江蘇省房價波動特征分析及對策研究

楊瑞杰

(云南財經大學 云南 昆明 650221)

房地產業是中國國民經濟的支柱產業，中國自2003年房改新政以來，我國房價總體呈現出攀升的態勢。2019年，全國住房和城鄉建設工作會議強調，2020年房地產市場要長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，讓房子回歸居住的屬性，讓炒房逐步消失。但近年來，江蘇省的房價在逐步攀升，居民買房壓力逐漸增大。因此，需要正確認識江蘇省的住房價格變動特征，采取有針對性的對策，來保證住房的居住屬性。

一、江蘇房價變動特征分析

(一)總體來看，江蘇省總體房價呈現上升態勢

1998年是我國房地產業十分關鍵的一年，1998我國開始實行住房改革，取消福利分房制度，極大的促進了住房需求。2003年我國提出房改新政，2005年我國首次對房地產市場進行調控。從住房價格增長率來看，江蘇省住房銷售均價由2003年的2017元/平方米上升至2018年的10542元/平方米，漲幅高達422.66%，年均增長率12.01%，總體為上升的態勢。2008年由于全球金融危機的影響，增長率為-0.84%。從住房開發投資額來看，江蘇省住宅投資額由2003年的597億元增長至2018年的8366億元，年均增長率高達20.02%。對比分析可知，江蘇省住宅投資額年均增長率遠高于住房銷售均價的年增長率。從房價收入比來看，江蘇2016-2018最近三年的房價收入分別為6.53、6.24、6.7，均高于國際上所認為的4-6的房價收入比合理區間。

(二)與全國及周邊省份相比，江蘇住房價格略高

江蘇省位于我國東部沿海中心，江蘇省北鄰山東，東南與浙江和上海相鄰，西鄰安徽。本文使用2003-2018年省際數據進行對比分析，總體來看，江蘇省房價低于上海和浙江兩個省份，但是高于山東、安徽以及全國的住房均價，并且近5年來，江蘇省住房均價高出全國住房均價的百分比已由2014年的18.09%上升至2018年的23.38%，與全國住房均價的差距越來越大。從房價年均增長率來看，2003-2018年間，上海年均增長率為13.21%，浙江年均增長率為13.54%，安徽年均增長率為11.81%，山東年均增長率為10.81%，全國年均增長率為9.66%，江蘇房價年均增長率高于全國房價年均增長率。

(三)省內房價存在區域差異性

江蘇分為蘇中、蘇南、蘇北三個區域。我們選取江蘇13個地級市2004-2018年最近15年數據進行分析。其中，蘇南地區住房均價由2013年的2593元/平方米上升至2018年的13944元/平方米，年均增長率13.93%，蘇北地區住房均價由2013年的1454元/平方米上升至2018年的6450元/平方米，年均增長率13.93%，蘇中地區住房均價由2013年的1857元/平方米上升至2018年的8953元/平方米，年均增長率12.73%。

截止到2018年，住房均價最高的為南京，最低的為宿遷。其中，南京和蘇州的住房均價介于1.5-2萬，無錫、常州、揚州的住房均價在1-1.5萬之間，南通、鹽城、鎮江、泰州、徐州、連云港、宿遷、淮安的住房均價在0.5-1萬之間，各個地級市的房價在以不同的增長率呈現遞增的趨勢。房價年均增長率最高的為南京，高達15.51%，最低的為淮安，為10.39%。

二、房價波動及區域差異原因分析

(一)區域經濟發展水平不同

雖然江蘇整體經濟發展迅速，但是蘇中、蘇南、蘇北存在一定的區域差異性，從經濟發展水平來看，蘇中、蘇南、蘇北的經濟自南向中向北逐步走低，蘇南和蘇北的經濟發展存在明顯的差距，蘇南地區城市GDP約為蘇北地區的一倍，蘇南地區地處長江三角洲經濟帶，交通發達，并且受到上海的經濟輻射，其包含省會南京，蘇州和無錫是重要的經濟圈，因此，蘇南的經濟增速一直保持較快的速度，無論是整體還是個體來看，蘇南地區的經濟實力都很強。蘇北地區主要分布在淮河以北，交通設施相對落后，缺乏大城市對其經濟進行推動，蘇北地區所包含的徐州、宿遷、連云港、淮安和鹽城五個城市經濟發展水平均相對較低。蘇中地區經濟發展受到蘇南地區和上海的帶動作用，經濟發展水平介于蘇南和蘇北之間。

(二)房地產市場開發成熟度不同

由于蘇北地區的經濟發展水平、城市化進程以及人員流動速度不及蘇南和蘇中地區，所以蘇北地區的住房需求主要以剛性需求為主，投資需求相對較弱。此外，蘇北地區建筑用地多，人口密度低，因此，房價上漲預期低于蘇南和蘇中地區。以房價收入比來看，2018年，蘇南地區房價收入比為7.33，蘇北地區房價收入比為5.85，蘇中地區房價收入比為6.14，蘇南和蘇北地區房價收入比均高于國際上所認為的4-6的房價收入比合理區間。

三、對策建議

(一)完善住房租賃市場

中國人有強烈的“安居樂業”思想，從而導致購房熱，完善住房租賃市場首先應該培育人們的租房思想，改變人們舉債購買房屋也不愿租房的觀念。其次，政府應該完善住房租賃市場相關的法律法規，加強對房屋租賃機構的審查，取締不合法的住房租賃機構，保障租房者的權益。最后，政府應該加大廉租房的投放力度，不斷引導居民租房的消費觀念，使有租房意圖的居民租的起，住的起，使消費者實現“安居”。

(二)促進蘇中、蘇南、蘇北區域協調均衡發展

造成房價過高的原因有供給、需求、投機等，其中還有一個重要原因是區域經濟發展不平衡，在經濟發展水平較高的地區將會匯集大量優質的教育、醫療、科技等資源，配套公共基礎設施將會更加完善，規章制度將會更加健全，這些優質的條件將會吸引人們向經濟發展水平較高的地區遷移，從而增加住房需求，推動當地房價的上漲。因此，應該均衡發展區域經濟，建立區域間協調發展機制，根據蘇中、蘇南、蘇北的區域特點和實際情況制定不同的經濟發展策略，充分利用經濟水平發展較高地區的輻射作用，拉動經濟發展水平相對較低區域的經濟發展，以期達到區域協調發展的目的。

(三)抑制住房投機行為

房價過高的很大原因是由于房地產市場投機行為的存在，政府在進行住房調控時應注意抑制投機性住房需求，抑制投機性住房需求可以通過征收房產稅的方式進行。在征收房產稅時，應該實行有區別的房稅征收方式，對擁有兩套或者多套的家庭征收房產稅，并且按照住房擁有套數和住房擁有價值采用不同的稅率，隨著家庭擁有住房套數和住房價值的提高應逐步提高稅率，增加居民購房投機行為的成本，從而達到抑制住房投機行為的目的，對僅擁有一套住房的家庭不征收房產稅，保障居民的基本住房需求。