房屋修繕專項(xiàng)管理措施與實(shí)施重點(diǎn)研究

閆 東 四平市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房產(chǎn)中心

1 前言

物業(yè)公司要結(jié)合具體的管理制度和維護(hù)要求落實(shí)完整的房屋修繕專項(xiàng)管理方案，確保具體內(nèi)容能貼合實(shí)際需求，秉持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益共贏的原則，打造更加合理的房屋修繕專項(xiàng)管控體系。

2 房屋修繕專項(xiàng)管理的意義和原則

2.1 房屋修繕專項(xiàng)管理的意義

第一，房屋修繕專項(xiàng)管理工作的落實(shí)能大大提升房屋的使用性，并且充分發(fā)揮房屋的作用，滿足居民居住條件的基礎(chǔ)上，維持整體物業(yè)工作的基本質(zhì)量。

第二，房屋修繕專項(xiàng)管理是在房屋保值工作基礎(chǔ)上建立的增值機(jī)制，能盡量減少維護(hù)資金的流動(dòng)，從而建構(gòu)更加合理且有效的長(zhǎng)規(guī)劃管控措施[1]。

第三，房屋修繕工作也是維護(hù)整體環(huán)境的重要舉措，對(duì)于城市化建設(shè)工作的全面升級(jí)具有推動(dòng)作用。

第四，從物業(yè)部門的角度出發(fā)，踐行標(biāo)準(zhǔn)且專業(yè)的房屋修繕管理工作能大大提升其信譽(yù)度，為其他物業(yè)服務(wù)工作的順利開展提供保障。

綜上所述，房屋修繕專項(xiàng)管理工作具有重要的實(shí)踐意義。

2.2 房屋修繕專項(xiàng)管理的原則

房屋修繕專項(xiàng)管理工作要在規(guī)定的范圍內(nèi)落實(shí)對(duì)應(yīng)的施工作業(yè)，因?yàn)楣こ塘枯^大且涉及面較廣，因此，要充分踐行匹配性原則、差異化原則。

一方面，匹配性原則。要從房屋的實(shí)際情況和具體要求出發(fā)，確保維修和保養(yǎng)工作都能落實(shí)到位，且相應(yīng)的匹配度較高，從而滿足用戶對(duì)于質(zhì)量以及房屋使用功能的實(shí)際需求。并且，配合匹配性原則還要落實(shí)經(jīng)濟(jì)性原則，盡量合理調(diào)控資金的支出和應(yīng)用，從而制定較為合理且有效的修繕專項(xiàng)管理計(jì)劃。

另一方面，差異化原則。物業(yè)部門要結(jié)合不同等級(jí)以及構(gòu)造的情況落實(shí)差異化的修繕管理機(jī)制，在不對(duì)房屋造成損壞的基礎(chǔ)上，確保能提升養(yǎng)護(hù)工作的綜合質(zhì)量[2]。

除此之外，在房屋修繕專項(xiàng)管理工作中，也要將住戶的利益作為關(guān)鍵，樹立有效的服務(wù)框架，維持綜合住戶服務(wù)水平。

3 房屋修繕專項(xiàng)管理的實(shí)施重點(diǎn)

在全面分析房屋專項(xiàng)管理原則后，就要按照對(duì)應(yīng)的管控要求落實(shí)相應(yīng)的工作，把握房屋修繕專項(xiàng)管理的實(shí)施重點(diǎn)，整合具體管理方案，提升操作管理的綜合效果。

3.1 勘查設(shè)計(jì)

為了滿足房屋修繕專項(xiàng)管理工作的基本要求，要在具體工作開始前落實(shí)合理的勘察設(shè)計(jì)分析環(huán)節(jié)，主要是結(jié)合修繕政策、修繕范圍以及對(duì)應(yīng)修繕內(nèi)容等進(jìn)行集中的勘察處理，確保能收集第一手資料，從而結(jié)合資料內(nèi)容落實(shí)相匹配的房屋修繕方案。與此同時(shí)，結(jié)合方案內(nèi)容編制對(duì)應(yīng)的概預(yù)算等。基于此，勘查設(shè)計(jì)工作非常關(guān)鍵。另外，在勘查設(shè)計(jì)工作中，還要依據(jù)房屋修繕工程的具體情況對(duì)其進(jìn)行分類，具體分類如下。

（1）小修項(xiàng)目。主要指的就是整體房屋修繕項(xiàng)目中涉及的設(shè)備、構(gòu)件、配件等平均費(fèi)用在房屋總造價(jià)的1%～2%[3]。

（2）中修項(xiàng)目。指的就是在房屋修繕項(xiàng)目落實(shí)的過程中，僅僅是拆除一些受損或者是質(zhì)量水平降低的配件，整體的修繕維護(hù)費(fèi)用在整體房屋造價(jià)的22%左右。

