房地產企業會計核算問題研究

●展豪杰

一、房地產企業經營特點

房地產是支撐我國國民經濟發展的重要行業，是我國經濟活動中的重要組成部分，它涉及到經營、中介、建設等多個房地產活動。而房地產企業的經營特點是生產周期長、投資風險大，與一般商品經營企業又有所不同，因此房地產企業的會計核算工作與一般企業也有所區別。

首先，由于房地產企業的產品單價往往比其它商品都要高出不少，在銷售房地產的產品時，與一般商品所采用的銷售方式大為不同。所以，房地產企業的會計核算工作與其它商品銷售行業相應的會存在差異。其次，一個企業要獲得較高的經濟收益就要降低銷售成本，但是房地產企業的銷售成本與企業的經濟利益之間并不都是反比關系，不同單位的不同戶型所產生的成本不一，那么具體的銷售環節也會因此受到影響。在銷售成本等多種因素的影響下，房地產企業的銷售成本率與其他行業也產生了差異。最后，房地產企業的投資成本一般較高，所承擔的投資風險比一般的商品經營企業也要大，房地產企業如果在項目的具體運營過程中遇到風險，其后續的生產和管理勢必會受到較大地影響。對于房地產企業來說，要提升企業的資金運作能力，就要有效的開展會計核算工作，通過不斷提升自身的會計核算能力來保障企業經營過程中的各項活動正常進行，以應對復雜的市場競爭，從而使企業能實現可持續發展。

二、房地產企業會計核算的特殊性

（一）收入確認方面

房地產企業的房產銷售收入，是整個企業獲得經濟利益的直接來源，也體現著企業的經營利潤，它不僅能反映企業的整體收益，也在很大程度上影響著房地產企業經營活動的未來發展。依據《新會計準則》對于企業收入的界定，認為凡企業能在經營活動中增加權益并產生不涉及到投入資本的經濟利益，可認定為企業的收入。但是房地產企業的特殊性卻使得自身的收入確認與準則界定有一定的出入。一方面，部分房地產認為收入確認應該產生在房屋的買賣過程中，即每當開發建筑房屋竣工完成、驗收合格，只要企業與買方開始進行買賣房屋的交易活動，那么企業的銷售風險就實現了轉移，企業收入在此時就可以進行確認。房地產企業的這種收入確認也意味著一旦房屋驗收沒有進行或者進行過程中存在問題，收入也就不能進行確認。另一方面，也有部分房地產企業認為，確認收入的必要條件，除了要滿足房屋驗收合格以及買賣合同簽訂之外，還要將房屋徹底進行移交，才算實現了風險轉移。總之，不同的房地產企業在實際的經營過程中，由于風險與報酬的轉移時間點的不同，各自的收入確認就會存在一定的差異。

（二）成本計量方面

由于房地產企業的經營活動要從前期土地開發一直延續到后期的商品房銷售后的服務，任務繁重且過程復雜，因此企業的成本計量就要將經營活動中的眾多對象囊括在內。具體而言，一方面，房地產企業的成本計量要包括房屋建造前后期過程中涉及到的一切實際支出。而這一總的成本支出，除了有能從數據記錄中獲取的房屋竣工實際成本，還有沒有完成的公共設施配套成本，對于其它未完成的工作成本，房地產企業在進行成本統計時，只能根據現有的數據進行成本的預估，在這種情況下，房地產的成本計量結果就會存在一定程度地不準確。另一方面，房地產企業的成本計算包括外包的業務，當建筑房屋竣工之后，由于外包業務沒及時清算，房地產企業的會計核算就不會在同一時間內完整進行，使得最終的成本計量不能及時記錄。上述兩種情況就讓房地產企業的成本計量存在一定的特殊性。

（三）借款處理方面

房地產企業的經營特點是投資較大、回報周期較長，根據這一實際現象，許多房地產企業需要充足的資金來保證建筑項目的正常運行，而房地產企業的資金回籠較慢，所以房地產企業通常都是向銀行貸款的方式來確保項目的實施。房地產企業項目的較長經濟收益周期，使得其向銀行貸款的周期也因此拉長，之后在一定程度上房地產企業就會產生較大的利益費用。房地產企業想以最合理的貸款周期來保證自身項目的運營，就要懂得區分借款的性質，從而根據工期預估對借款的利息做出推算，力求還款利息最經濟化。與此同時，房地產企業會計核算的相關工作人員，要以國家對于企業會計核算工作整體規定為根據，合理利用借款資金，并將資金最大化利用與房地產企業的經營之中，幫助企業實現更多的經濟效益。

