市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

◎ 盧慶江

房地產(chǎn)估價作為一項具有專業(yè)性質(zhì)的商業(yè)活動，是委托人通過聘請房地產(chǎn)估價師來對當(dāng)前房地產(chǎn)的價值進行合理、科學(xué)的評估，然后再由房地產(chǎn)估價師出示分析報告。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)得到了充分的“滋養(yǎng)”與發(fā)展，進一步加快了房地產(chǎn)前進的腳步。在對房地產(chǎn)進行估價的過程當(dāng)中，運用的估價方法也是多種多樣的，其中市場比較法就是一種較為簡單、高效、具有代表性的估價方法。將市場比較法使用在房地產(chǎn)估價之中不僅可以準(zhǔn)確的反映出房地產(chǎn)市場的當(dāng)前情況而且可以在最大程度上幫助消費者做出理性的決策，因此市場比較法受到了眾多房地產(chǎn)估價師的青睞。

一、市場比較法的含義

市場比較法就是將估價對象與價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，進而對當(dāng)前的房地產(chǎn)價格進行有效、合理的調(diào)整。對于市場比較法而言，其應(yīng)用的范圍包括：商品住宅、高檔別墅、公寓等市場交易次數(shù)頻繁的房地產(chǎn)類型。

二、市場比較法面臨的挑戰(zhàn)

1.價格鎖定挑戰(zhàn)。

將市場比較法運用在房地產(chǎn)估價之中會面臨中多的挑戰(zhàn)，其中第一個就是價格鎖定挑戰(zhàn)。所謂的價格鎖定就是在不能很好的注重房地產(chǎn)項目的情況之下，過度的比較房地產(chǎn)的價格，進而在一定程度上忽視了域外房價變化對域內(nèi)房價的影響，以至于不能很好的把握當(dāng)前房價市場相關(guān)信息。

2.可視對比挑戰(zhàn)。

對于目前而言，市場比較法的操作流程在眾多的資料和資源中有所體現(xiàn)，但是房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)以及估價的標(biāo)準(zhǔn)面臨著第二個挑戰(zhàn)——可視對比挑戰(zhàn)。所謂的可視對比挑戰(zhàn)就是指消費者在進行消費的過程之前，只會比較他們親眼所看到的因素，比如房屋的架構(gòu)、房屋的地理位置、房屋的高度等，在一定程度上忽視他們沒有看到的因素。例如小區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)管理水平的高低對小區(qū)內(nèi)人們的生活水平起到了至關(guān)重要的作用，但是物業(yè)管理水平并不是可以通過人們的眼睛進行全面、仔細(xì)的探查。

三、市場比較法遇到挑戰(zhàn)的解決措施

1.提高比較的同質(zhì)性。

在運用市場比較法的過程當(dāng)中，其要求必須在相鄰的時間以及空間內(nèi)進行有效的對比，為了可以提高對比的可靠性，要將對比的中心放在提高房地產(chǎn)項目類比的同質(zhì)性方面上。除了比較房地產(chǎn)構(gòu)造以及房地產(chǎn)的方位之外，還要將房地產(chǎn)的開發(fā)商、住房面積、房屋架構(gòu)、物業(yè)管理等加入考慮的范疇。通過數(shù)據(jù)顯示，上班族在購置房屋時他們更加關(guān)注小區(qū)中人員的配置以及物業(yè)的管理水平，因為其直接決定了他們在小區(qū)內(nèi)居住的舒適度。

2.提高房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量。

在進行比較的過程中，不能忽視房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理和居住環(huán)境的對比。物業(yè)管理水平的好壞對小區(qū)內(nèi)居住的行為方式、鄰里的關(guān)系等起到了直接的影響。擁有一個積極、負(fù)責(zé)的小區(qū)物業(yè)可以在一定程度上促進和諧、融洽社區(qū)的形成，因此房地產(chǎn)要提高服務(wù)的質(zhì)量以及物業(yè)管理的水平，從而在最大限度上推動房地產(chǎn)的進步與發(fā)展。

