新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的研究

◎周秀娟

伴隨著改革開放的進一步推進和國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，廣大人民群眾針對居住條件的改善性需求正在逐步提升，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展進步，在商品房建筑品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)水平和公司內(nèi)部運營管理內(nèi)部控制思想層面取得了比較顯著的提高。財務(wù)管理內(nèi)部控制是新時代背景下房地產(chǎn)行業(yè)存在和長遠發(fā)展的重要元素，財務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部控制的品質(zhì)很大程度上左右房地產(chǎn)公司的未來走勢。因此，健全房地產(chǎn)相關(guān)公司財務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部控制體系是相當必要的工作。

一、房地產(chǎn)公司內(nèi)部會計流程審核體系中可能發(fā)生的漏洞或者缺陷

1.房地產(chǎn)公司財務(wù)數(shù)字化程度需要提高。第一點，某些房地產(chǎn)公司財務(wù)流程上欠缺內(nèi)部授權(quán)審批過程、重復(fù)校核及內(nèi)部審批等有關(guān)把控機制，導(dǎo)致成本會計賬目相關(guān)工作沒有條理、會計賬目相關(guān)數(shù)據(jù)準確率不高。比如說某些房地產(chǎn)公司基于相關(guān)領(lǐng)域員工人數(shù)上限等情況的制約，記賬會計以外并沒有安排重復(fù)校核相關(guān)的崗位，由此增加了會計核算的結(jié)果發(fā)生誤差的概率。第二點，某些房地產(chǎn)公司為達到規(guī)避稅收的目的，要求相關(guān)會計經(jīng)過購置相關(guān)票據(jù)增加賬面經(jīng)營成本，增加抵扣本期公司相關(guān)稅收的方法，或者達成確定營業(yè)水準的商品住宅買賣方式經(jīng)過賬面打款進行清算，不能正確體現(xiàn)房地產(chǎn)公司本期營收收益狀況，讓會計核算得到的數(shù)據(jù)可信度下降。

2.公司內(nèi) 部相關(guān)財務(wù)管控規(guī)則落實不徹底。伴隨著房地產(chǎn)公司逐漸擴大和業(yè)務(wù)的多樣化，加上房地產(chǎn)公司組織內(nèi)沒能確立起合理、操作簡便的組織內(nèi)部財務(wù)管控流程，導(dǎo)致公司內(nèi)部經(jīng)常發(fā)生盜用公司經(jīng)費、建筑原材料購買索取賄賂經(jīng)濟違法情況。當前，某些房地產(chǎn)公司沒能針對財務(wù)清算和內(nèi)部管控流程確立和落實賦予相當關(guān)注，加上相關(guān)會計執(zhí)業(yè)素養(yǎng)等要素的制約，導(dǎo)致公司在經(jīng)營項目清算中發(fā)生雜亂、財務(wù)票據(jù)不準確等弊端。某房地產(chǎn)企業(yè)出納人員掌握企業(yè)法人章、單位公章及銀行印鑒，出納可以隨時利用掌管的印鑒將企業(yè)資金轉(zhuǎn)出，嚴重威脅著房地產(chǎn)企業(yè)資金安全。同時，房地產(chǎn)企業(yè)未能強化內(nèi)部審計工作也是造成企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)以上漏洞的重要原因。

3.地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管控運營體系缺少規(guī)范性。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境異常劇烈，房地產(chǎn)公司需要經(jīng)過合理的會計管控，才可以保證不同機構(gòu)的全面團隊配合。房地產(chǎn)公司內(nèi)部確立合理的會計管控運作體系，能夠輔助公司達成各類投資方向。國內(nèi)房地產(chǎn)公司會計管控還未能達成一個全方位的系統(tǒng)，許多機構(gòu)的團隊合作效果不佳，造價任務(wù)執(zhí)行中未能確定規(guī)范，造成會計數(shù)據(jù)不準確。

4.房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段存在某些的財務(wù)漏洞。現(xiàn)階段，因為受到相關(guān)部門控制房價、撤銷預(yù)先銷售制度的制約，購房者會轉(zhuǎn)向投入另外的領(lǐng)域，地產(chǎn)行業(yè)在融資層面將愈加艱難。房屋供給大于需求，房價波動下行，價格期望悲觀，房地產(chǎn)公司將轉(zhuǎn)向投入另外的領(lǐng)域，這將會加大投入風險。撤銷預(yù)先銷售制度標志著房地產(chǎn)公司今后必須事先建完房屋，售出后才能達到房屋朝著到賬款項再朝著人民幣款項轉(zhuǎn)變，表明成本收回周期將拉長，成本收回危險加加。在此類狀況下，成本收回的危險及利潤調(diào)配危險也將提升。

