房屋基礎(chǔ)信息采集與行政管理基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)維護(hù)和管理

文/陳佳

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國確立了以基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)推動(dòng)交易和登記工作發(fā)展的管理理念。近十年來，政府投入巨資用于基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)，使得登記信息系統(tǒng)日趨完善，信息功能不斷得到強(qiáng)化，其中，房屋基礎(chǔ)信息采集這項(xiàng)基礎(chǔ)工作，在基礎(chǔ)信息建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用。本文主要對開展房屋信息采集、加強(qiáng)房屋行政管理基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)的維護(hù)和管理等方面的工作，進(jìn)行分析和總結(jié)。

一、做好采集工作勢在必行

作為房屋登記基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，做好房屋基礎(chǔ)信息的數(shù)據(jù)采集工作，在加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)、提高服務(wù)水平、加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析等多個(gè)方面，都發(fā)揮著重要作用。因此，做好房屋基礎(chǔ)信息的采集工作勢在必行。

毋庸置疑，房屋基礎(chǔ)信息在城市管理中，一直發(fā)揮著重要的作用。以房屋坐落為例，該信息是房屋登記需要確認(rèn)的重要權(quán)屬內(nèi)容，作為社會(huì)基礎(chǔ)地理信息的核心組成部分，它在戶籍登記、搶險(xiǎn)救援和郵政投遞等公共事務(wù)管理中起著無可替代的地理媒介作用。但在實(shí)踐中，房屋登記機(jī)構(gòu)一般以公安部門出具的門牌編號批文作為信息藍(lán)本，導(dǎo)致在特殊地理環(huán)境下，不少社區(qū)地名被人為忽略。

同時(shí)，規(guī)范市場主體行為、強(qiáng)化分析和引導(dǎo)功能，也離不開房屋基礎(chǔ)信息。眾所周知，以房屋基礎(chǔ)信息為基礎(chǔ)形成的較為完善的登記簿，在建立商品房樓盤表方面發(fā)揮了重要作用。樓盤表中各單元房屋的狀態(tài)如已售、未售、抵押、查封、保留等分別來源于網(wǎng)上交易系統(tǒng)與產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，通過系統(tǒng)的交互查驗(yàn)，可以有效防止開發(fā)商“一女二嫁”，或者將已售房屋進(jìn)行抵押，甚至將已抵押的房屋擅自出售，從而很好地規(guī)范了開發(fā)商的預(yù)銷售行為。同時(shí)，完善的登記簿信息也為實(shí)行存量房網(wǎng)上交易管理提供了可能，通過授權(quán)有資質(zhì)、信譽(yù)度高的中介公司將房源掛牌，所掛房源由信息系統(tǒng)自動(dòng)驗(yàn)證其有無權(quán)利限制，防止中介重復(fù)掛牌造成可售房源信息的失真，可以防止詐騙行為的發(fā)生。

依托強(qiáng)大的信息資源優(yōu)勢，可充分發(fā)揮信息引導(dǎo)功能，建立起較為全面及時(shí)的信息披露機(jī)制。一方面，通過上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)，可以及時(shí)準(zhǔn)確地掌握商品房和存量房交易信息、市場監(jiān)測報(bào)告。尤其是商品房信息，為市民了解各樓盤的銷售情況以及詳細(xì)的商品房信息提供了重要參考。另一方面，以房屋登記基礎(chǔ)信息為主要依據(jù)，建立信息分析與發(fā)布制度，每日、每周、每月以及每個(gè)季度都能及時(shí)分析和公布全市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，向政府、市民、開發(fā)商以及社會(huì)各界提供決策參考。

開展房屋基礎(chǔ)信息采集工作，還有利于市場化信息系統(tǒng)的建設(shè)。近年來，按照住建部的統(tǒng)一部署，各地政府持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)工作，并陸續(xù)建成啟用了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)、住房保障信息系統(tǒng)。同時(shí)，在此基礎(chǔ)上，全力整合、打造包括住房信息系統(tǒng)在內(nèi)的房地資源信息集成系統(tǒng)，進(jìn)一步完善房屋基礎(chǔ)信息采集，對提高房地產(chǎn)管理水平和房地產(chǎn)市場調(diào)控水平很有幫助。

從全局來看，掌握完善的房屋基礎(chǔ)信息，更加有利于樓市的宏觀調(diào)控。樓市調(diào)控，最重要的就是摸清我國樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括我國住房總量、住房結(jié)構(gòu)、房價(jià)、收入情況，等等，否則會(huì)無法避免地落入“盲人摸象”的尷尬境地。好的政策就像好的裁縫一樣，只有先量體才能裁衣，目前當(dāng)務(wù)之急是逐步摸清樓市真實(shí)的基本情況，并制定科學(xué)、長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，疏堵結(jié)合才能避免盲目調(diào)控，從而漸漸化解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頑疾。

二、“活用”基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成為管理關(guān)鍵

為了做好房屋行政管理基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)的維護(hù)和管理工作，關(guān)鍵在于“活用”基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括物理數(shù)據(jù)和權(quán)屬數(shù)據(jù)兩部分。物理數(shù)據(jù)用于描述宗地、幢和戶的自然特征，如戶的坐落、房型、房屋平面圖等，其表現(xiàn)形式為樓盤表；權(quán)屬數(shù)據(jù)用于描述戶的權(quán)利特征，如權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)價(jià)值、權(quán)屬狀態(tài)等。物理數(shù)據(jù)是權(quán)屬數(shù)據(jù)依托的基礎(chǔ)。

