房產登記對面積測量質量控制要求探析

張東紅

（太原市不動產登記中心,山西 太原 030009）

0.引言

房產登記工作中對面積測繪質量有著嚴格要求，同時面積測繪質量也是房屋工程項目設計和驗收過程中關鍵的數據調整和必然體現。面積數值是開發建設單位最為關心的數據，從中可以估算開發建設成本、開發建設利潤、概算出建設投入與產出。同樣，面積數據對于業主也是，因為居住面積的大小直接決定了業主的居住環境和質量，體現了業主的經濟財力與生活品味等。所以，房產登記中面積測繪質量牽涉到交易雙方之間的直接經濟利益，是交易雙方最為關注的敏感數據，房產登記面積的質量控制才顯得尤為重要。

1.房產登記中面積測繪質量控制的意義

1.1 房產登記中面積測繪質量控制的概念和必要性分析

房產登記中的面積測繪是在國家相關技術標準和規范的范疇內，以工程技術文件為基礎和前提，對房屋面積進行測量與計算，以此來獲取房屋建筑面積、產權面積等的具體數值。在房產面積測繪過程中，正確利用多種測量技術與質量控制方法，正確理解與運用國家政策，厘清房屋建筑面積和產權面積及公共分攤面積等，是測繪質量控制的關鍵和要點。否則，房產測繪面積不能如實反映面積種類，可能會出現同一套房屋因測量機構不同測出不同面積數據，甚至面積差異較大的情況，不但會給業主帶來損失，影響執業機構口碑和行業的信譽，也會引起業主與開發建設單位之間糾紛，成為買賣雙方矛盾焦點和不穩定因素的誘因。

1.2 房產登記中面積測繪質量控制的意義

房產登記中面積測繪質量控制的意義主要在于以下方面：

1.2.1 房屋面積測繪是衡量房屋大小的主要指標。通過房產測繪，能夠了解到房屋的具體尺寸和戶型結構、層次、坐落和權屬，及是否能夠滿足交易雙方的基本要求等。

1.2.2 房產面積測繪成果或報告，可以作為標準依據來甄別各種違章、核準各種申請、調解各種糾紛與矛盾，具有司法鑒別和裁判的標準效應。

1.2.3 房產面積測繪成果也是衡量房地產企業發展水平的標志。通過房產面積測繪，能夠精準了解到房地產企業的發展水平，同時也可以與相關技術控制與能力掌握相互關聯。

1.2.4 房產面積測繪為政府決策提供幫助。在政府管理部門計算房屋土地價格、核算征地動遷、房屋征收補償、賠償等方面都需要進行房產面積測繪，可以說與政府財政支出緊密相關，為政府政策制定和方針決策提供有力支撐。

綜上所述，房產面積測繪無論是對政府管理決策部門、規劃管理部門、房產開發企業、購房人、物業服務企業等，都具有重要的意義。

2.房產登記質量控制的標準和信息處理

2.1 技術標準問題

房產登記中面積測繪，最常遇到的問題就是技術標準和規范應用的問題?？陀^上來看，房產面積測繪工作開展是否順利，能否確保每次測繪的面積差異在技術規定的范圍內，最關鍵的不是測量技術本身，而是測量的標準化運用問題。因此，選對測量標準才是關鍵之舉。目前，《房產測量規范》是房產面積測繪依據，《建筑工程建筑面積計算規范》是房產登記工作重要參考依據，但二者也有許多的不同，恰恰有些購房人對二者的應用有不同理解，甚至個別房產面積測繪單位也將二者混為一談。不僅如此，根據房產登記工作的需要，房產面積測繪成果的運用還需要和其他部門規范和標準相銜接。因此，房產測繪在接受受托任務時，首先要明確房產測繪的用途和目的，選好選對標準和規定的應用，否則將會差之毫厘，失之千里，也無法在房產登記中得到認可。

2.2 信息處理問題

房產面積測繪的信息涉及到多個領域，其對于測繪人員的專業素養也具有很高的要求。在房產面積測繪過程中，經常會出現多種信息交叉影響的情況，導致最終信息處理的效率不高、口徑不一、處理不當、方法不對等因素都會影響房產面積測繪的實際效果。除此之外，較大的數據采集與計算中，涉及到許多人工的部分，人工誤差難以完全消除，進一步增加了房產面積測繪質量控制的難度，增大了數據誤差發生的可能。

3.提高房產登記中面積測繪質量具體控制方法與途徑

3.1 厘清幾種面積的種類

《房產測量規范》8.1.1“房產面積測算的內容”規定：“面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中，房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算”；8.1.4“房屋的產權面積”規定：“房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由省、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定”。

房產測繪機構日常測繪業務中，涉及多種面積，如：建筑面積、使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積、公攤面積、陽臺面積、產權面積等，這些面積都是特定情況下使用的面積標準。房產面積測繪過程，需要房產測繪單位對上述各種面積數據分別采集，這也是房產面積測量工作的主要業務。而不動產登記需要確認的面積，就是增加了公攤面積后的套內建筑面積與陽臺面積之和，即房屋登記面積。按照《房產測量規范》規定，房屋產權面積是經不動產登記部門行政確權記錄在登記簿上的房屋面積，是業主擁有的所有權面積。

