共有產權住房制度的問題和對策研究

河北建材職業技術學院 耿子寓

住房是人民居住需求的直接體現，也是個人積累財富過程中非常重要的手段和方式。住房作為體現財富積累的固定資產，對個人財富的積累起到了不可忽視的影響，與我們的生活息息相關。

我國住房制度改革自從改革開放以來直到今天，從最初直接分配實物住房，到推動住房商品化市場化發展，再到完善住房市場體系和住房保障體系并重，至今已有40年左右的實踐經驗。

近些年，隨著房價進一步攀升，再加上我國城鎮化仍在快速發展進程中，城鎮住房需求也持續加大。而房價增速又遠高于收入增速，使得越來越多的人面臨購房壓力大的問題。隨著我國房價的持續走高，人們買房的愿望顯得愈發遙不可及。在此背景下，“共有產權住房”作為一項合理制度提供了一個很好的解決辦法和。由于共有產權比例有調整的空間，所以它的保障對象覆蓋了低收入和中低收入兩部分群體，更有效地發揮了住房保障的作用。可以說共有產權住房是制度上的一次探索，在完全市場化的購買商品房和完全保障的租賃保障房中間找了一個平衡點。

從目前實踐看，我國共有產權住房有兩大類：一是基于經濟適用房發展起來的共有產權住房，以上海市為代表；二是基于自住商品房、安居房發展起來的共有產權住房，以北京市為代表。但各個城市的具體規定有很大差別，還沒有形成區域性的示范城市群。

一、共有產權住房出現的原因和優勢

（一）共有產權住房將政府的投入顯化——“暗補”變為“明補”

在傳統的經濟適用房中，政府行政劃撥用地。減免相關稅費，從而降低經濟適用住房價格，實現對保障群體的財政支持。這種補貼方式雖然表面上看合情合理，但在實際操作過程中問題重重。在新的共有產權的模式下，建筑單位獲取土地的方式由政府劃撥改為政府出讓。同時，政府還把土地出讓金和稅費轉化成政府持有的產權。大大緩解了之前政府直接提供土地而造成的財政負擔。

（二）共有產權住房的出現是完善供應體系的需要

共有產權住房是我國住房保障體制的一次重大創新，其創新之處在于能夠融合住房租賃與住房自有這二者的優勢，充分顧及“夾心層”的難處，為這部分人購買住房提供了多一重的選擇，并且有機銜接了租賃市場與購買市場。

（三）共有產權住房更好地體現了“房住不炒”

共有產權住房是“房住不炒”的最佳載體。產權被購房者和政府分攤，降低了房價和投資投機需求，就能最大程度的保證房子回歸“住”的本質，最大程度地遏制房地產泡沫。“房住不炒”，使得“量跌價穩”，讓人們趨于理性。也使得“夾心層”有機會買上屬于自己的住房，能有發展和奮斗的港灣。

（四）共有產權住房能解決有產權住房的問題

共有產權住房在鼓勵和促進私人資產累積方面有積極意義，其可以解決有產權住房的問題，雖然也不是完全產權，但可以逐步過渡到完全產權。有恒產者有恒心。國家支持、鼓勵居民擁有自己的資產，并保障居民自己的資產。

二、共有產權住房發展存在的問題分析

（一）理論層面不夠明晰

1.國家層面在住房保障體系中的定位不明確

在共有產權住房出現之前，我國已經存在了基本完整、可以囊括大多數人群的住房保障體系。共有產權住房提出之后，目前主要是在學界進行理論探索和部分城市試點，還未被正式在國家層面以文件形式納入住房保障供應體系之中，也沒有和其他形式的保障性住房有機地結合起來。目前國家住房保障體系中沒有共有產權住房的明確位置。

2.適用群體邊界較為模糊

就試點城市的規劃文件來看，共有產權住房對申購人群的戶籍、在本地居住或工作的時間、個人或家庭總收入、繳納醫療保險的金額等等方面做了詳細而具體的要求，這就意味著共有產權住房的保障對象應當具有一定的經濟實力。這就導致了一種二元悖論。一方面，如果共有產權住房準入條件過于放松，可能會將部分經濟實力較強的人群納入進來，削弱共有產權住房的保障色彩。另一方面，如果準入制度規定得過于嚴格，造成潛在需求量過少的問題。

3.“共有產權”帶來的相關權益問題有待明確

共有產權住房由于產權共用，從而帶來了諸多問題。比如購房人在使用共有產權住房時，政府對其持有份額是否收取租金問題，共有產權住房能否出租，出租時政府是否分享出租收益問題，共有產權住房出現侵權責任問題時，政府是否需承擔相應比例的責任問題，共有產權住房的物業服務費和維修資金繳納問題等等。

（二）配套政策有待完善

1.法律法規方面缺乏支持

對于共有產權住房，我國出臺的相關法律法規還較少。缺乏立法方面的支持。法律是判定一切事物的最終依據，沒有這一層，追根究底就缺乏一層保障。

由于目前對共有產權住房還在探索階段，法律法規尚未跟上步伐，導致無論是政府規劃建設共有產權住房，還是購房者實際操作購買共有產權住房，都是以行政條文為主，各地的規定也存在不一致的情況。實際上就是無法可依。沒有法律大框架的支持，共有產權住房模式就缺乏堅實的根基，就難以進一步發展壯大。

