不動產登記中數據合并與整理技術探討

何赟

摘? 要：新時期城鎮不動產登記數據需要合并地籍數據和房產數據，本文提出了城鎮不動產數據合并的具體技術方案，并對其中的技術細節進行研究分析。在空間數據的合并方面采用GIS空間疊加分析方法，節省了大量的人力、物力。在非空間屬性數據合并方面提出了快速“映射建立”的方法，使得非空間數據在新舊數據庫轉換過程中效率大幅度增加，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：城市? 不動產? 房產數據庫? 地籍數據庫? 合并

中圖分類號：P208? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1674-098X（2020）10（b）-0012-03

Abstract： In the new era， urban real estate registration data needs to merge cadastral data and real estate data. This paper discusses the process of data consolidation. In the aspect of spatial data merging， GIS spatial overlay analysis method is used to save a lot of manpower and material resources. In the aspect of non spatial attribute data merging， a fast "mapping establishment" method is proposed， which greatly increases the efficiency of non spatial data in the process of transformation from old database to new database. It is believed that it will be beneficial to the colleagues engaged in related work.

Key Words： City; Real estate; Real estate database; Cadastral database; Merger

長期以來，我國各個部門分別管理著各種房地產登記職責。根據每個房地產管理部門的特點，每個部門都制定了適合于相關部門特點的規章制度。要在我國各個房地產部門的分散登記下建立統一的信息平臺，首先，需要合并具有不同數據格式，不同標準，由不同部門分別管理的數據。但是，由于我國房地產數據眾多，各地的房地產登記處情況有所不同。許多省市尚未開展或正在確認農村土地承包經營權和農村農場使用權，所以首先對城鎮不動產數據先行合并。

1? 城鎮不動產合并數據現狀分析

現階段，我國的各項城鎮不動產登記工作都是由不同的主管部門負責開展的，不同的登記部門所采用的建庫軟件、建庫技術、建庫標準、數學精度各不相同。城鎮不動產數據分為兩大類別：屬性數據和空間數據。屬性數據主要包括不動產位置信息、權利信息、四至、面積和等;空間數據主要包括的是行政區劃界線、行政區、測量控制點、界址線、界址點等矢量數據。

1.1 城鎮地籍數據現狀分析

目前，我國各地的自然資源部門都已基本建成了宗地空間數據庫，并且對宗地按照標準進行了統一編碼，大部分地市都建立了自己的城鎮地籍數據庫，可以對日常的地籍數據做到及時變更。少部分地區由于歷史原因，沒有建立統一的地籍數據庫，且宗地圖形數據不完整，為不動產數據庫的合并帶來了諸多不便。并且各個地區的地籍業務登記數據采用不同的地籍系統來管理，故各地區應用地籍管理系統不一、數據量大、原有數據庫標準與現有標準不一致，都給城鎮不動產數據的合并工作增加了難度。

1.2 城鎮房產數據現狀分析

城市房地產數據主要由全國的住宅建設部門構建和管理。近年來，中國各地的房地產市場發展迅猛，但房地產管理部門在收集房地產數據和建立系統方面相對較慢。只有少數幾個城市建立了相對完善的房地產管理系統，并且可以獲取每日房地產數據更改和刪除工作，同時，可以及時有效地更新房地產空間數據和屬性數據。但是，中國的城鎮仍然有一些房地產管理部門，并且全市沒有統一的房地產管理系統。這些地區的空間房地產數據主要以CAD文件格式存儲和管理，并與地塊數據分開管理，圖形房地產數據和房地產屬性數據分別存儲，給城市房地產數據庫的合并帶來了許多困難。

2? 基礎數據分層與編輯

現階段，城鎮不動產數據合并的方法有兩種，一種是接口模式，接口模式合并就是只對部分數據和業務信息進行全部合并，其他數據進行接口對接和共享。另一種是全合并模式，全合并模式就是對城鎮的各類的不動產登記數據，各類不動產登記檔案數據按照現行的不動產統一登記數據標準進行全面統一的合并，并且建立相應的統一城鎮不動產數據庫管理系統。

城鎮不動產數據庫的合并主要涉及兩大原數據庫：城鎮房產數據庫和城鎮地籍數據庫。按照現行趨勢和數據庫合并標準，我國的城鎮不動產數據庫合并將采用全合并模式來對全國的不動產數據進行合并。對涉及的兩大數據庫按照現行不動產數據庫標準進行統一整理、轉換，建立全新的城鎮不動產數據庫。城鎮不動產數據合并按照全合并模式主要分為8個步驟來進行：準備工作、數據規范化梳理、空間數據整理、非空間數據整理、不動產歷史登記檔案管理、邏輯關系重建與數據關聯、不動產單元編碼統一編制和數據檢查入庫。這里主要闡述空間數據整理、非空間數據整理和數據檢查入庫三個步驟。

