高層寫字樓的節(jié)能降耗管理探析

何波

（常州黑牡丹城建投資發(fā)展有限公司 江蘇常州 213000）

0 引言

想要良好地監(jiān)控高層寫字樓的水、電、氣，為合理落實設備運行參數的設置與調整，應根據區(qū)間與系統(tǒng)安裝計量裝置。在條件允許的情況下，在建設初期，物業(yè)公司可以建議人們在建筑投入使用后，對節(jié)能降耗提出一定的建議和要求。安裝能耗計量裝置必須具有科學性、可靠性與經濟性的需求。

1 高層寫字樓的作用

1.1 服務管理作用

高層寫字樓的服務管理能力通常展現在辦公區(qū)域與商貿區(qū)的清潔、安全、環(huán)境美化等方面，為人們提供一個舒適、清潔、優(yōu)雅、安全的娛樂和工作環(huán)境。

1.2 服務保障作用

這一功能通常展現在水電、中央空調、電梯、網絡、消防、監(jiān)控的正常使用與日常維護、保養(yǎng)等各個方面，以此來有效滿足各業(yè)主的不同需求，使得人們能夠便利的應用自身需求的設施，良好落實自身的工作。

2 節(jié)能降耗介紹

所謂的節(jié)能降耗就是指降低能源的使用和消耗，利用最少的投入來獲得最大的收益。只有降低成本，才能獲得高效益。高層寫字樓的主要成本消耗是人力與能源兩方面的耗費。在明確經濟值班的情況下，這兩種主要成本的消費在一定程度上是成比例的。假如工作人員組織龐大，職能結構不完善，就容易形成人浮于工作與勞動生產率降低的狀況，產生人力資源的浪費；反之，如果能源成本太大，將會導致水電氣、燃料等能源耗費不斷增加，因此，各種保障服務設施的無功運行不斷加大，對經濟指標的完成產生直接影響，同時對辦公樓自身的綜合利益產生影響。

3 高層寫字樓設計中的節(jié)能降耗策略

3.1 室內建筑凈高的設計

室內建筑凈高度通常受到建筑高度的限制，同時和結構梁體系吊頂安裝管道（線）的布置具有一定聯系，按照空調專業(yè)人員的計算，確定建筑使用空間的大小，以確定能源應用效率。目前，大部分寫字樓都是使用頂送風和頂回風的空調模式，如果建筑凈空間太高將會增加風速和風壓，影響空調設計的一系列指標。施工企業(yè)應該利用科學的方式進行設計，最大化室內建筑的凈高。

3.2 外玻璃幕墻的設計

在進行玻璃幕墻設計時，不但要符合安裝和施工的需求，并且還要滿足設計規(guī)范的標準，確保幕墻能夠得到50年以上的使用。所以，在進行幕墻設計時，應該從材料著手，對材料的加工制造、清潔、維護、拆卸等進行充分考慮，盡量在滿足上述需求的同時，降低工程造價，落實節(jié)能降耗。

3.2.1 幕墻玻璃破碎率

高層寫字樓幕墻玻璃破碎率通常包含了非外力引起的自爆率和外力引起的損傷率。通過正確的預估并采用有效的策略對玻璃破碎率進行控制，防止在玻璃制品的生產、加工和運輸上的過度投資，規(guī)避施工活動中規(guī)避對玻璃車輛的占用，為后期應用有效節(jié)約成本。

3.2.2 玻璃板利用率

高層寫字樓玻璃幕墻的設計，應該對選擇的國內外廠家生產的玻璃產品的規(guī)格、尺寸有一定的了解。在最大程度提升玻璃原片使用效率的基礎上，其利用率和切割率具有緊密聯系，最好大于85%。對玻璃幕墻建筑空間的規(guī)模以及尺寸進行規(guī)劃，以此來落實節(jié)能降耗的目標。也就是在進行幕墻方案設計時，對玻璃原片的利用率進行充分考慮。

4 高層寫字樓運行中節(jié)能降耗策略

總之，想要得到高層寫字樓高效率、低消耗的運作，就必須對寫字樓的管理和運行模式實行相應的探究，找出適應高層寫字樓正常運作的普遍規(guī)律，以此來制定有效的管理措施與方法，落實節(jié)能降耗的目的。總的來說，完成高層寫字樓的節(jié)能降耗應該從以下幾個方面開展：

