基于物業(yè)經(jīng)營風險控制的內控體系構建分析

◎劉保華

在經(jīng)濟快速發(fā)展的新形勢下，人們物質文化生活水平有了較大程度的提升，這也為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來了良好的契機。而且物業(yè)企業(yè)為了能夠提升自身整體水平，還需要通過強化自身的內部控制，以此來防范經(jīng)營風險，確保企業(yè)各項經(jīng)濟管理活動的有序開展。文中從物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)實施內控的主要內容入手，分析了物業(yè)經(jīng)營中風險因素，并進一步對基于物業(yè)經(jīng)營風險的內控體系構建策略進行了具體的闡述。

在當前物業(yè)企業(yè)快速發(fā)展的新形勢下，物業(yè)企業(yè)為了能夠提升自身的整體競爭力，獲得良好的生存和發(fā)展，在實際經(jīng)營發(fā)展過程中對于內控體系建設越來越重視，并以此來保障企業(yè)經(jīng)營管理活動的順利開展。而且物業(yè)企業(yè)通過強化內部控制建設，還能夠提高經(jīng)營風險防范能力和水平，進一步促進物業(yè)企業(yè)的穩(wěn)定和長遠發(fā)展。

一、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)內控的主要內容

1.收入控制。在物業(yè)企業(yè)內部控制制度建設過程中，收入控制是最為主要的內容之一，同時也是規(guī)范物業(yè)企業(yè)財務管理工作的關鍵所在。在實際工作中，需要詳細記載企業(yè)資金收入，并做好資金管理工作。即要針對資金的完整性進行控制，并通過科學的核算，及時對資金管理工作進行調整，確保企業(yè)各項工作的有序開展。同時還要重視資金安全性控制，有效的保證資金的安全，在財務管理工作實施崗位分離制度，加大對資金往來的安全管控。

2.庫存物資控制和材料控制。物業(yè)企業(yè)發(fā)展過程中要重視對庫存物資的管控，具體要結合市場情況和自身需要來合理確定庫存，并加大對采購過程的監(jiān)管，財務部門通過預算來確定采購數(shù)量，并針對采購回來的物資由質量安全部門對其質量進行檢驗。特別是一些大型采購活動，要求實施全過程的監(jiān)管，一些重要采購活動要求由財務部門、質量安全部門、統(tǒng)計部門和監(jiān)督部門共同完成，一些小的采購可以由財務部門獨立完成，要針對采購材料的質量加強管控力度。

3.費用支出控制費用支出控制包括物業(yè)公司的運行支出和代收水電費的支出，而代收水電費的支出是物業(yè)公司主要支出的部分，應該做好支出控制，在代收水電費時要開具單據(jù)，為財務核算提供依據(jù)，要檢查水表電表的運行健康程度，及時更換壞的水表電表，以防造成損失，對每個月的水電費要在月底進行再次審核，核對出現(xiàn)的問題。

二、物業(yè)經(jīng)營中的風險因素

1.物業(yè)資金收取困難，產(chǎn)生資金風險。在實際物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理工作中，物資資金收取難度大是較為普遍的現(xiàn)象，在資金無法及時收取的情況下，必然會增加企業(yè)資金風險。目前物業(yè)企業(yè)在實際發(fā)展過程中，往往為了爭取物業(yè)經(jīng)營項目，影響資金的正常周轉，由此而引發(fā)財務風險。再加之物業(yè)企業(yè)盲目擴張，這不僅會影響企業(yè)的現(xiàn)金流，而且在資金無法及時回流的情況下，必然會對物業(yè)企業(yè)項目的開展帶來一定的阻礙。

2. 設施管理與開發(fā)商造成的風險因素。在實際的物業(yè)管理工作執(zhí)行中，在配電房、電梯等設施中存在一定的問題，相關的工作人員缺乏專業(yè)性的操作技能，使開發(fā)商無法對整個工作流程進行規(guī)范化管理，同時對小區(qū)的設施管理造成一定的影響。有些物業(yè)企業(yè)存在著電梯維修不合理的現(xiàn)象，對人們的出行造成一定的影響。在物業(yè)經(jīng)營的設施管理過程中，工作人員的專業(yè)性不強，導致管理工作無法有效的執(zhí)行。