3.時刻監(jiān)查房地產(chǎn)價格。

在使用市場比較法時，要遵循市場的供求關(guān)系以及尊重房地產(chǎn)的價格的浮動。由于市場的供求關(guān)系是依據(jù)消費者的愛好、消費觀念、居住舒適度等多樣化因素所決定的，因此要時刻的檢監(jiān)查域內(nèi)房地產(chǎn)價格，進而做出合理、科學(xué)的調(diào)整，從而為房地產(chǎn)今后的發(fā)展做好鋪墊。

4.建立房地產(chǎn)資料庫。

將市場比較法應(yīng)用在房地產(chǎn)估價的過程當(dāng)中，我國的地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)部門首先要加強房地產(chǎn)估價交易實例的搜集及發(fā)布，其次要創(chuàng)建一個多功能的房地產(chǎn)實例庫，進而在一定程度上可以將全國各地的房價和房地產(chǎn)相關(guān)信息進行及時的歸納與匯總，然后通過表格的方式錄入到實例庫中，進而在一定程度上供應(yīng)消費者和房地產(chǎn)估價人員的查閱。

四、市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

1.市場比較法在房地產(chǎn)估價中可以優(yōu)化和完善房地產(chǎn)類別。

將市場比較法運用在房地產(chǎn)估價之中可以優(yōu)化與完善房地產(chǎn)的類別，主要目的在以下幾個方面：第一，其為有效、合理的調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)的價格提供了強有力的數(shù)據(jù)支撐。第二，比較的房地產(chǎn)數(shù)目越多，所獲取的數(shù)據(jù)就越充分，通過所獲取的數(shù)據(jù)可以準(zhǔn)確的了解需要在該房地產(chǎn)中填設(shè)何種類型的店鋪或者房屋架構(gòu)，進而在最大程度上優(yōu)化與完善房地產(chǎn)的類別，從而更好地吸引消費者的目光。

2.市場比較法在房地產(chǎn)估價中可以增加房地產(chǎn)物業(yè)的管理權(quán)重。

依據(jù)資料表明，一個高水平、高素質(zhì)、高服務(wù)的物業(yè)將會成為房地產(chǎn)價格的加分項，但是在使用市場比較法的過程中卻被時常的忽略。因此在進行比較時，需要借助互聯(lián)網(wǎng)來對物業(yè)信息進行有效、合理的收集，然后探究與挖掘物業(yè)管理信息，最后對物業(yè)的管理水平進行一個綜合的判斷。如果當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的物業(yè)管理水平高于比較房地產(chǎn)的管業(yè)管理水平，那么就可以在當(dāng)前房價的基礎(chǔ)之上進行合理的浮動，提高房價。

3.市場比較法在房地產(chǎn)估價中可以加快房地產(chǎn)價格報告的建立。

與此同時，還要建立一個健全、完善的房地產(chǎn)價格報告制度。房地產(chǎn)工作人要要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)的項目對房地產(chǎn)價值進行一個準(zhǔn)確、良好的評估，通過計算一個月內(nèi)平均的房價來科學(xué)的預(yù)測房價的波動幅度以及房價的走勢情況，進而在最大程度上為市場比較法應(yīng)用在房地產(chǎn)估價中提供準(zhǔn)確、科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐。

結(jié)語：綜上所述，在我國經(jīng)濟不斷壯大的背景之下，房地產(chǎn)市場得到了充足的進步，因此房地產(chǎn)的價格也可以更好的反映出市場的情況。但是，在運用市場比較法的過程中也面臨著諸多的問題與挑戰(zhàn)，這就需要房地產(chǎn)公司、政府及相關(guān)房地產(chǎn)部門及時作出科學(xué)的調(diào)整，制定相關(guān)的策略及方式方法，從而在最大程度上有效、合理的解決在房地產(chǎn)中所出現(xiàn)的各類問題，為今后房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。