2.1 空間數據整理

城鎮不動產數據庫合并中最重要的一步，就是房產空間數據與城鎮地籍空間數據的關聯，即房屋的空間落宗（如圖2所示）。房屋的落宗是為不動產單元編設統一不動產編碼的前提，但能否落宗，如何落宗，應用什么技術落宗是房屋落宗要討論主要問題。房屋落宗的主要流程有：數據整理分析、信息數據關聯、空間數據關聯、不動產單元編號編制。

（1）對現有地籍數據和房地產數據進行數據收集和標準化檢查，對現有數據的數據類型進行標準化，根據數據標準對每個數據屬性結構進行標準化，從房地產數據庫中，對數據和地籍數據進行排序。城鎮的地籍和房地產數據可以分為帶有和不帶有圖形元素的兩類。

（2）房屋圖形相關：用圖形元素對房屋屬性數據和房屋空間數據進行分類，并處理房屋屬性數據，對重復的數據進行刪除。以圖形方式將房屋中處理后的非空間屬性數據與房屋中的空間數據相關聯。

（3）房屋落宗：當城市地籍數據和城市房地產數據都具有空間圖像元數據時，應分析兩個主要數據的空間參考。如果空間參考相同，則可以直接將城市地籍數據和城市房地產數據進行空間關聯，即房屋落宗。

（4）在落宗房屋之后，逐項檢查與圖形相關聯的非空間屬性數據，并檢查空間落宗數據的拓撲關系。確認空間數據和非空間數據正確后，根據當前房地產單位編碼要求，必須用房地產單位代碼統一編譯房地產數據。

2.2 非空間數據整理

城鎮不動產非空間屬性數據的收集涉及兩個主要方面：屬性數據的補充記錄，轉換和建立映射關系。一旦缺少屬性數據，則主要通過手動干預來完成補充日志記錄和轉換，并且基于對不動產數據庫中空間數據的各種差異的分析來建立映射關系，城市房地產和城市地籍數據庫。城市房地產部門結合了非空間屬性數據之間的映射關系，從兩個主要的異構屬性數據庫中提取和處理數據，并對空白或模糊元素執行手動干預處理。

（1）基于GIS平臺構建用于非空間數據的新映射關系模型。首先，通過比較分析，從兩個主要的異構數據庫中確定非空間屬性數據的關系模型。以“宗地”屬性中的數據合并為例，其設計思路為：根據GIS平臺，數據屬性的名稱由原來的水平布局格式更改為垂直布局。每個字段名稱均按照序列號進行組織，左列是原始的非空間屬性數據。右列是符合現有技術規范和要求的標準非空間屬性數據結構。映射構建的想法是通過原始數據和現有標準結構一一建立。對于一對多和多對一映射，提取原始屬性的值并將其導入標準屬性結構中。

（2）手動單擊以設置兩個表的映射關系：通過GIS平臺打開兩個表的結構后，根據需要分別單擊左表和右表。表之間的映射對應關系，根據一對一，一對多，多對一對應關系進行映射。

（3）當合并非空間屬性數據時，設置映射關系將大大改善屬性數據分類技術，從而有效地提高了工作效率。并且當原始屬性數據與當前標準不同時，可以基于GIS背景直接對其進行標準化。建立映射關系后，屬性數據已標準化。

（4）非空間數據的收集包括每個空間圖形的屬性數據和注冊數據。注冊數據是來自城市房地產業務數據庫的基本數據。建立房地產業務數據庫的關鍵是要同時處理圖表屬性數據，還要對日志數據進行電子標準化和處理，最后將空間信息數據庫與數據庫進行同步。通過GIS平臺進行業務操作。對于那些缺少數據的項目，應該進行補充的現場調查，以建立一個全面的房地產業務數據庫。

從城市不動產數據中收集非空間數據的最重要的事情是建立映射關系，然后通過手動干預發現丟失的非空間數據。對于大量數據處理，可以通過基于GIS的平臺進行設計和實現。

非空間數據的排列包括每個空間圖形的屬性數據和注冊數據。注冊數據是城市房地產企業數據庫的基本數據。建立不動產業務數據庫的關鍵是要同時處理圖表屬性數據，還要對日志數據進行電子標準化和處理，最后使圖表屬性鏈接數據庫與數據庫同步GIS平臺處理業務數據。對于那些缺少數據的項目，應該進行補充性的現場調查，以建立城市不動產運營的綜合數據庫。

2.3 數據檢查與數據入庫

對城鎮不動產合并數據進行質量檢查是合并數據能準確入庫的基礎，通過設置科學的數據檢查規則，能使得合并后的數據結構清晰、邏輯準確、圖層清晰、精度準確。數據入庫，基于Arc GIS 平臺建立mdb 數據庫，對合并后的不動產數據檢查完成后，把空間數據與非空間數據分別進行批量入庫，從而建立符合現行數據標準的不動產數據庫。

3? 結語

本文提出了城鎮不動產數據合并的具體技術方案，并對其中的技術細節進行研究分析。在空間數據的合并方面提出了“全站儀自由設站”落宗法，大大提高了房產落宗的效率，使用此方法會節省大量的人力、物力。在非空間屬性數據合并方面提出了快速“映射建立”的方法，使得非空間數據在新舊數據庫轉換過程中效率大幅度增加。

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