三、房地產企業會計核算的重難點

（一）房地產企業會計核算的重點

房地產企業會計核算工作除了收入和成本以外，最重要任務的就是借款和稅務的處理。從房地產企業會計核算的特殊性中可以知道，一方面，房地產企業資金籌措的主要渠道來源于銀行貸款，房地產企業需要在了解原始成本和費用支出的情況下，確定借款費用，從而向銀行進行貸款。由于房地產企業資金回籠的周期較長，使得其資金的核算要更加細致化。具體而言，房地產企業在進行借款時，除了要注重每一個開發項目的資金問題以外，還要分析款項借取途徑是一般還是專業，以及會計核算符不符合國家會計準則等問題，這些都是企業進行會計核算的重點。另一方面，房地產企業在處理稅務問題時，不僅要承擔房地產稅、土地增值稅等主要稅務，還要兼顧客戶預付款之后的相應比例稅金。所以房地產企業在進行稅額核算時，要將工作任務囊括全面，并細致籌劃稅款，提升企業資金的合理利用效率。總之，預交稅務的處理也是房地產企業會計核算需要重點關注的問題。

（二）房地產企業會計核算的難點

房地產企業會計核算的難點主要在于核算的業務和周期兩個方面。在核算業務方面，由于房地產行業本身比一般行業的經營活動復雜，任務繁重，因此其會計核算的工作量也相對較大，工作性質也相較特殊。具體而言，房地產企業不僅要注重房地產開發和房屋建造，還要將開發項目周邊的基礎設施建設予以完善。同時，還要滿足買家對房屋的需要，比如室內裝修這一重要工作內容，這就給房地產企業的會計核算工作增加了業務量。而在會計核算周期方面，由于房地產企業的經營活動本身就是一個相對漫長的過程，從前期的土地招標到后期的房屋竣工銷售，不僅時間跨度長而且工作任務特別繁重。要維持房地產的開發項目能持續有效地進行，資金的長期供應就需要得到保障，因此房地產企業要合理及嚴格的調度資金，才能保證企業工作的良好運營，會計核算的這項工作就勢必需要一個很長的周期。

四、完善房地產企業會計核算的有效措施

（一）完善會計跨級科目

要保證房地產企業會計核算工作的實行，除了企業內部相關工作人員需要配合之外，還要在外部建立起一套行之有效的會計科目來予以保障。房地產企業目前的會計核算工作缺乏整體性，同時核算結果也不能保證準確性，究其原因，還是因為許多房地產企業的會計科目難以滿足日常會計工作的科目需求所導致的。

所以，會計科目的制定，要根據房地產企業在開發過程中的實際情況，并結合當前企業的會計核算水平，才能最終予以確認。具體而言，房地產企業在會計工作相關準則引導下，于工作開始之前，就會計科目的優化進行商議和規劃，將房地產企業目前的實際發展狀況考慮在內，最終制定一個符合企業發展的會計科目，保證房地產企業的項目開發過程，即從土地開發到房屋售賣，都能找到會計科目與之相對應，以確保房地產企業會計核算工作的有效性和準確性。

（二）明確收入核算范圍

房地產企業要保證收入核算的準確性，就要將收入核算范圍予以確定。一方面，明確收入核算內容，即房地產企業要將開發過程當中的總銷售收入囊括到收入中予以確認。除了常見的土地、房屋、配套設施帶來的收入之外，在做收入統計時，還應把非常規情況下的收入算在內，比如舊址的拆遷或者房屋的周轉等帶來的收入。另一方面，要完善收入確認制度。房地產企業只有確定了收入確認制度，才能確保自身收入核算的準確度，優化核算工作。制度的確立除了要在企業內部建立起一支專業的會計核算隊伍來負責主要工作之外，還要建立相關員工的監督機制，以此來共同保證房地產企業收入核算的真實性。

（三）確定成本核算對象

房地產企業的成本核算對象往往是其負責的整個項目，但是項目之間由于工期和類型都存在差異，每個項目涉及的具體工作內容也不同，所以房地產企業將整個經營活動中的開發項目作為成本核算的對象就不太合理。那么在房地產企業開發項目的具體運營環節，會計核算工作就可以將企業成本對象予以細化，根據房地產項目實施的具體情況來確定成本核算對象。如果開發項目的規模不大，就按照原先的常態把整個項目作為成本核算對象；如果開發項目規模較大，就將其中的單個項目作為成本核算對象。最后，若還想進一步細化成本對象，也能把項目過程中的施工方或者施工區這些可操作性的內容作為對象劃分來參考。總之，房地產企業要根據具體開發項目的不同，選擇適合自身會計核算工作的成本核算對象。

（四）合理披露企業信息

房地產一直屬于比較高風險的行業，企業將開發項目的風險予以適當的披露，能夠提高房地產項目的透明度，同時增強客戶的購買信心，進一步促進自身的房產銷售。對于房地產的會計核算工作而言，適當地加強信息披露也是十分重要的。具體而言，房地產企業在進行信息披露時要注意的是，一方面，將房地產開發項目的土地儲備量予以披露。因為土地儲備量不僅關乎著房地產企業的發展方向，幫助其跟著行業的風向運營，還能決定整個房地產行業的未來前景。另一方面，合理披露房地產企業的現金流量。現金流量與土地儲備量的作用的相同點在于，它是保證房地產企業在未來能持續發展的基石，有了良好運行的現金流量，房地產企業的經營、管理、償債能力就都有了保障。