4.1 加強工作人員思想道德培養(yǎng)

不斷加強員工專業(yè)知識的掌握，定期開展有關培訓，學會適應管理和服務工作所需的所有技術和能力。經過實際工作經驗的積累，豐富自身經驗，以此來確保各種任務順利完成。此外，領導者應該積極鼓勵員工探索寫字樓管理服務工作中形成的服務模式、管理手段、設備操作方法等對服務質量的影響因素，提高工作效率的各種問題。

4.2 制定和完善規(guī)章制度

高層寫字樓管理者應該根據辦公建筑、人員配備、能源材料消耗定額的特點，并制定科學的規(guī)章制度，有效的規(guī)章制度能夠促進寫字樓運行目標與經營任務的實現。為了讓員工在工作過程中能夠具有制度參考，應該根據人、物、材的特點在辦公室運作過程中，根據各種服務項目、能源消費領域、能源消費類型來制定相應的規(guī)章制度，以此來滿足各種服務項目和服務功能的需求。

4.3 制定科學的設備維修、養(yǎng)護方案

高層寫字樓中各種設備與設施，除季節(jié)性應用以外，通常需要進行循環(huán)運行。這有效地保證了各種設備的順利使用，提出了更嚴格的要求。眾所周知，所有設備都有一定的使用壽命，設備的完整性的衡量機器設備功能輸出的關鍵性指標。想要保證機器設備的順利運行，就必須結合各類型設備的數量以及日常使用頻率，制定科學合理的維修和保養(yǎng)方案。尤其是要加強對電梯、空調設施、燃氣（油）鍋爐等消耗能量較高的重要設備的保養(yǎng)與維護。利用經常檢查、定期維護等技術方式，增加重要設備的維修與應用周期。與此同時，還可以應用對先進的技術方式，引進低能耗、高效率的配件，對重要設備實行技術改造。經過減少能耗與增加壽命來落實節(jié)能降耗目的。

4.4 強化巡視各服務區(qū)域的日常檢查

高層寫字樓的節(jié)能降耗工作是一項極為復雜的工程。除了開展上述內容外，還應該重視對各服務區(qū)域的巡視和日常檢查。電梯、監(jiān)控、水泵、空調機組、鍋爐通常是能源消耗的主要設施與場所，加強對其能源消耗的健康力度，和強化工程系統(tǒng)的管理是不可分割的。

首先，我們應該不斷強化對高層寫字樓內部供水管道的檢查與巡視，防止因為管理不完善產生的資源浪費。其主要分為以下幾個方面：①應該對高層寫字樓四周的綠化區(qū)域用水定額進行嚴格的管理，并且對用水的數量與次數進行嚴格控制（還可利用雨水的存儲來實現綠化澆灌）；②在強化對清潔用水嚴格管理的同時，還應該控制日常工作中清潔的用水量，降低人為浪費；③對于寫字樓路面的清潔應該結合區(qū)域在最短時間內完成，集中人力，降低耗水量。

其次，對于用電方面，應該良好落實各種用電設備的維護與保養(yǎng)，認真開展巡查工作并進行有關記錄。及時找出問題、解決問題，以此來降低不必要的設備與待機消耗。改造高層寫字樓公共區(qū)域的照明，選擇聲控開關，實現人走燈滅；電梯轎廂內對燈管實現有效改造，配置最低照度的節(jié)能光源，同時仔細觀察已經入住高層寫字樓的用戶在晚間活動的模式，調整庭院燈和草坪燈的關燈時間，防止燈亮缺無人應用的狀況；在夏季用電量較大的辦公區(qū)域應用空調的時候，選擇定時開關進行使用。結合每天不同的高溫時段，按照時間來運用空調，夜間使用風機來降低對空調的使用時間。

5 結論

綜上所述，高層寫字樓在日常的工作中會消耗大量的能源，必須劃分投入更多的成本，在實際管理中，寫字樓管理者應該結合實際狀況對中央空調運行時間進行相應調整，同時對工作參數進行調整，控制電梯運行方法，當電梯停止或者空載時，調整樓層有關參數，加強節(jié)能管理，運用新技術、新材料對照明系統(tǒng)進行優(yōu)化，落實寫字樓節(jié)能降耗的管理工作。