2.土地供應不足

在共有產權住房的探索過程中，一些試點城市曾經在偏遠地區集中建設小區，但銷售狀況很差。選址過于偏僻、土地規劃不科學、周邊醫療、教育、交通等配套設施不完善，所有這些問題都會大大限制共有產權住房的發展。在北京、上海等一線城市里，土地供求不均衡是一個難以解決的問題，在日后的城市發展中為共有產權住房的用地留出一席之地相當不易。

3.產權份額和交易政策有待進一步明確

諸如產權份額的比例范圍有待界定，購買政府部分產權時的價格規定過于籠統，是否封閉運行，房價下跌時政府面臨回購風險等方面都需要進一步明確。不明確到細則上，百姓購房時就無法保障自己的權益。

4.對管理機制和管理水平要求高

對商品房市場而言，政府也許直接管理的地方相對較少，市場仍有一定自由運作的空間。但保障性住房的目的不是盈利最大化，而是保障最大化；不是效率，而是公平。這就要求政府深入地介入到保障性住房的運作過程中去，從最開始的準入機制、購買金額、房屋的建造標準和戶型面積，一直到最后的出租與轉讓要求等等，都有賴于政府機構的管理。政府在整個住房保障體系中責任重大，起著舉足輕重的作用。

（三）共有產權住房認知度接受度較低

共有產權住房是我國保障性住房的又一次重大革新。對于這一新事物，顯而易見，目前社會上對其還缺乏必要的宣傳。如何讓人們擺脫過去的認知，更快更好地理解共有產權住房的政策，正是應該亟需得到解決的問題。

三、完善共有產權住房制度的建議

（一）進一步完善共有產權住房理論

1.國家層面上要明確在住房保障體系中的定位

綜合已有的法律法規和試點城市的實際情況，共有產權住房可考慮被定位為“政策性住房”。所謂“政策性住房”意味著一種有政府政策幫扶的住房，政府的幫扶、引導、救助等等與共有產權住房的保障性質完美契合。建議在國家住房保障和供應體系中明確，我國的住房供應方式是租購并舉，具體由公租房、共有產權住房、市場租賃住房和商品住房組成。

2.明確適用群體邊界

確定準入機制，首先要有宏觀意識，必須對我國房地產市場以及人口相關的一系列國情有一個整體認知。才不至于出現重大偏差。另外，應當充分利用各個方面的具體統計數據，基于數據分析的結果做出推斷。除此之外，還需要進行實地調研。準入機制上面規定的數字看似簡單，實則關系到國計民生。

3.明確“共有產權”帶來的相關權益問題

相關權益問題涉及明確政府持有產權份額的租金管理制度，明確出租共有產權住房時的各方收益，明確出現侵權責任時政府是否需承擔相應比例的責任，明確政府是否需要按比例繳納物業管理產生的費用等等。

（二）加快完善相關配套政策設計

1.構建完整的法律支撐體系

從目前共有產權住房的影響力來看，制訂出一套完善的、規范的法律體系會大大推進共有產權住房的發展。應該通過法律在制度上面明晰參與各方的權利和義務。譬如政府負責監管和運營，房地產開發者負責提供住房的開發建設，申購人群自身購買的產權比例和轉租轉售方面的金額要求等等。只有法律方面確定了這些細節，才能使得整體框架清晰公開，使得政府能為更多的人們所信任。

2.加大建設用地方面的規劃和投入

政府應提前規劃好下一年的土地供應情況，對于共有產權住房用地要實現預留出來，并結合具體城市的實際情況，參考周邊布局，確定最佳的劃分區域，力圖做到科學規劃住房土地。

3.在制度設計上明確產權和交易規定

比如合理明確產權份額比例，明確購買剩余產權時的價格核算標準，對是否封閉運行由各城市自行決定等等。

4.加強政府自身的監管力度

在共有產權住房上，政府扮演了雙重身份，一是有關規章制度的制定者，二是與申購人群共有房屋產權的共有者。雙重身份疊加，非常容易吸引個中人借此為自己謀利。因此，應依靠各種手段強化政府對自身的監管力度。在各處可能出現紕漏的地方確立明晰的制度。另外，還應該規定，一旦違反了有關法律法規，會有什么樣的懲罰措施。提高違反規則的成本，能使妄圖謀利的人知難而退。

（三）加大試點和宣傳力度

1.加快試點，及時總結試點問題經驗

目前我國試點城市不足十個，試點規模不大。建議增加試點城市的數量，盡量納入不同發展水平的城市，增加試點的樣本分布。同時推動已經開展試點的城市的試點進程，及時總結試點問題的經驗，以便大規模推廣使用。

2.加大宣傳力度

從政府的角度而言，需要與學術界共同加強共有產權住房政策與制度的研究和探討。這一部分人明白了，再往下給老百姓推廣才不會走樣。學術界也應當對共有產權住房提起重視。輿論方面，對購房者預期的引導也是刻不容緩。

綜上所述，國家在共有產權住房的實踐方面仍有大量可發揮可補足的空間，共有產權住房在我國現有的住房保障體系中有無限的發展潛力。