淺談房地產企業經濟合同的涉稅分析及納稅籌劃

文| 李慧璐

關鍵字：房地產企業經濟合同 納稅項目分析 納稅籌劃

美國著名法學家龐德曾經說過：在商業時代，財富多半是由合同（許諾）構成的。對房地產企業經濟合同的涉及稅收進行分析，能夠增強房地產企業法務人員及財務管理人員對房地產企業經濟合同的涉及稅收情況的進一步了解，并在此基礎上進行納稅籌劃，方便履行企業法定的納稅義務，同時，也可以在法律范圍內進行合理避稅，從而進一步擴大企業的盈利空間。

對房地產企業經濟合同的涉稅分析

房地產企業經濟合同多種多樣，涉及公司設立、房地產立項、房地產拆遷、土地權屬轉移、工程建設、房地產銷售及物業管理等方面。經濟合同條款中所涉及到的稅目一般為：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、個人所得稅及企業所得稅等。房地產企業經濟合同涉稅范圍由企業的經營方式和合同的具體條款決定，在實際合同履行中，企業雙方也應該嚴格落實合同，避免額外稅收的支出。在現階段中，造成房地產企業經濟合同涉稅較高的原因為：合同簽訂前未對經濟業務稅負進行合理預估；對應繳納稅的錯誤評估導致存在賬目不符情況；對國家政策和當地政策的了解程度較低，從而導致應交稅目繁雜。

對房地產企業經濟合同的納稅籌劃，需要在最大限度上避免納稅義務的產生，這并不是非法行為，而是在法律限度上為房地產公司謀求正當利益。在進行涉稅分析時，也應當注意增強對房地產經營相關的法律知識了解。

對房地產企業經濟合同的納稅籌劃

簽署經濟合同前對經濟事項進行稅負分析

經濟合同簽署后，涉稅范圍已相對明確，籌劃空間有限，故在簽署經濟合同前，特別是涉及金額比較巨大的二手項目收并購交易模式，需對對應經濟合同簽署而產生的稅費進行分析評估，包括涉及的稅種、稅負等，選擇最優的方案，必要時可以調整合同簽署方式或簽署的合同性質，從源頭上降低合同履行過程中可能出現的稅率風險。

利用國家政策降低納稅款額

房地產企業員工在增強對經濟合同簽約對象了解的基礎上，也要對稅率所涉及法律和具體地區政策有一定了解，包括何方具有納稅義務，以及納稅義務發生的時限及風險，避免未盡納稅義務導致稅收風險，并利用國家政策和地方性扶持法規對經濟合同條款進行一定修改，將會在極大程度上幫助企業降低稅收負擔。房地產企業管理人員在簽訂合同時，不能夠以經濟合同模板為基礎與交易方簽訂合同，而是需要在考察交易對象實際情況的基礎上對合同某些條約予以修改，并充分利用國家已有政策和地方性政策進行稅率把控。

例如，以用地合同簽訂對象為例，A房地產公司與B公司，C公司分別進行用地事項洽談，B公司所屬的B省因為文明建設等個性化條例的存在而導致城市維護建設費用高于C公司，此時，在其他條件不變的情況下，本著最大化削減建設成本的原則，A房地產經營公司可以與B公司簽署用地合同。但是，如果B公司的交易備用地存在債權交易紛爭時，此時B公司往往會以降低交易款額、國家政策和地方性政策扶持來吸引A房地產公司與其進行交易，此時A房地產公司則應該進行綜合性考量，并不能以國家政策和地方性財政稅收政策扶持為緣由進行積極交易。

提升房地產企業經濟合同賬目標準性

提升房地產企業經濟合同賬目標準性，將會在一定程度上規范稅收情況，且經濟合同賬目向標準化方向發展也將會優化交易過程，促進交易流轉速度進一步增強。在新會計準則這一實施背景下，新會計準則對企業會計賬目提出了新的很像標準與填寫規范，企業會計賬目中的主營業務收入、主營業務成本 、營業稅金及附加、銷售費用和本年利潤等項目往往是稅收所依據的標準，而在房地產企業經濟合同簽訂過程中，交易雙方往往忽視了賬目標準性的可約定性，這就造成了因為賬目不標準從而導致的稅收偏差出現，因此，將乙雙方應該注重賬目標準性的提升問題，并采取一定措施提升房地產企業經濟合同賬目的標準性，從而降低偏差性稅收的出現。

例如，以房地產企業經濟合同賬目的填寫為例，房企產企業的會計員工應該時刻注意新會計準則的實施情況，并對新會計準則對企業經濟合同賬目產生的影響有一定的了解，這樣才有可能應對新會計準則所帶來的實質性影響。在實際合同的簽訂過程中，雙方要確保合同所使用的數據無遺漏、無造假，確保數據真實、可靠和有效。在合同的簽訂中，也應該對合同中可以避免的流轉性環節進行削減，這樣可以在一定程度上避免因為流轉環節過多而造成的稅率重復收取現象的出現，如三方買房現象可以避免多次流轉，從而在一定程度上便利房地產企業和購買者。

結語

相信簽訂經濟合同前對稅負進行分析、利用國家政策降低納稅款額和履約后提升房地產企業經濟合同賬目標準性三方面出發將在最大限度上降低房地產企業經濟合同的涉稅項目，從在一定程度上為房地產企業謀取更大的利潤空間，同時房地產企業也應該遵循法律法規，在法律限度內進行合法避稅，在堅守企業社會責任的同時擴大企業經營規模。