二、完善房地產(chǎn)公司財務(wù)管控的方法

1. 相關(guān)財務(wù)工作者需要提高危險把控理念。

財務(wù)工作者需要提高危險把控理念，首先，房地產(chǎn)公司必須健全管控系統(tǒng)，強化企業(yè)內(nèi)部把控機制。不但要求完善財務(wù)管控流程，針對公司的財務(wù)工作者和其銀行賬戶、經(jīng)營狀況，確立完善的堅查考核及監(jiān)控規(guī)范，還必須周期性學(xué)習(xí)，強化財務(wù)從業(yè)者針對危險信號的捕捉能力。其次，房地產(chǎn)公司必須健全財務(wù)監(jiān)管、獨自的審查制度。為了達成期望的財務(wù)管控目的，降低不可避免的消耗，需要強化財務(wù)監(jiān)管，保障公司平時運行。房地產(chǎn)公司需要在其內(nèi)部成立單獨的審查部門，規(guī)定特殊的審查流程及明確詳細的審查項目，配置專門審查工作者，周期性針對公司財務(wù)相關(guān)危險實施檢查，并且把結(jié)論匯報給上級部門。

2.確立完善房地產(chǎn)公司組織內(nèi)部會計把控規(guī)定。

第一點是財務(wù)清算基本任務(wù)。為了減少房地產(chǎn)公司財務(wù)人員清算誤差和提升財務(wù)數(shù)據(jù)品質(zhì)與內(nèi)部控制落實程度，建議房地產(chǎn)公司需要依據(jù)有關(guān)規(guī)范要求確立財務(wù)清算詳細程序，并且把程序公告在公司明顯區(qū)域，讓公司員工能夠清楚掌握財務(wù)清算制度。并且詳細規(guī)定財務(wù)工作者在相關(guān)職位上的責任，防止出現(xiàn)財務(wù)清算產(chǎn)生誤差時，財務(wù)工作者由于責任劃分不明確產(chǎn)生扯皮情況。第二點是預(yù)算管理指標。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前施工材料價格、人工成本等數(shù)據(jù)制定單位消耗定額，并在征求各業(yè)務(wù)部門意見后在企業(yè)內(nèi)部公示。

3.房地產(chǎn)公司需要確立一個財務(wù)危險評估體系。

房地產(chǎn)公司確立一個財務(wù)危險評估體系，能夠在財務(wù)危險產(chǎn)生的前期，鑒別并且采用顯著方案把財務(wù)危險把控在特定的范疇內(nèi)，亦或在事先確定欠債數(shù)額的前提下預(yù)先計劃好面對財務(wù)危險的預(yù)案，降低發(fā)生危險的溝通造價及時間造價，給公司帶來經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)公司確立一系列財務(wù)危險評估體系，能夠借助因特網(wǎng)、大數(shù)據(jù)全方位監(jiān)控公司資金的流動狀況、資產(chǎn)收益率優(yōu)劣、有關(guān)稅務(wù)的財務(wù)清算等，一般情況下公司產(chǎn)生融資危險、投資危險較高的狀況時，借助該體系能夠針對財務(wù)危險實施評估，財務(wù)工作者及公司領(lǐng)導(dǎo)層需要認真研究報表，采用顯著的方法處置財務(wù)危險，預(yù)防房地產(chǎn)公司經(jīng)營情況逐漸惡化。

4.改善房地產(chǎn)公司財務(wù)管控的細微狀況。房地產(chǎn)公司牽扯到的財務(wù)管控項目相當復(fù)雜，并且范圍較大，因此，公司在財務(wù)管控進程中，需要針對所有細微狀況進行改善。第一點，在建造周期的管控中，財務(wù)工作者需要掌握所有建筑任務(wù)的進程，綜合公司的狀況，針對工程的作業(yè)工期科學(xué)的調(diào)配，確障工程按期竣工。第一時間查出項目中的風險，規(guī)避其對項目的進程造成阻礙。第二點，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立適合自身發(fā)展的資金管理制度，財務(wù)部門要對企業(yè)資金的使用和分配情況有充分的了解。為了確保項目可以按時完成，財務(wù)部門要編制配套的方案，并且將資金使用的情況用表格形式呈現(xiàn)。

三、結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)領(lǐng)域的體量愈加增大，許多公司為了達到擴張本身的體量，提高自身的競爭力的目的，貸款能夠讓公司的資本運轉(zhuǎn)更加方便，保證工程順暢竣工，然而也為公司增加較大的經(jīng)營風險。因此，房地產(chǎn)公司需要健全財務(wù)管控運營體系，保證公司長遠發(fā)展。