3.2 正確分攤公共共有面積

《房產測量規范》附錄B 3.1 規定了共有建筑面積范圍和測量方法：“共有建筑面積的內容包括： 電梯井、樓梯間、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算”。

雖然《房產測量規范》對公共共有面積的分攤做了具體列舉,但在計算房屋產權面積、分攤共有建筑面積時，仍有一些需要厘清的因素。

首先，要明確共有公用面積的處理原則。《房產測量規范》附錄B 2.3 規定了“產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行”，“無產權分割文件的或協議的可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤”。

其次，要區分哪些是需要分攤的共有面積，哪些是不應該分攤的共有面積，這里也是容易出現錯誤的地方。按照《房產測量規范》規定，獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

再次，明確需分攤的共有面積是整幢建筑分攤還是由部分區域、部分單元、部分層次分攤。多年來，建筑設計風格不斷創新，建筑設計理念發生了很大的變化，新的功能和結構形式不斷出現，有些結構形式是《房產測量規范》施行后才出現的。如玻璃幕墻、不規則圍護物、非垂直墻體等。對這些部位的數據采集就無法完全按照《房產測量規范》的規定完成，而要按照建設部2002 年印發的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建住房〔2002〕74 號）的要求進行測繪。而飄窗、保溫層的出現，又是對房產測繪單位的考驗。

最后，應該被分攤的共有建筑面積先計算分攤，還是后計算分攤，這些都對分攤的準確公正產生一定的影響。如哪些功能區是應該全幢分攤的，哪些功能區是住宅分攤的、哪些功能區是商業分攤的，都要一一厘清。因為上述各種因素，都對房產面積測繪中的數據采集能否精準、是否依法有據有著重要影響。

3.3 嚴格操作流程，嚴格技術保障

房產產權面積測繪工作不僅是技術問題，更重要的是政策理解和把握的過程，需要科學執行現行的政策法規,才能夠順利完成。按照《房產測量規范》的要求，執行二級檢查、一級驗收的測繪管理制度，也是測繪作業必要的基本流程和必須要堅守的技術原則。在測繪過程中，一方面需要做好測繪工作現場管理，優化互檢環節；另一方面,則需要做好檢查組的構建，通過定期檢查、不定期檢查交叉循環來實現科學規劃，確保監督驗收的整體效果。在具體的檢驗管理中，要遵從六方面的具體內容：

（1）嚴格按照《測繪成果質量檢查與驗收》（GB/T24356-2009）進行檢查與驗收，同時要保持檢查驗收的相對獨立性。只有保持充分的獨立性，才能夠降低對其他環節的干擾，從而形成相互不影響的效果，提升房產面積測繪的質量水平。

（2）檢驗過程中一旦發現問題，需要及時處理問題，否則問題會相互累加，最終影響房產面積測繪的效果。

（3）技術人員在測繪過程中會形成多種技術文件以及原始資料、測量草圖等，將影響房產面積測繪的質量和檢查與驗收的結果。

（4）建立科學研討分析制度，通過研討分析的方式來確保技術人員能夠對遇到的典型案例進行科學分析與討論，同時總結具體經驗，針對不足之處做好整改與完善工作，協助測繪人員不斷提升技術水平，推動行業的快速發展。

（5）在處理中出現分歧時，需要根據一級檢驗標準來進行認定處理，并交由技術負責人裁定解決。

（6）在房產面積測繪過程中需要堅持分項確定的方式，找到目標責任人，做到責任到人，并且可以通過不定期野外抽檢的方式來提升整體素質。

3.4 處理好技術資料審查工作

房產產權面積測繪中，主要的時間都會耗費在相關信息的收集與整理上，所以在進行測繪工作時，需要收集內容詳實、全面的整體規劃、設計、竣工、驗收圖紙，以及與此相關的協議文書等，也需要收集施工過程中出現的設計變更圖紙與有關單據。在進行圖紙審核時，要確保圖紙內容的真實與完整性，并且對內容進行分析，確保內容的完整性與數據的準確性，才能在后期的房產面積測繪中更好地依據圖紙來進行測繪與驗收，避免出現重復或者遺漏的情況。

3.5 確保技術驗收成效

房產面積測繪需要做好技術驗收管理，那么技術驗收的成效也就成為房產面積測繪質量控制的重要部分。一般來說，房產面積測繪會劃分多個環節獨立完成，為了確保整體質量，需要優先解決不同環節的工序、工作量的設置工作，力求合理、科學。在房產產權面積測繪工作開展時，則應該遵從擬定的項目設計書的要求，確保所使用的測量器具在鑒定合格的有效期內，一個邊長，兩次測量；一個數據，兩次計算。

在驗收管理與檢測中，要對房屋的用地數據、邊長四至、相鄰關系全面檢查，對房屋的面積測量數據以及分攤面積等多個要素進行嚴格檢驗。只有各方面均達到項目設計書的要求，精度指標符合《房產測量規范》要求，符合國家的相關政策與規定，才能確保房產面積測量的質量，從而為房產登記提供有效的數據成果。

4.結束語

綜上所述，房產面積測繪工作是房產登記工作的重要前提，也是房地產行業管理的重要基礎性工作。為了保證測繪成果的正確性和精準性，測繪機構應從國家規范、政策規定和技術支撐等方面著手，才能確保測繪面積的質量控制效果，為實現行業的可持續健康發展提供技術條件和支撐，為房產登記工作的順利進行打下堅實的基礎。