設計階段成本控制策略探討
——以房地產工程項目為例

宋新瑞 中國建設銀行股份有限公司新鄉分行

1 在房地產工程項目設計階段進行成本控制的重要性

從而在資金的使用上來看，對于設計階段所進行的成本控制、是整個地產發展經過里的主要構成之一，可以在相當的層面上防止資金鏈斷裂的出現。強化對此階段的成本控制工作，可以促使能項目能夠更好地去高效使用資金，實現最優化地利用。

從房地產企業本身來看，在設計階段展開有效的成本管理工作，可以使得項目在資源配置方面工作完成的更好。保證項目能夠具備連續獲利的態勢，借助成本的把控工作，能夠很好地實現公司盈利水平的提高，最終助力房地產企業實現良好地成長。

對整個行業來說同樣意義重大，借助科學地進行成本控制，會在很大程度上降低資源的浪費，促使企業競爭力的提高。并且，展開規范化的管控，可以很好地促使設計管理能力的提升，達到成本把控質量的提升。所以，展開此項工作，會對我國房產企業的健康成長起到積極的作用。

2 建設工程不同階段對房地產的影響

在房地產項目設計環節中，加強成本控制，可實現投資小、收益大的成效。盡管在房地產建設階段，設計費用作為總體建設工程費用中一少部分，通常不高于建安成本的6%，但是會對工程造價造成直接影響，據相關文獻統計，將會對工程造價帶來超過75%的影響，足以證明房地產設計質量將會對建設成本造成直接的影響，怎樣在房地產工程設計管理中有效展開成本控制，成為各個房地產開發企業普遍關注的課題。據不完全研究表明，在房地產工程初始設計環節，將會對工程成本造成75%～95%左右的影響，技術設計環節對工程成本造成35%～70%左右的影響，然而施工建設環節將會對工程成本造成5%～35%的影響。由此可見，對房地產項目投資的成本控制影響關鍵在于工程設計環節，需要對其展開良好的成本控制，才能達到房地產開發目標。

在過去，房地產開發商將成本控制的重心集中于施工建設環節，以至于對工程設計環節成本控制有所忽略，無法發揮良好的成本控制作用，使房地產工程建設成本進一步升高。

本文將結合新鄉市綠都置業有限公司的開發項目，通過對該房地產開發項目設計環節展開良好的成本控制，做好相關的項目對接、建筑方案、施工設計、施工配合等工作，可達到提高資金使用率，縮小成本投入，使房地產企業獲得更多的經濟效益，推動該房地產企業快速發展，占領房地產市場主導地位。

3 房地產工程項目設計階段成本控制的現實情況

在項目建設的過程中，成本控制管理非常重要，這是由于資金會對整個項目的質量和進程起到決定性的作用。現今存在的一個狀況為，在設計階段，有的房產公司所開展的成本把控過程中，因為不能夠和項目建設處在同一個步調，便會造成在成本控制上不能過呈現出實際的作用，最終會對整個工程帶來嚴重的制約作用。以往負責該項工作的人員在展開成本管理的時候，往往會借助記錄分類展開，未和整體工程實現有效地融合，并且從記錄分類看，其在進行核算的時候，還在精準客觀度方面存在著缺失，不能夠很好地展現業務成本控制的真實情況，這對整個工程策劃而言是非常不利的。還有，這對于促使項目管理質量的提升也是不利的。

設計階段成本把控過程中，沒有構建相對健全的管理規劃，亦未能設置統一的管理體系，所以，很難做好一些成本控制工作。在設計期間，嚴重的話還可能發生成本失控的情況，展開相關工程款管理的工作也會存在問題，也很難展開深層次的款項撥發工作。在該階段進行成本把控的時候，沒有建立正確的認知，未能很好地掌握到這項工作的重要作用，造成整體成本出現上升，很難展開成本的有效把控。

4 房地產工程項目設計階段的成本控制策略

4.1 完善相關管理制度

現今，在國內的不同行業，展開管理時都非常關注整體的計劃，這也就意味展開規劃作業時，不僅要關注現狀，還要關注方式。所以，從房地產企業來看，必須強化其在成本控制方面的能力，有效地對成本管控體系進行健全。在設計階段，展開成本控制管理工作的時候，能夠構建單獨的規劃，該規劃的著力點為現今成本把控的具體需要，緊密聯系現今設計環節的實際狀況，制定可行的最優質成本控制規劃。

4.2 重視前期造價分析

在造價分析方面，其為整個工程設計開發經過里必要環節之一，能夠對工程總投入產生極大的影響。所以，從房地產企業來看，必須對工程狀況有著明確地了解掌握，查找關聯性較強的資料，比如過去所完成的類似工程，整個工程的周期，總投入和利潤等。還有，應該對過去的設計施工經驗進行有效地吸取，且要掌握位置優勢等，并以此為基礎，從而明確最終的工程造價。舉例來說，房產公司借助表格的辦法去呈現類似工程的整體資金情況等。而從中選取回報率相對較好的幾種設計規劃，這些規劃在成本控制層面有著一定的優勢，應該把它們和該工程展開相應的對比，最終選取能夠滿足該工程在成本把控方面的要求以及施工條件的規劃，從而給深層次優化工程規劃支撐更多的參考。