3.物業(yè)不夠專業(yè)帶來的經(jīng)營風險。近年來業(yè)主對于物業(yè)管理工作的要求不斷提高，部分物業(yè)企業(yè)由于物業(yè)管理工作欠缺專業(yè)性，物業(yè)管理創(chuàng)新性不足，在實際運營過程中，物業(yè)企業(yè)易出現(xiàn)一些違規(guī)行為，與業(yè)主之間糾紛較多，業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，這不僅會增加物業(yè)管理的難度，同時也會對物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風險。

三、基于物業(yè)經(jīng)營風險的內控體系構建策略

1.物業(yè)內控體系的總體思路。加強對管理內部控制的重視，明確物業(yè)管理相關辦法與實施條例，這些措施對于物業(yè)管理工作的有序進行都是非常重要的，這也是整個行業(yè)為取得更高的發(fā)展而采取的必然措施。物業(yè)內控體系的總體思路中，權威性的法律措施是必不可少的，建立起完善的組織結構是對法律措施實行的重要屏障。總經(jīng)理是物業(yè)管理工作的第一負責人，對物業(yè)管理工作起到統(tǒng)攬全局的作用，明確物業(yè)企業(yè)的發(fā)展需求。其中，物業(yè)觀察小組在物業(yè)管理工作中也是不可或缺的，觀察小組能對物業(yè)的實際運行情況有一個大致的了解與分析，整合資源、規(guī)避風險。

2.提高風險控制意識，實現(xiàn)財務內控。物業(yè)企業(yè)實際運營過程中，由于物業(yè)管理工作與一般工作存在較大的區(qū)別，其對物業(yè)從業(yè)人員整體素質具有較高的要求。為了提高自身的物業(yè)服務的滿意度，物業(yè)人員需要強化自身的服務意識，并在實際工作中針對現(xiàn)有資源進行優(yōu)化配置。企業(yè)還要積極進行部分重組或是改造，不斷的提升從業(yè)人員的整體素質，以此來促進物業(yè)企業(yè)服務質量的提升，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營風險的有效控制。而且在實際物業(yè)管理工作中，財務和資金問題是需要關注的重點問題，要求企業(yè)財務人員要具備良好的風險意識，在企業(yè)財務和資金工作中要嚴格按照具體的流程進行操作，降低財務風險發(fā)生機率。

3.以物業(yè)戰(zhàn)略為導向，建立內控體系。內部控制體系是財務內部控制體系的核心，創(chuàng)新財務方法，優(yōu)化內部控是整合方案，根據(jù)具體的實際情況對財務部門進行一定的改組或重塑，這是實現(xiàn)部門高效管理的必然要求。首先，從物業(yè)企業(yè)的領導層面來說，必須將內部控制意識重視起來，為中高層人員樹立優(yōu)秀的榜樣，從而提升企業(yè)領導的工作質量，自上而下的加強內部控制。其次，員工的日常工作構成了整個物業(yè)企業(yè)的管理運行，鼓勵員工樹立內部控制的理念，加強員工的內部控制意識，促使員工自覺地遵守相應的規(guī)章制度，提高自己的工作水平，降低工作風險，減少企業(yè)的運營成本，在實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時為企業(yè)追求高端發(fā)展而準備充足的條件。

4.構建業(yè)務管理新制度，做到考核與獎懲相統(tǒng)一。物業(yè)企業(yè)內控體系構建過程中，需要積極建立健全業(yè)務管理制度，以制度為保證內控工作的順利實施。而且在制度控制下，企業(yè)各部門之間的交流增強，這不僅有利于提升物業(yè)企業(yè)整體服務水平，同時對增強企業(yè)內部凝聚力也具有極為重要的意義。物業(yè)企業(yè)為了確保制度的有效落實，還宜建立科學合理的獎懲機制，激發(fā)工作人員工作的積極性，以此來促進企業(yè)整體工作效率的提高，為企業(yè)市場競爭力的提升打下良好的基礎。

四、結束語

在物業(yè)經(jīng)營的過程中，要進一步加強對風險的管控力度，就要從創(chuàng)新物業(yè)管理方式入手，從根本上保證物業(yè)管理工作的專業(yè)性，并對實際的運營狀況進行分析，針對管理內容的差異，開展風險防范的工作，進而為物業(yè)管理的工作開展打下良好的基礎。相關的工作人員要將內控管理作為重點，不斷的優(yōu)化內控機制，有效的避免經(jīng)營風險的發(fā)生，將物業(yè)經(jīng)營的價值發(fā)揮到最大化。