銀行收執抵押人不動產權屬證書存在的法律風險及對策建議

廖永祥

摘要：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，銀行在辦理不動產抵押貸款時，出于防范風險的目的，收執抵押人不動產權屬證書，該做法是否妥當？本文從法律角度，分析銀行收執抵押人不動產權屬證書存在的法律風險，并提出對策建議。

關鍵詞：不動產權屬證書? 收執? 合法性? 法律風險

銀行在辦理不動產抵押貸款時，出于防范風險的目的，通常會以合同約定的方式收執抵押人不動產權屬證書。銀行收執抵押人不動產權屬證書的行為易引發消費者投訴或訴訟，該行為是否妥當值得商榷。本文從法律的角度分析該行為的合理性、必要性及合法性，并提出對策建議。

一、銀行收執抵押人不動產權屬證書的現狀

自然人、法人或者其他組織向銀行申請貸款時，銀行為保障其債權實現，通常需借款人或擔保人提供不動產作為抵押，并辦理抵押登記。辦理抵押登記后，不動產權屬證書是由抵押人收執還是由銀行收執，各地區、各銀行的做法并不統一。目前，大部分銀行的通行做法是要求收執抵押人不動產權屬證書，主要原因是為防止抵押人利用不動產權屬證書進行再抵押或民間借貸等，增加引起其他債務糾紛的風險，從而影響銀行債權的實現。

二、銀行收執抵押人不動產權屬證書存在的法律風險

不動產權屬證書是不動產登記機構對不動產情況進行審查、登記后核發給不動產權利人，用于證明權利人享有該不動產物權的證明，依法應由不動產權利人持有。銀行收執抵押人不動產權屬證書的行為缺乏合理依據。

（一）缺乏合理性

不動產登記機構核發的不動產權屬證書不僅是證明權利人享有不動產物權，也是為了方便群眾辦事。在日常生活中，如小孩入學、戶口登記、資產證明、財產評估等均需用到不動產權屬證書原件。銀行收執的不動產權屬證書需借款人還清貸款后予以退還，特別是商品房按揭貸款，還款期限較長，由于原件已由銀行收執，抵押人只能向銀行借出或到不動產登記機構開具證明。銀行的做法增加了群眾辦事的成本，有違方便群眾的原則。

（二）缺乏必要性

根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》的有關規定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人共同申請辦理抵押登記。不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產登記證明。抵押權人持有的不動產登記證明即可證明其抵押權人的法律地位，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押財產優先受償。銀行出于防范風險的目的，收執抵押人不動產權屬證書主要是防止抵押人利用不動產權屬證書進行再抵押或民間借貸，但這只是小概率事件，不能以此為由排除權利人持有不動產權屬證書的權利。即使存在上述行為，根據《物權法》的規定，抵押權人享有優先受償權，并不會對銀行債權產生實質性影響。

（三）缺乏合法性

一是從立法目的分析。我國《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。法律法規將不動產權屬證書和不動產登記證明作出區分，是因為不動產權屬證書理應由權利人持有，在其上設立的抵押權登記、地役權登記等其他登記則核發不動產登記證明，由申請人持有。二是從法律依據分析。我國《城市房地產抵押管理辦法》對以房地產作抵押作出了專門的規定，第三十四條規定：“以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》①。”據此規定，以房地產作抵押的，不動產權屬證書由抵押人收執，不動產登記證明由抵押權人收執。三是從合同效力分析。雖然當事人在抵押合同中約定不動產權屬證書由銀行收執保管，但在雙方簽訂合同時，銀行處于優勢地位，而借款人或擔保人處于弱勢地位，通過格式條款的方式作出約定，銀行涉嫌將不公平條款強加于對方當事人，排除權利人應有的權利。根據《合同法》有關格式條款效力的規定，該約定可能會被法院判定無效。

綜上所述，銀行收執抵押人不動產權屬證書的行為缺乏合理性、必要性及合法性，如產生糾紛，易引發消費者投訴或訴訟。如出現集體要求退回的情況，將影響銀行的穩健運行。

三、對策建議

（一）明確不動產權屬證書歸屬

為切實優化營商環境，保護消費者合法權益，打好防范金融風險攻堅戰，建議由金融監管部門、國土資源主管部門等聯合出臺規范性文件，嚴格不動產權屬證書和證明的管理，明確其歸屬。銀行不得以任何理由或形式收執應由抵押人持有的不動產權屬證書，對已收執的不動產權屬證書，應予以退還。

（二）平穩有序做好退還工作

銀行總行及各分支機構應組織評估收執抵押人不動產權屬證書存在的操作風險、法律風險以及退還過程中易產生的風險問題，制定退還方案及風險處置措施;銀行總行及各分支機構應成立工作小組，明確工作職責，指導、監督不動產權屬證書退還工作。對退還過程中產生的糾紛，應做好宣傳引導和解釋工作。

（三）推行“互聯網+不動產登記”模式

為提高不動產抵押登記效率，防范操作風險，金融監管部門、國土資源主管部門及地方政府應加強指導銀行與不動產登記機構建立信息互通共享及協作機制，推行“互聯網+不動產登記”模式。對符合辦理不動產抵押貸款條件的申請人，由銀行受理窗口負責收取不動產權屬證書等辦理抵押登記所需資料并掃描錄入不動產登記信息系統。經不動產登記機構審核人員審核后由銀行專窗發放不動產抵押登記證明，不動產權屬證書退還抵押人。提供銀行抵押物信息查詢權限，及時了解抵押品狀態變化，及時有效防范金融風險。

注釋：

①《不動產登記暫行條例》于2015年3月1日起施行后，逐步實施不動產統一登記，《房屋所有權證》《房屋他項權證》停止發放，頒發《不動產權證書》和《不動產登記證明》。

作者單位：中國銀保監會河源監管分局