4.3 強化思想層次的認識

在大多數的房產公司里，其往往會將關注點放在施工環節的成本把控上，在設計環節的成本把控工作上卻是未能夠予以足夠的重視，使得在設計投入、施工成本還有效益等這些方面的關系呈現出混淆的態勢，進而設計緩解的成本把控工作有著明顯的認識不足，嚴重降低了該環節成本把控工作在整個工程里的重要地位。在一些房產工程里，往往會把關注點放在新技術設施還有一些相對新穎的理念上，造成工程資源出現大量的浪費，最終使得投資回報率相對不足等問題頻頻出現。

而在房企管理層方面，必須從思想上對該項工作的開展有足夠的重視，要積極組織成本控制專項會議，了解最新最科學的成本控制把控方式以及理念，借助在相應的大會上闡述在設計階段展開成本控制的重要作用和獲得的效益從而在整個公司里帶起強化成本把控的熱潮，借助增添成本控制方面的人力崗位編制、協調開展設計環節成本把控的主題宣講還有大力提升相應的采購金額等方式去提升公司所有人員對設計環節展開成本把控的工作內容以及相應的作用的了解掌握。舉例來講，可以在房企開展以“設計階段成本控制”為主題的系列宣傳活動，整個活動主要分為以下方式和板塊，宣傳欄、網站專欄、微信公眾號解答、金點子。以宣傳欄為例，使用相對簡練的語言闡述展開這項工作的緣由、方法還有作用，使得員工能夠具備基礎的認識；而在網站專欄方面，應該使用主題報告等辦法去具體闡述設計環節成本把控的相關信息，從而能夠促使員工可以成體系的展開專業知識的學習；而在微信公眾號方面，應該將問答當做重點，借助簡潔的語言回答相關的問題；在金點子方面，主要目標為促使員工能夠提升積極加入到設計環節成本把控的熱情，使得員工可以很好地進行合理化建議，實現成本的節約。這項工作的開展，能夠很好地營造和諧的設計成本把控氛圍，也使得員工在思想認知上有顯著地提升。

4.4 加大設計方案的創新力度

房地產企業綜合比較不同設計單位的設計風格、設計團隊及規模大小，初步劃定合作設計單位的范圍，通過招投標的方式來從中選擇出設計風格新穎獨特、項目投資較低或項目營利點較多的設計方案，并與該方案的設計單位進行合作。在房地產企業方面，必須堅持公平，做到一視同仁，防止出現暗箱操作的情況，從而能夠很好地確保招投標結果的可以具備較好地準確性。必須要拓寬房地產企業和設計方的聯系溝通渠道，在此基礎上，應該明確雙方的交流互動頻率，而且要很好地約定好雙方的義務權利，在房地產企業方面，應該給設計人員提供更為詳細的資料，而在設計人員方面，則也應該在堅持成本控制原則的基礎上，從而實現整個設計方案的制作，這些都為獲得將成本控制在約定范圍內的方案奠定了基礎。需要注意的是，在設計方結束了整個設計總方案以后，還必須對設計方案展開多次的推理論證，對這個項目的總支出進行驗證復算，及時發現并解決潛在的會增加成本的各種因素。

4.5 注重限額的靈活使用

所謂的設計限額，主要是工程項目不同空間的施工總費用要控制在確定的范圍之內，在此之前房地產企業應確定好不同空間或施工環節的限額指標，然而因為有一些房產公司限額設計指標存在著相對較高或過低的情況，進而大大降低了它對設計環節成本把控的指引功能。房產公司必須強化不管是市場還是材料等方面的關注，依據市場經濟成長存在的規律還有行政部門相關的政策等判斷以后一段時間里所開發的項目的銷售情況，而且要在專業人士測算之后，把最終形成的限額設計轉到相關的設計人員。并且，房產公司必須和設計方展開溝通，對整個的設計成本把控進行確認、符合，從制度的角度出發，提升設計人員的參與度，促使其可以將成本把控作為出發點，進而對設計方案展開相應地完善。還有，應該展開相應的推演作業，讓各個關聯部門的員工參與進來，和設計人員一起進行，依照施工條件的改變去有效完善施工規劃，較好地促使規劃調整頻率處于一個穩定的區間。

4.6 以智能化的方式提高成本控制管理

在現今時代里，就設計環節的成本控制而言，必須朝著智能化的方向前進，持續健全現今時代里關于成本控制的信息化程度，使得在成本控制上可以滿足現今項目進行的實際需求。借助管控中心高效地實現了管理方式的優化，從而促使在成本控制工作上能夠更加的規范標準。通過成本控制中心的應用，很好地防止了資金鏈出現問題，實現了內部資源的有效整合。而在整個成本控機制健全的經過里，可以促使房產項目在設計環節和公司的財務展開積極的信息溝通，借助共享系統實現整個管理系統的完善。

5 結束語

在經濟持續增長的當下，從房地產工程項目來看，其在設計環節所進行的成本控制存在著重要的作用。成本把控方法和項目整體存在著密切的聯系。所以，必須及時找出成本控制工作里的不足，借助規范化管理的方式進行解決，從而確保成本控制具有明顯的平穩性。在開展該項工作時，應該關注相應的精細化管理，應該給出專項的成本控制措施，且要持續拓展精細化成本控制的具體效用，從而完成成本把控和財務管理的較好連接，最終促使房產項目的高效成長。