“營改增”對企業會計核算的影響和分析
——以房地產企業為例

◎劉暢

一、“營改增”對房地產企業會計核算的影響

（一）積極影響

首先，營改增全面實施后，所有企業都新增了房地產，其中包含的增值稅已納入扣除范圍。企業可以建造新的或者購買辦公用品和工廠，以及工廠維修和道路綠化。扣除進項稅，有利于各行業房地產投資，加快變革步伐，刺激買方對商業房地產購買的需求，幫助房地產開發商優化庫存。對于從事商業房地產開發的企業，有利于將稅負轉移到下一個家庭，從而降低房地產稅負的水平。在房地產經營過程中，由于涉及大量土地，建筑和材料，而且材料成本實際上已經繳納稅款，房地產公司仍需要在此過程中繼續支付這部分稅款。銷售的反復征稅的現象將是無止境的。在全面實施營地改革之后，房地產企業只需要按照自己的生產經營和各個環節納稅。也可以從建筑成本、材料費等增值稅發票中扣除，避免重復征稅的問題。其次，在全面實施營改增以來，房地產行業里部門之間分工趨于合理。業務部門人員在營業稅之前的基礎上，將持有的發票交給財務人員，沒有進行分類和整理，會導致會計人員工作量增加。在財務部門的日常工作中。而且任務很嚴峻。在業務運營過程中，公司通常會產生大量的項目金額，因此財務部門將擁有相對簡單的財務數據，并且還會產生不相關的內容。這些都需要財務人員來執行整個的過程。自從實施營改增改革和實施以來，由于進項稅發票開出以后，可以報銷。在單位交換過程中，法案的合法性和及時性得到加強。在此過程中，房地產企業的財務部門只需要驗證增值稅發票的真實性和準確性。因此，在房地產企業經營過程中，通過深入實施企業改革政策，有利于企業金融工具的科學整理和審查。

（二）消極影響

首先，營業稅改為增值稅后，房地產稅收負擔會受到沖擊。當房地產企業在算企業所得稅時，由營業稅變為增值稅。如果增值稅是稅后，企業所得稅不能在稅前扣除。此外，營改增實行后，房地產企業的增值稅稅率為11%。雖然然已經扣除里了一部分，但必須和一般納稅人進行結合，才能獲得專用發票的使用。在一定層面上，它與其他公司的合作有限。與此同時，它也將面臨其他公司將稅收負擔轉嫁給房地產公司，從而提高價格的現象。同時，房地產開發的很大一部分成本不能扣除，因為無法獲得特殊的增值稅發票，例如人工成本。由于無法全額扣款，稅率也會增加，這將在一定程度上增加房地產企業的稅負。其次，營改增以后的財務報表將產生負面影響。在營改革實施前，購買資產負債表時的房地產價格應當全部計入固定資產的賬面價值。但是實施重估后，購買房地產的價格應按相應的價格和稅收分開，增值稅可以減去扣完的稅率，這會將企業本來的資產降低并將資產和負債的比率提高。這會對企業的融資產生應該影響。

二、改善房地產公司稅務籌劃的方案策略

（一）組織開展稅務籌劃

從房地產利潤以及其他方面來看，率先在稅務籌劃方面進行改進。首先，房地產企業要做好勞務稅收籌劃外包工作。根據當地稅務法規和稅收優惠政策建設項目所在地的勞動服務的項目將被轉移到承包商享受減免稅收，從而獲得相應的勞動服務的稅收優惠，降低項目的開發和建設成本，提高營業收入。其次，房地產企業要做好稅收籌劃結算工作。結合項目情況，選擇代理銷售或分期付款的結算方法，通過改革，實現合理的稅收分配和轉換的計算支付方式，以減少房地產開發公司本身的稅收壓力并獲得足夠的時間恢復的房地產公司的資本賬戶。最后，提高房地產公司在別的方面的籌劃能力。比如房地產公司依據合同的規定，將公司所有的設備、材料等財產在一定期限內交付承租人使用，承租人支付一定租金的；租賃物所有權仍歸房地產公司所有，承租人僅在約定期限內享有使用權（包括空運、海運等）。租賃動產的，按17%的稅率繳納所得稅。相關房地產公司應根據自身的經濟情況和發展需要提前進行稅收籌劃，避免增加公司的稅收負擔。

（二）強化納稅意識做好納稅細節工作

在“營改增”的政策下，財會相關人員要依據現有的會計核算方法進行核算，要對核算的內容和數據高度一致，并且努力提升自己，做好本職工作。此外，在“營改增”的全面推行以來，房地產企業在成本方面有了很大的變化。針對房地產企業的繳納稅費的成本，對此提出一些策略。有必要提高企業員工的納稅意識，落實具體工作。在材料供應商的選擇過程中，需要盡可能選擇具有一般納稅人身份的制造商，方便取得相應的專用和普通發票，在增值抵扣方面進行相應的抵減，由此控制企業的最初投入的資本。

（三）改善運營模式，梳理業務流程

針對企業在交稅方面的問題，相關企業需要進行稅收方面的改進措施。例如，可以緩解房地產企業在發展過程中的生產周期，擴大資本空間，實現企業資源的合理配置。或者，優化經營理念，朝著不間斷發展的方向前進，提高住房的合理，在所有相同行業一枝獨秀，在市場方面取得一定的主導權。

房地產相關企業應針對自身做出相應的措施來將稅收的壓力降到最低，營改增之后要進行相應的調整，優化和完善企業的經營流程，減輕企業的財務負擔。例如，企業可以以項目為切入點，對所涉及到的內容進行提前學習，并做到心中有數，充分了解。企業在實現扣除項目的同時，還應增加扣除項目的比例。

（四）強化稅負發票管理制定全新管理制度

營改增全面推行以來，企業在獲得發票方面給與一定的關注。因為這是企業發展的根本，而且在其他方面的檢查當中提供相關依據。因此，相關行業應高度關注發票方面的注意事項。在銷售運行及公司發展中，要尤其關注到個別發票的管理，做到各個方面都能夠完美對接。對于企業來說，有必要在滿足相關法律要求的條件下，根據企業的經營特點建立健全的稅務發票管理制度，從而提高發票管理水平。

三、結論

將營業稅改為增值稅對于我國各行各業都有著不同程度的影響，在房地產市場中，許多小型企業無法適應這種改變而被淘汰。“營改增”對于房地產企業會計核算和納稅不僅產生有利影響，同時還產生了不利影響。對此，企業財務人員應加強自身的培訓及完善，積極應對“營改增”帶來的影響，才能使企業能夠良性發展。