（3）大修項(xiàng)目。指的是在實(shí)際修繕工作中，需要適當(dāng)拆除部分房屋的主體結(jié)構(gòu)和設(shè)備，相應(yīng)的維修費(fèi)用在建筑建造家的26%以下。

（4）翻修項(xiàng)目。指的是相關(guān)部門要對(duì)房屋進(jìn)行重新的設(shè)計(jì)和建造。

（5）綜合維修項(xiàng)目，一般是對(duì)綜合性大樓進(jìn)行一次性的整體維修處理，秉持“能維修盡量維修”的原則，確保能在一次性處理工作中提升綜合修繕效果，但是其整體維修費(fèi)用要控制在同類型新建筑工程造價(jià)的22%以下[4]。

總之，要結(jié)合具體的情況落實(shí)相匹配的專項(xiàng)處理方案，秉持因地制宜的管理原則，踐行全壽命周期管理方針，保證安全檢查的及時(shí)性和完整性，從根本上避免安全隱患的留存，提高綜合管控效率。

3.2 組建專業(yè)隊(duì)伍

在對(duì)房屋修繕專項(xiàng)管理項(xiàng)目進(jìn)行分類后，就要結(jié)合實(shí)際需求組建對(duì)應(yīng)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，從施工人員、管理人員、專業(yè)技術(shù)人員等方面落實(shí)綜合管控。

第一，要結(jié)合實(shí)際情況以及工程組織規(guī)劃完成崗前培訓(xùn)和指導(dǎo)，確保相應(yīng)人員都能明確自身的工作重點(diǎn)，學(xué)習(xí)新的管理內(nèi)容和要求。

第二，要想保證專業(yè)隊(duì)伍的水準(zhǔn)，就要依據(jù)實(shí)際情況匹配適應(yīng)的工作人員，提升專業(yè)度的基礎(chǔ)上，也要聘請(qǐng)一些經(jīng)驗(yàn)較為豐富的施工團(tuán)隊(duì)。

第三，要結(jié)合人員管理工作落實(shí)獎(jiǎng)懲機(jī)制，形成賞罰分明的團(tuán)隊(duì)管理結(jié)構(gòu)，從而充分調(diào)動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)的工作積極性，在規(guī)定的進(jìn)度時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量地完成相應(yīng)工作。

第四，要結(jié)合整個(gè)工程項(xiàng)目的具體要求落實(shí)工序管理機(jī)制，匹配團(tuán)隊(duì)中相應(yīng)人員的工作內(nèi)容，結(jié)合技術(shù)責(zé)任制、技術(shù)檔案制度以及崗位責(zé)任制等，維持施工質(zhì)量管理工作的綜合水平[5]。

3.3 預(yù)算分析

對(duì)于房屋修繕專業(yè)化管理工作而言，要想提升綜合管控效果，除了要落實(shí)工序監(jiān)督外，也要配合整體管理方案，對(duì)修繕質(zhì)量、修繕成本進(jìn)度等予以管控，充分審核施工設(shè)計(jì)方案、施工材料價(jià)格、施工項(xiàng)目造價(jià)結(jié)構(gòu)等。

3.3.1 審查方案

對(duì)工程項(xiàng)目的工程量予以審查分析，對(duì)于房屋修繕工作而言，一些工程量可能存在維護(hù)條件較為復(fù)雜且工作較為分散的問題，這就需要相關(guān)人員對(duì)具體內(nèi)容進(jìn)行精細(xì)化的分析和處理，確保能匹配有效的管理機(jī)制。

（1）要充分明確房屋修繕項(xiàng)目的整體方案，并且結(jié)合施工圖紙完成對(duì)應(yīng)細(xì)節(jié)的標(biāo)注，在了解房屋維修等級(jí)后按照對(duì)應(yīng)的標(biāo)注內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求完成工程量審核。（2）要在施工階段對(duì)隱蔽工程的運(yùn)行情況予以記錄，從而核查工程審核依據(jù)。（3）要在工程結(jié)束后對(duì)工程量進(jìn)行二次復(fù)核。

3.3.2 審查具體內(nèi)容

要對(duì)工程項(xiàng)目的工作內(nèi)容予以審查分析。要想保證房屋修繕專項(xiàng)管理工作的綜合水平，就要確定工程定額范圍內(nèi)的預(yù)算單價(jià)數(shù)據(jù)和工程內(nèi)容是否匹配，針對(duì)施工內(nèi)容偏離定額數(shù)據(jù)的規(guī)定予以及時(shí)地調(diào)整和管控。

