算管理效果差距較。

2.2 預算管理的導向不明確

全面預算管理的特征之一是戰略性，它是公司戰略實施的保障與支持，它的作用是和促進企業發展戰略和經營目標的實現。實踐中有些企業較偏重預算編制時參考歷史數據，預算管理的主線不突出。特別是在不同的宏觀政策情況下，是加快開發快速去化回籠資金，還是嚴控成本以彌補預期市場緊縮可能造成利潤損失，在預算管理的導向性不明確。甚或在應對市場變化時放松了對預算過程的控制，造成實際與預算目標相去較遠的現象。

2.3 保障全面預算管理有效運行的體系不夠健全和完善

企業推行預算管理在行動上的有所表示，但沒有強有力的組織保障，預算組織工作協調性不足；或在實施過程中，受到市場因素、調控政策等因素影響后使預算指標的完成產生阻力，造成預算執行隨意性大，調整不嚴謹，使預算管理失去權威性和嚴肅性，由于管理體系的缺失或不健全可能導致全面預算管理的效果大打折扣。

2.4 激勵機制不健全

全面預算是企業總體和戰略目標的數量化和財務化，對企業管理層來說是業績，但對廣大員工來講，意味著管理更嚴格和更多的付出。部分中小房地產企業在實施全面預算時沒有健全相應的激勵機制，員工工作的優劣得不到客觀的反饋，做不到獎優懲劣，不利于調動全體員工的積極性和主動性。

3 改善中小房地產企業全面預算管理的應對策略

3.1 建立適合企業實施全面預算管理的軟環境

3.1.1 思想保障

企業實施全面預算管理首先達成全體上下一致的認識，統一思想，體現到企業管理文化當中，形成自覺貫徹預算管理習慣思維，各級管理人員率先垂范加強全面理論學習，企業通過各種方式宣講引導全體員工學習，熟悉和理解全面預算管理，形成全面預算管理上下一盤期的思想保障，這是順利開展房地產開發全面預算管理的基本保障。

3.1.2 組織保障

中小房地產開發企業預算組織機構可參照比較通行的做法，設置管理決策機構、日常牽頭部門、具體執行部門和考核評價部門。管理決策機構居于整個預算體系中的核心領導位置，負責根據開發企業長期戰略規劃來審定年度經營目標和開發計劃，確定預算編制指導思想、總體原則，審查各責任中心預算草案。牽頭和執行部門負責組織和執行預算編制、控制、協調、分析及信息反饋。

3.1.3 制度保障

房地產開發企業面臨新的市場環境和政策環境的挑戰，在企業內部實施全面預算管理需要有法可依、有章可循。中小房地產企業在不同開發進度、不同商品房類型等多個項目并存時，開發周期長、營銷管理和工程管理多樣化的情況下，建立健全預算管理制度以保障預算的實施進而通過預算管理為地產開發經營目標實現提供制度保障。這些制度包括預算相關的編制制度、預算調整授權、月度分例會制度、績效考核制度、內控制度等。

3.1.4 體系保障

全面預算管理體系包括：①預算工作程序，一般的程序是決策機構戰略任務，召開啟動會，下達經營目標，經過從上而下，由下而上，上下結合過程，擬定預算草案，預算審批下達，控制執行，跟蹤分析反饋，責任中心考核預算。②預算編制方法和預算內容，重點考慮編制預算基于的外部市場條件、內部資源條件，以銷售預算為起點，內容有業務預算、投資預算和財務預算。③預算執行與跟蹤監控，由各責任部分負責執行預算，財務部門進行預算跟蹤控制，通過預算分析會進行跟蹤反饋。④根據授權體系和市場環境變化啟動預算調整機制。

3.1.5 機制保障

預算的監控和考核是全面預算管理的重要環節，預算的編制只是企業全面預算管理的開端，要想充分發揮其作用，體現其管理職能，發揮其管理效益，必須對執行結果有前明確的跟蹤、考核與評價，及時兌現，以提高員工主動性和積極性，激勵機制是實施全面預算管理不可或缺的保障。

3.2 移動互聯網和信息技術的不斷創新加速了房地產市場競爭

房地產企業全面預算管理對信息化條件和環境的需求度日益提高，信息系統的支持是應對和解決全面預算管理效率的重要策略。企業應盡可能運用ERP系統，整合信息流達到業務與財務融合；通過OA系統提高自動化辦公水平和合同評審效率，為全面預算管理提供信息化和自動力環境支持。

3.3 建立健全風險防范體系

房地產作為資金密集行業，投資風險較大，同時受國家宏觀調控政策影響較大，是政策導向型產業。在全面“營改增”后的稅務環境下，在當前國家“房住不炒”的調控政策下，中小房地產企業實施全面預算管理要注重防范經營風險、財務風險和稅務風險。風險的揭示和防范需要企業建立健全企業內部控制體系，全面預算是內部控制的基礎，內部控制措施要依靠全面預算來落實。

結 語

全面預算管理作為實現企業現代化管理的重要工具之一，在房地產企業流程式的開發管理中具有更突出的現實意義，房地產企業在完善的軟硬環境中實施全面預算管理并持續應用，結合企業自身開發特點對預算體系不斷完善優化，使運用這一管理工具的水平螺旋上升式改善提高，能幫助企業增強競爭力，將會給企業的可持續性發展提供管理保障和支持。