新時期淮南市棚戶區改造對策研究

牛 拓

(安徽理工大學經濟與管理學院 安徽 淮南 232001)

引言

近年來，國家相繼出臺一系列政策，以促進棚改項目的實施。淮南市作為資源枯竭型城市，舊城區多為基礎設施缺失、空間布局混亂的棚戶區，破壞城市形象的同時對城市發展造成一定的負面影響[1]。如何通過有效手段對棚戶區進行改造成為淮南市亟待解決的問題，該問題的妥善解決對實現城市發展、提高城市競爭力有著深遠意義。

一、淮南市棚戶區改造現狀

淮南市是傳統重工業城市、國家重要的“煤電化”能源基地，上個世紀初至六七十年代，在礦區及城市周邊陸續建成大批簡易職工住宅，并由此衍生成大片棚戶區。為改善棚戶區居民的生活條件和居住水平，淮南市于2008年啟動棚改工作。“十三五”時期，淮南市計劃開工建設棚改任務22717套。淮南市在加快推進集中連片棚戶區改造的基礎上，將非集中連片棚戶區、城中村改造統一納入城市棚改范圍，全面推進各類棚戶區改造[2]。

二、淮南市棚戶區改造面臨的新形勢

自2008年淮南市啟動棚改以來，改造了大量的城鎮棚戶區，但是鑒于地方財力和項目地塊市場化困難等影響，淮南市仍有部分棚戶區項目，一是位置較偏，比較分散，開發價值小，市場運作困難的棚戶區；二是建筑密度大，征收補償成本高的城中村，無法實現收支平衡。

隨著近年淮南市商品房市場發展，東部城區住宅均價有了較大幅度提升，對于下一步淮南市棚改實施市場化提供了有力條件。但是，棚改工作將在今年收尾，大量資金將轉移到其它基建項目，這也將制約棚改工作的推進。

三、新時期淮南市棚戶區改造存在的問題

(一)運行機制不暢

棚改是一項系統綜合工程，涉及征拆補償、安置房配建等內容[3]。棚改項目的審批又涉及多個部門，部門間配合不夠，聯動機制不完善，部分亟待解決的問題無法快速、有效解決，進而導致征遷遲滯、安置房建設延期等問題。

(二)籌集資金困難

棚改項目資金投入大、周期長，資金短缺已成為制約棚改的重要因素[4]。淮南市剩余未改造棚戶區，大多為建筑密度大或地塊面積較小的地塊，又因城市規劃等條件限制，項目區商業開發價值較小，社會資本參與度大大降低。融資渠道窄、資金落實難依然是制約淮南市棚改的重要因素。

(三)征遷難度加大

通過多年改造，淮南市尚未改造的棚戶區大多難以自求平衡，市場運作困難。這些棚戶區基礎設施配套薄弱，所需基礎設施配套和公共服務設施配套資金量大[5]。這類棚戶區還存在大量違法搭建及無證房屋，合法建筑面積認定難，征收難度較大，信訪壓力不斷增加。

(四)安置周期較長

淮南市棚改項目住宅類房屋征收補償一般實行貨幣補償、產權調換等方式，又以產權調換方式就地安置為主。但是，棚改安置房的建設、交付又受棚改資金、征遷進度及工程建設等一系列因素影響，安置房很難在約定期內建成交付，導致被征收人回遷安置難。超期安置，又會導致雙倍臨時安置費的支付，給當地政府帶來新的資金壓力。

四、新時期淮南市棚戶區改造對策建議

(一)優化棚改工作流程

對棚改工作流程進行全面優化，加強部門間協作配合力度，建立棚改項目預審制度，突破項目審批條框，解放審批事項約束。優化國有土地上棚改項目前期工作流程，建立棚改安置房提前開工綠色通道。

(二)積極拓寬融資渠道

積極爭取上級專項資金，引導社會力量參與。對接棚改融資平臺，積極爭取農發行、國開行貸款。積極爭取棚改專項債券，降低資金使用成本。落實稅費減免政策，降低保障性安居工程建設和運營成本。

(三)合理制定棚改方案

與房地產市場有效銜接，及時調整完善安置政策。因地制宜，合理推進貨幣化安置。科學布局安置房建設，變“先拆后建”為“先建后拆”，實現“零周期”回遷，真正實現從“有居”到“優居”轉變。

(四)科學規范依法征收

成立棚改平臺公司，對尚未改造的棚戶區進行統一規劃、開發，最大限度實現區內平衡。組建高素質專業化征遷隊伍。盡快制定國有土地上房屋征收范圍內未登記建筑的調查、認定、處理辦法，以規范征收行為，提高征收效力，減少法律糾紛。

五、結語

2020年被稱為棚改的“收官之年”，棚改貨幣化安置正加速退潮，實物安置成為“房住不炒”政策的重要支撐。《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》的出臺，意味著以往“大拆大建”“拆舊建新”的棚改模式將逐漸退溫，對“老舊小區”的改造完善將成為未來一段時間城市更新和開發建設方式轉型的重要內容。本文通過對新時期淮南市棚改存在的問題進行研究，提出了相應對策。隨著新政策的出臺，淮南市要因地制宜調整完善棚改政策，將棚改與老舊小區改造有機結合，繼續推動城市有機更新。