購房貸款的利率對房貸市場的影響

黃澤洋

（湖北師范大學，湖北 黃石 435000）

1 引言

最近幾年里，房地產的發展逐漸趨近狂熱化，房地產的發展越來越好，不過，房地產的經濟全靠銀行貸款來支撐。這種情況下，利率作為一個調節資金鏈的杠桿，利率如果發生波動，所有的房地產行業都會受到巨大的影響。為了適應經濟形勢的變化，銀行下調了貸款人民幣的利率和融資的利率。利率頻繁的變動會對房地產行業產生非常大的影響，在這種情況下，研究利率與房地產價格對中國現階段的經濟形勢來說很有必要。

2 利率

購房貸款利率特指內息利率和本金之間的一種比例關系。它有兩種不同的計算方式，等額本金還款的還款方式是把所有本金算在一起，算一次的利息，再把利息和本金加起來均分，每次還款數目都是固定的，等額本息還款就是按照還款時間和次數分段，一次一次結算，這一次還的本金和利息是總的本金減去上次還了的本金利息之后的再次計算的，一次比一次還得少，不過第一次還得會很多。

1）利率對房價調控的影響。房地產是我國經濟運轉中當中的一個特別重要的行業，如果它的經濟發生了巨大波動，那么整個中國的市場經濟都會受到巨大沖擊，因為我國的市場經濟體系到目前為止，都不算特別完善，還存在許多不足，因此，國家經常會利用宏觀的手段來調節整個市場的經濟，利率就是所有手段中最常用的，也是最重要的一個手段。

2）利率對房地產市場消費的影響。利率的高或者低影響買房的人還貸款的信心，與還款壓力的大小。利率如果升高了，會直接增加買房的人支出，降低其買房的能力，對買房的人生活增加負擔。導致買房的人數減少，對買房需求減小，房屋價格就會降低。利率的增長，使得人們存錢所得的利息會增加，居民會將更多的錢存入銀行，減少需要大量經濟的買房。反之，利率的降低會導致居民考慮投資方向，選擇買房，增加房地產市場的經濟流動。

3）利率對房地產開發投資的影響。大部分的房屋開發商的主要資金來源于銀行貸款，利率的升降會極大的影響開發商在開發過程中的投入和開發完成后帶來的收益。利率降低可能會導致房屋價格不斷地上升，最終演變成房地產泡沫。利率升高也可能會讓融資環境發生巨大變化，一些實力雄厚的企業吞并那些弱小的企業進行擴張，那些弱小的企業要么被吞并要么退出來該行業，促進市場進行優勝劣汰，以此來達到整合市場的目的。

3 完善利率在購房貸款市場的作用

1）發展可調節利率貸款。可調節利率的貸款和固定利率的貸款相比，它可以根據市場需求和變化而進行周期性調整去適應市場需求。這種周期性可調利率會有效地改善商業銀行存款貸款期限的匹配度。我們要探討和發展可調整利率貸款，盯住指數問題，實現可調整利率貸款，盯住物價指數水平。

2）加強對利率風險的預防。和以前相比，隨著市場利率的波動，名義利率和實際利率一般會呈現上漲的趨勢。所以商業銀行一定要特別注意利率變動會帶來的風險與挑戰，要學會預防利率變動產生的風險，把風險降到最低。要降低風險，除了要掌握一些一般措施外，還要針對房貸特點，認真仔細的研究利率波動對房貸的影響，在房貸管理中采取對應措施。

3）健全個人住房擔保制度。我們要大力推動國內住房貸款擔保行業的發展，完善房貸擔保業務機制，建立健全的貸款制度，盡快地盡快地完善貸款的資金擔保問題，對進行擔保的機構，加強監管，優化擔保的流程，執行標準化擔保。提高居民的房貸信譽度保障銀行的資金回收。

4 案例分析

王先生去銀行貸款了12萬元用于買房，20年的還款期，貸款的利率為4.2%，月利率為0.35%。

1）等額本息計算，還款總額1777572.37元，支付利息共計57572.37元，每月應還本息和為739.88元

月還款額=120000*0.042*(1+0.0035)^240/(1+0.0035)^240-1=739.84875

還款總額=1200000*0.042*(1+0.0035)^240*240/(1+0.0035)^240-1=177572.37

等額本息還款方式所要支付的金額多，剛開始還款的時候，每月的還款額中利息占很大一部分比重，但是隨著每個月的不斷還款，剩余的本金減少，還得利息也在減少。但是每個月還款的額度還是不變的。

2）等額本金還款法

每個月還款金額=（貸款本金/還款月數）+（本金-已還本金累計額）*每月利率

月還款 X=A/m+[A-A/m*(n-1)]* β

第一個月：X1=120000/120+[120000-120000/120*(1-1)]*0.35%=1420

第二個月：X2=1416.5

…… ……

第120個月：X120=1003.5

第240個月：X240=501.6

等額本金還款初期還款壓力很大，但是后期還款壓力小，到最后一個月基本沒什么利息，只剩下本金。這種還款方式總利息比等額本息還款法少，10年還完貸款總利息25410，20年還完50610，是10年的2倍。

5 兩種還款方式的優缺點

1）等額本金還款。這種還款方式將貸款金額平均分配到每個月，還款的時候把之前產生的利息也一并還了，隨著時間推移，所產生的利息越來越少，還款負擔也是先重后輕。

優點：還款的總利息少，省錢

缺點：還款前期負擔比較大

等額本金還款適用于收入高，想減少利息支出的人群或者有不少累計資金，可以提前還完貸款的人群

2）等額本息還款。這種還款方式將本金和利息總和平均分配到每個月,每個月應還的金額都是一樣。

優點：每個月還款數一樣，有利于貸款者合理分配自己的資金

缺點：總利息特別高

等額本息還款適用于收入穩定，工作穩定的人群

6 總結

利率的穩定對市場經濟維持穩定有不可忽視的作用，利率過高或者過低都會導致一些不可挽回的經濟損失。因此調控好利率就尤為關鍵，只有利率保持在適宜的變化范圍內，人民的生活會更加穩定，市場經濟也會保持穩定。