房地產土地估價市場中的風險及預防

◎ 孔祥云

在國家經濟形勢、城鎮化進程和人口紅利的影響下，我國的房地產行業進入了發展的白熱化階段。但行業內部的實際發展狀況卻沒有適應當下飛速的發展速度，技術、政策、及其他經濟性因素共同導致了房地產土地估價市場的高風險水平。作為從業人員，我們必須認識到風險的影響表現，深入分析風險的類型和來源，達到對估價風險的預防工作。

一、房地產土地估價市場中的常見風險類型

1.政策性風險。

政策風險指的是由國家政策變動而產生的市場評估結果不準確問題，如稅收政策、產業政策以及金融等政策導致的評估手段和結果變動[1]。隨著房地產事業的不斷發展，我國出臺了很多針對于房地產產權估價的具體性政策，但依舊沒有從根源上解決房地產土地估價的市場風險問題。政策性風險多發生于城市房屋拆遷造成的土地產權變動情況之中。拆遷時，房屋的補償估價會隨著一些客觀因素的變動而發生一定的變化，在城市建設規劃的要求下，政府也會征收農民的土地令其商業化，將土地使用權轉讓給房地產開發企業。這一過程需要經過多個部門和機構的共同認定，因此需要一定的時間成本，且存在大量的客觀性產權變動因素，需要結合具體的案例情況選擇適用的政策。一旦評估單位提出異議，或評估人員會意錯了當下的房地產政策背景，則很有可能改變最終的估價結果，進而加劇估價的風險。

2.技術性風險。

技術性風險主要是指評估人員在評估過程中，由于選擇不同的評估方法或手段，而引起的評測風險問題。我國對房地產的評估原則、方法和評估流程作出了具體的規定，要求專業評估人員按照規定的指示完成對房地產土地的價格評估工作。然而，在實際評估工作中，由于存在大量的不可控因素，評估人員最終并不能達到預期的精準評估效果。例如，要求應用比較評估的方法對抵押房產價值進行估計，即通過選取市場參照目標，實現對房地產土地和目標土地的同比較估計，但在實際評估工作中，由于評估人員的專業能力、工作經驗、對當地市場環境的了解程度存在一定的差異，且不同地區的目標選取都是完全不同的，因此很難實現“完美”的目標選取，后期的估價也因此喪失了相應的精準性。此外，我國房地產土地估價市場仍處于發展的初期階段，缺乏足夠的評估案例支撐起評估資料，這同樣會對最終的估價造成一定的影響。

3.社會性風險。

社會性風險主要是指合作雙方的經營誠信風險。土地評估的工作透明性并不強，且牽扯到較大的經濟效益，因此良好的土地評估工作，必須建立在雙方的高度誠信基礎之上。一旦存在合作方違背誠信原則，追求個人利益最大化的情況，則合作過程勢必會出現信息不對等、甚至利益不對等的問題，進而為評估結果帶來較大的風險。例如，一些委托方出于對個人利益的考慮，單方面向房地產評估機構提供了虛假的土地信息，或隱瞞了一部分客觀事實，導致評估結果出現了偏差，這不僅會影響到評估機構的經濟效益，還會進一步影響評估機構的認可度、口碑、誠信度等核心競爭元素，進而對機構造成不可逆的損害。

二、房地產土地估價市場中的風險預防策略

1.做好項目的調查工作。

技術性因素是因人而異的，評估人員對土地項目的不了解、技術和經驗上的缺失，都有可能造成技術性風險，因此由技術性因素導致的風險問題很難在短時間內完全根除。然而，評估人員可以通過加強對項目的調查力度，全方位了解土地的具體使用情況，進而彌補評估技術上的不足。在我國，大多數房地產的開發工作是分期、分批次進行的，這就導致在后期的折舊、轉讓工作中，會出現一些爭議性問題。因此在項目開始前，必須對房地產土地進行全方位的分析和準備工作。此外，我國會計準則中沒有對會計的成本核算進行明確的規定，這進一步加劇了估價的風險。因此，估價機構在項目開始前就要做好對土地成本、土地使用情況等具體問題的調查工作，并對每一個工作環節都進行深入的了解和探查，盡可能地細化土地的使用對象，保證最終估價結果的精準性。

2.加強對政策變化的適應能力。

政策性風險與國家出臺的相關政策有著十分緊密的聯系，因此要加強對政策變化的適應能力。估價人員要及時了解房地產政策上的變動和法律上的調控，深入挖掘變化背后的實質，以及變化對項目造成的具體性影響，提前制定好應對策略，進而降低政策變動帶來的評估風險。

3.做好合同風險防范工作。

合同是任何合作開展的前提和基礎，因此必須加強對合作合同的風險管理力度。簽訂合作合同時，必須仔細檢查合同中的細節條款，以及牽扯到企業權益的項目，要求對方單位對含糊不清的條款項目進行具體的解釋，以友好協商的形式共同敲定合作內容，避免在出現突發狀況時產生不必要的產權糾紛問題。除此之外，評估單位要進一步加強對委托方的信息考察工作，全面調查其社會信用評價、財務狀況、運營情況等信息的表現情況，對于一些比較靈活、無法在合同上進行明示的情況，要另外作出書面的證據保留。

4.加強對內部從業人員的管理。

一方面，管理層要高度重視評估人員的綜合素質水平，以及從業人員對于整個項目、乃至評估單位起到的重要影響作用，嚴格規范和管理評估的流程，對于一些重要的評估核算工作，要交由有豐富工作經驗的人員實現，建立健全對內部評估人員的管理機制。另一方面，在項目進行階段，也要對人員的技術水平、評估流程進行嚴格的監管，合理地考察和應對項目進行過程中發生的變動，進而對項目的最終工作結果作出正確的預判。最后，房地產評估過程中出現了一定的形式化弊端，這就導致當項目出現問題或者執行結果出現偏差的時候，無法及時做出真正原因的探查和分析。對于這一問題，需要通過建立標準、完善的人員考核系統予以緩解，激發評估人員自身對能力提升的積極性和主動性，避免市場環境陷入新一輪惡性循環。

三、結語

綜上所述，在房地產行業穩步前行的當下，我們仍要積極探索存在于市場估價中的風險問題，高度重視估價風險的重要作用，從技術性、政策性、經濟性因素中入手，共同促進房地產產業的良性發展。