3.3.3 計(jì)量工程量

要對(duì)工程量進(jìn)行集中的計(jì)算分析，一般而言，房屋修繕工程項(xiàng)目的工程計(jì)量工作都是依據(jù)承包合同以及設(shè)計(jì)文件規(guī)定的工程量開展相應(yīng)工作，此時(shí)，相關(guān)部門要依據(jù)具體的憑證落實(shí)工程監(jiān)督和管控。另外，工程量計(jì)算的過程中，要結(jié)合質(zhì)量合格證書、設(shè)計(jì)圖紙等相關(guān)內(nèi)容完善具體工作，確保運(yùn)行的穩(wěn)定性。而具體的工程量計(jì)算方法如下。

第一，按照重量進(jìn)行計(jì)量分析，主要針對(duì)的是鋼材等設(shè)施，要結(jié)合房屋修繕的具體施工圖紙規(guī)定進(jìn)行凈值的分析和計(jì)算[6]。

第二，按照面積進(jìn)行計(jì)量分析，主要針對(duì)的是結(jié)構(gòu)面積，現(xiàn)場(chǎng)施工人員和監(jiān)理人員要對(duì)結(jié)構(gòu)凈尺寸等內(nèi)容予以重視，確保能滿足施工圖紙的實(shí)際規(guī)定。

第三，按照體積進(jìn)行計(jì)量分析，主要指監(jiān)理人員要結(jié)合實(shí)測(cè)內(nèi)容完成工程量的計(jì)算分析。

第四，按照長(zhǎng)度進(jìn)行計(jì)量分析，一般是依據(jù)結(jié)構(gòu)位置的基礎(chǔ)方向、縱向軸線平行長(zhǎng)度等建立對(duì)應(yīng)的分析模式和處理方案。

綜上所述，在工程量計(jì)量的過程中，要充分秉持專業(yè)化管理原則，保證房屋修繕專業(yè)管控水平的合理性和規(guī)范性。

3.3.4 管理過程

在全面完成初步審核和分析工作后，就要對(duì)房屋修繕施工過程予以監(jiān)督管理，確保相應(yīng)內(nèi)容都能滿足具體要求，提升房屋修繕綜合質(zhì)量。

第一，在施工項(xiàng)目開始前，相關(guān)部門要落實(shí)集中的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底工作，從根本上保證施工圖紙的科學(xué)性、規(guī)范性和合理性，依據(jù)勘查結(jié)果對(duì)不匹配的設(shè)計(jì)單元予以糾正，從而打造滿足具體施工環(huán)境和要求的房屋修繕處理方案。與此同時(shí)，在技術(shù)交底工作中，也要對(duì)施工任務(wù)、施工項(xiàng)目工程量、施工用材、質(zhì)量要求等進(jìn)行梳理和對(duì)接，保證具體施工環(huán)節(jié)和管控方案的合理性[7]。

第二，要對(duì)工程項(xiàng)目所需材料予以集中管理，尤其是原材料和構(gòu)配件等，按照檢驗(yàn)報(bào)告、技術(shù)說明書、產(chǎn)品合格證等流程完成檢查，只有具備相應(yīng)保障的材料才能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，從根本上提高房屋修繕管理工作的專業(yè)度[8]。

第三，要對(duì)施工過程予以監(jiān)督，按照承包合同以及法律法規(guī)落實(shí)相應(yīng)的管理機(jī)制，并且制定匹配的管控制度，嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙落實(shí)具體工作，禁止出現(xiàn)偷工減料、窩工怠工等問題[9]。與此同時(shí)，要結(jié)合施工檢驗(yàn)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工序質(zhì)量控制要求等進(jìn)行全壽命周期管理，從而保證房屋修繕工作管理水平，提高整體質(zhì)量[10]。并且，要對(duì)房屋修繕工程項(xiàng)目中的隱蔽工程予以監(jiān)督，依據(jù)規(guī)定要求記錄驗(yàn)收結(jié)果，只有保證驗(yàn)收合格才能進(jìn)入下一個(gè)工序[11]。

第四，要結(jié)合ISO9002質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的具體內(nèi)容和具體要求確保管理的合理性和規(guī)范性，并且及時(shí)進(jìn)行圖片拍照、修繕視頻保存等，確保相應(yīng)記錄的及時(shí)性。并且，要在房屋修繕工作落實(shí)的過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，保證施工管理工作能順利開展，滿足進(jìn)度要求和質(zhì)量要求[12]。

4 結(jié)束語

總而言之，房屋修繕管理工作中，要秉持專業(yè)態(tài)度和管理流程，建立健全完整且有效的管控方案，提升專項(xiàng)管理的綜合效率，堅(jiān)持以人為本的管理理念，協(xié)調(diào)和組織具體的維護(hù)修繕工作，調(diào)動(dòng)整體管理體系的積極性，從而滿足房屋修繕的基本要求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)保效益的共贏。