如何實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的“活用”，讓它發(fā)揮更大的作用？應(yīng)在全面完成房屋普查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行大膽創(chuàng)新，開創(chuàng)性地整合各環(huán)節(jié)行政管理信息，以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建房屋全生命周期平臺(tái)。通過這種手段，使房屋普查形成的所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，成為能夠?qū)崟r(shí)更新的鮮活信息。

目前，依托現(xiàn)有的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，已完全實(shí)現(xiàn)了新建房屋圖元、測繪、交易、權(quán)屬登記業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)更新，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基本實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)更新。正是得益于平臺(tái)數(shù)據(jù)的日益完善與及時(shí)更新，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已經(jīng)開始服務(wù)于宏觀決策、住房限購政策落實(shí)、保障性住房資格審核、差別化稅收信貸政策執(zhí)行等工作，并在及時(shí)把握市場動(dòng)向、制定更加具有針對性的樓市政策對過程中，起到了極為關(guān)鍵的作用。

此外，“活用”基礎(chǔ)信息，還體現(xiàn)在信息共享方面。主要做法就是通過信息接口，為地稅、統(tǒng)計(jì)等部門提供準(zhǔn)確適時(shí)的房屋基礎(chǔ)信息支持。當(dāng)然，向各區(qū)房屋行政主管部門提供轄區(qū)內(nèi)房屋狀況的直接查詢、統(tǒng)計(jì)分析等，也屬于共享應(yīng)用服務(wù)范疇。

截至目前，在房屋基礎(chǔ)信息和行政管理信息方面，已初步形成了縱向支持市區(qū)兩級應(yīng)用、橫向?qū)崿F(xiàn)委辦局之間信息共享，服務(wù)政府、社會(huì)和百姓的綜合信息服務(wù)架構(gòu)，從而大大提高了上海市房地產(chǎn)市場管理水平，增強(qiáng)了社會(huì)公共服務(wù)能力。

三、關(guān)于采集和管理工作的思考

加強(qiáng)房屋登記基礎(chǔ)信息建設(shè)，依法行政是根本。《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《登記簿管理辦法》等法律規(guī)章為我們不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)提供了法律保障。每項(xiàng)重要登記制度的出臺(tái)，都可以從加強(qiáng)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)入手，改進(jìn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程和操作模式。同時(shí)，依法行政也使房屋登記基礎(chǔ)信息更為扎實(shí)有效。例如，在《登記簿管理辦法》出臺(tái)后，依法完善電子登記簿，制定嚴(yán)格的建立和維護(hù)程序，調(diào)整基礎(chǔ)信息流程，使電子登記簿的形成得到了最大程度的規(guī)范，電子登記簿的作用也得到了更好的發(fā)揮。

加強(qiáng)房屋登記基礎(chǔ)信息建設(shè)，其根本宗旨是服務(wù)于民。只有徹底改變行政管理理念，樹立以民為本思想，才能切實(shí)重視登記基礎(chǔ)信息系統(tǒng)的建設(shè)。事實(shí)證明，登記的成果只有為社會(huì)所認(rèn)可和利用，才具有深遠(yuǎn)的意義，基礎(chǔ)信息的價(jià)值才能得到充分體現(xiàn)。基于社會(huì)服務(wù)理念，我們以是否滿足不斷變化的社會(huì)需求為衡量基礎(chǔ)工作好與壞的標(biāo)準(zhǔn)，把方便群眾查詢、查詢信息能夠滿足其實(shí)際需要作為建設(shè)基礎(chǔ)信息的出發(fā)點(diǎn)，從而將服務(wù)與建設(shè)工作結(jié)合得更為緊密，也更有實(shí)效。

在基礎(chǔ)信息采集過程中要?jiǎng)?chuàng)新采集方法，利用多種手段，采集房屋基礎(chǔ)信息。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和遙感技術(shù)的發(fā)展，可采集互聯(lián)網(wǎng)城市房屋信息數(shù)據(jù)并與地圖數(shù)據(jù)有效融合，從而快速地獲得城市住宅類房屋的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。具體做法是將互聯(lián)網(wǎng)街景地圖、遙感衛(wèi)星圖片與專家經(jīng)驗(yàn)識(shí)別相結(jié)合，可有效提取大多數(shù)公共事業(yè)類房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，再輔以必要的現(xiàn)場調(diào)查補(bǔ)充核實(shí)數(shù)據(jù)，初步建立城市房屋基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫。此外，通過采集目標(biāo)區(qū)不同期次的互聯(lián)網(wǎng)地圖進(jìn)行疊加對比，定位地圖中的顯著變化區(qū)，開展有針對性的補(bǔ)充調(diào)查，從而及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫。通過該方法可高效快捷地建立城市房屋基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫，并能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)庫的持續(xù)更新，這也為其他城市房屋基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)提供了一種有益的參考。

應(yīng)努力提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集的精度。出于管理和信息公開的需求，需要形成統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)和發(fā)布數(shù)據(jù)，而這兩項(xiàng)重要數(shù)據(jù)，均與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)有關(guān)。其中，統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)是指對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、從業(yè)主體數(shù)據(jù)以及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算、統(tǒng)計(jì)和分析而形成的數(shù)據(jù)；發(fā)布數(shù)據(jù)是指對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、從業(yè)主體數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)進(jìn)行提取或者加工而產(chǎn)生的、用于對外發(fā)布的數(shù)據(jù)。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的精度，直接關(guān)系到這兩項(xiàng)重要數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。因此，在基礎(chǔ)信息采集過程中，將誤差控制在一定范圍內(nèi)，成為信息采集工作的重中之重。