房地產土地估價市場中的風險及預防

◎ 孔祥云

在國家經濟形勢、城鎮化進程和人口紅利的影響下，我國的房地產行業進入了發展的白熱化階段。但行業內部的實際發展狀況卻沒有適應當下飛速的發展速度，技術、政策、及其他經濟性因素共同導致了房地產土地估價市場的高風險水平。作為從業人員，我們必須認識到風險的影響表現，深入分析風險的類型和來源，達到對估價風險的預防工作。

一、房地產土地估價市場中的常見風險類型

1.政策性風險。

政策風險指的是由國家政策變動而產生的市場評估結果不準確問題，如稅收政策、產業政策以及金融等政策導致的評估手段和結果變動[1]。隨著房地產事業的不斷發展，我國出臺了很多針對于房地產產權估價的具體性政策，但依舊沒有從根源上解決房地產土地估價的市場風險問題。政策性風險多發生于城市房屋拆遷造成的土地產權變動情況之中。拆遷時，房屋的補償估價會隨著一些客觀因素的變動而發生一定的變化，在城市建設規劃的要求下，政府也會征收農民的土地令其商業化，將土地使用權轉讓給房地產開發企業。這一過程需要經過多個部門和機構的共同認定，因此需要一定的時間成本，且存在大量的客觀性產權變動因素，需要結合具體的案例情況選擇適用的政策。一旦評估單位提出異議，或評估人員會意錯了當下的房地產政策背景，則很有可能改變最終的估價結果，進而加劇估價的風險。……