關于房地產評估業務均由房地產估價師承辦的思考

◎黃德方

房地產評估行業在多項與房地產估價存在關聯的政策與法規頒布之后，獲取更為有利的行業發展條件，展現出合法化的發展特點，估價師也得到了更優質的行業資源，盡管該行業已經進入正軌，執業流程也出現規范化的發展趨勢。但是結合實際的業務開展情況來說，監督問題、規范內容不夠細致與經濟利益驅動不足等情況形成切實影響，估價師的業務承辦情況不佳，估價服務水平降低，估價行業外在形象被損壞，必須針對以上情況，找出解決措施。

一、評估師無法有效承辦房地產評估業務的主要原因

1.估價師處于相對弱勢的地位。

現行房地產估價業務主要依賴抵押貸款、國有土地上房屋征收、司法鑒定、國有資產轉讓和課稅等法定業務，非法定業務近年來雖有一定的增長，但所占比例較少。鑒于法定業務范圍的局限性、房地產估價機構的準入門檻較低和監管力度不夠等因素，不少區域形成了“價格戰”“關系戰”和“活動戰”等惡性競爭。對于普通老百姓或者相關企業來說，這種法定業務形成的被動委托估價條件下的估價結論僅作為相關雙方經濟利益博弈的一種專業性的參考依據，僅為實現相應經濟行為達到目的的一種手段。由此使得客戶認為估價過程和報告流于形式，影響了估價報告的公信力，損害了估價行業和估價師的專業形象，使得國內房地產估價師無法獲得西方國家房地產估價師一般的地位和尊重，使國內房地產估價師居于弱勢地位。在這種情況下，只要估價機構出具由專業估價師簽字蓋章的估價報告，就能作為客戶雙方利益博弈的依據。客戶更關心估價的結論和估價報告本身，對估價業務的整個過程是否由房地產估價師承辦等事項并不關心，故導致不少估價機構鉆了估價業務由相關助理人員承辦、估價師簽字的空子。

2.監管層面的問題。

《房地產估價機構管理辦法》明確了房地產估價機構監管單位主要為房地產行政主管部門和行業協會，但監管范圍僅限于資質核準及估價師的注冊管理、估價業務范圍、違法違規情況的處罰等方面進行監管，無法涉及具體承接業務過程的監管，加上不少估價機構會將非規范事項加以“合法化”的處理，使得房地產評估業務不能保證均由房地產估價師承辦。

3.估價師執業成本過高。

比較利益的驅動增加了房地產估價師的執業成本。隨著社會經濟和房地產行業的發展，小額擔保公司、融資公司和房地產開發企業等房地產估價師能夠有一席之地的企業均得到了大規模的增加，且利潤空間遠遠大于房地產估價行業，同等條件下的房地產估價師收入較低、工作量大、業務繁瑣，居于弱勢地位，專業能力無法得以發揮，增加了房地產估價師的執業機會成本，使不少經驗豐富的房地產估價師轉行進入收人更高、工作更輕松和更能得到尊重的行業。

二、有利于評估師承辦評估業務的可靠對策

1. 給估價師搭設穩定的行業發展平臺。

估價師處于評估業務中，需要做好中介服務人員的基本工作，如將優質高質量的服務提供給相關方與委托方，提出專業化且可靠的建議或者意見。針對估價師的主要工作內容，完善估價注冊管理體系，在設定注冊條件時，不僅要確定注冊人是否獲取資格證書以及在理論考試中取得合格的成績，同時還要對其進行職業道德與實踐能力方面的檢測與考核，對其在同一企業的工作年限進行考察，確定注冊人能夠滿足多項標準之后，才可給予注冊。協會必須做好估價人員的高質量培養，給估價師提供良好的教育氛圍，使其能夠維持連續學習的意識，經過培訓使估價師在未來的崗位中也能保持終身學習的良好理念，在日常性的培訓環節中，注重業務經驗與專業理論方面的教育，使其既有扎實的理論基礎，同時也能累積豐富的業務經驗，保障估價師的實際業務處理能力。

2.強化監管工作。

評估房地產資源的行業較為復雜，內部采用多部門管理的模式，同時受到的外部影響也比較多，行業協會、土地管理工作部門與房地產管理部門發揮的影響最為關鍵，因此需要先有效劃分管理主體的職能，設置實際執法范圍，在配套政策與制度的影響之下，實現統一領導的工作目標，各部門使用的管理制度也要保持一致性與科學性，最終構建出規范化管理系統，強化監管部分的工作，對法律規定的估價項目實施特別關注，可向委托單位進行咨詢，同時將突擊檢查與明察暗訪的方式有效結合，確定估價師是否承辦評估項目，勘察評估現場的工作是否做到位。如果在調查中確定估價師并未有效負責承辦工作，或者有虛假信息，管理部門可根據具體情節的嚴重程度來實施相應的處罰，行業協會也應參與到監管工作中。在制度系統中增加舉報有獎的制度，鼓勵機構內人員、相關人員與客服積極地舉報違反評估法現象，可直接向行業協會與主管工作部門提供相應的信息，如果證據屬實，對相應人員及單位進行處罰的同時，也要將獎勵提供給舉報人，以此來完善評估行業監督機制，使更多的人參與到這項監管工作之中。

3.落實最低限價。

最近一段時間之內出現了估價師兼職的現象，一些兼職人員從中獲利，其工資遠超助理人員應有的工資水平，針對兼職市場的需求與價格過高的情況，需要根據管理估價機構的規定，針對估價機構在資質等級方面的限定要求，取消估價師數量這部分要求，主管工作部門與協會可與區域內的人社局形成協同合作的關系，定期對估價機構展開抽查，確定其聘用估價師的具體情況，具體檢查購買社保的狀況，如果未按時繳納社保的時間多于兩個月，在對評估機構進行通報批評的同時，還需落實相應的處罰。一些評估機構縮減兼職人員的開支，提升估價助理人員以及專職估價師的待遇及收入，這一行為有利于行業發展，也能夠確保估價師承辦業務的有效性。

三、結束語

本文主要針對房地產評估行業中的現存問題展開探討，重點在于確定估價師在業務承辦方面的問題，以此來明確估價師身處評估房地產的業務中的具體發展方向。估價師還處于相對弱勢的位置，現有評估監管機制不健全，同時估價師還面臨著較高的執業成本。相關部門必須繼續依照評估業務的具體展開情況，完善法規內容，給估價師更合適健全的發展環境，使其能夠在估價業務中有更好的表現，進而促進評估房地產行業的迅速壯大。