房屋設施維修改造項目管理的模式研究

羅仁忠

（廣西建筑工程有限責任公司 廣西南寧 530000）

從房屋的使用角度來說，經(jīng)過多年的“風吹雨打”，會產(chǎn)生各類問題，影響使用安全性或者質(zhì)量，需進行維修改造，為使用者提供優(yōu)質(zhì)的房屋設施服務。目前來說，具有設施維修改造需求的房屋數(shù)量較多，改造工作的推進，面臨著資金和工程管理等多項挑戰(zhàn)，深度分析此課題，提出有效的管理模式，具有現(xiàn)實意義。

1 房屋設施維修改造項目的重要性

根據(jù)以往的改造項目總結，主要改造內(nèi)容如下：①綜合維修。按照住宅設施的情況，組織大修、中修以及小修。通過綜合維修，比如結構加固和墻體查補等，使其達到安全使用要求，滿足使用者的需求。②改善工程。基于使用者的需求，對原來的設施進行改善，比如重新布局等，達到安全使用需求。③改建工程。對危險型住宅或者受自然災害損害的房屋，通過重新規(guī)劃與建設，完成工程改造。例如，御寒工程和安全工程等，優(yōu)化房屋的性能，保證使用功能，達到安全使用需求。

2 房屋設施維修改造項目管理模式的探索

2.1 案例概述

以某房屋設施維修改造項目為例，小區(qū)內(nèi)的房屋多為老公房，少量為新建的電梯房，部分基礎設施老舊或者損壞，影響著使用者的生活質(zhì)量，需進行改造。改造工程涉及119棟樓梯房，共計3494戶住宅，實施“三供一業(yè)”分離移交與維修改造，使其達到當?shù)鼗A設施的平均水平。改造項目總投額為2879.89萬元，建安費用為2584.96萬元。資金的來源：政府補貼50%；移交主體的主管單位提供30%；移交單位承擔20%。現(xiàn)結合此工程實踐，進行項目管理模式的分析。

2.2 改造內(nèi)容

結合基礎設施情況的調(diào)查，提出圍繞以下內(nèi)容改造：①房屋部分；②消防系統(tǒng)；③道路修復；④局部配套排水設施以及公共照明維修等。整個改造項目，除了對危舊公房進行維修改造，還要對樓梯間與走廊等進行維修。小區(qū)內(nèi)的主要道路的維修，主要包括瀝青路面更換、配套照明系統(tǒng)以及安裝監(jiān)控等。

2.3 社會化管理模式的應用優(yōu)勢

改造項目采取“三供一業(yè)”分離移交模式，三供一業(yè)指的是企業(yè)的供水、供電、供熱以及物業(yè)管理，此模式指的是國企將家屬區(qū)水電暖以及業(yè)務管理職能，從企業(yè)剝離，委托社會專業(yè)單位進行管理。社會化管理模式的應用優(yōu)勢如下：①為企業(yè)減負。推進“三供一業(yè)”分離移交模式，結合改造的實際需求，對房屋設備設施進行改造，使其達到平均水平，通過分戶設表、按戶收費，交給專業(yè)化企業(yè)或者機構進行社會化管理。此次改造，采取先移交再改造的方法，以維修為主，房屋改造為輔，保障三供一業(yè)分離移交之后，設備設施可以正常運行，同時減輕企業(yè)的負擔。除此之外，能夠減少企業(yè)經(jīng)營困難給職工生活質(zhì)量造成的影響。②有助于推動改造工作有序開展。推進房屋設施維修改造工作，面臨著很多挑戰(zhàn)與困難，比如改造資金和管理人力資源等。采取社會化管理模式，充分利用社會政策和專業(yè)機構的資源優(yōu)勢等，能夠保障改造工作順利開展，確保工程改造目標的實現(xiàn)。

3 房屋設施維修改造項目管理模式的應用策略

3.1 明確設施維修與改造的內(nèi)容

組織開展設施維修改造，要明確工程項目的內(nèi)容，做好全面規(guī)劃和設計，保障此項工作有序推進。這需要負責人高度重視前期的檢查工作，圍繞房屋設施存在的問題，做好全面準確的檢查，重點進行老舊房屋內(nèi)部結構以及金屬構件等的檢查，掌握結構當前的性能質(zhì)量，對存在問題的部分實施改造。開展維修改造作業(yè)，要做好老舊房屋的保護，以免造成破壞。采取合理的改造模式，確保房屋設施維修改造工作高質(zhì)量落實，為使用者提供高性能水平的設施。值得注意的是，要根據(jù)房屋類型和維修標準，結合當前的情況，編制項目維修計劃，廣泛征求群眾的意見與建議，確保改造方案高效實施，以免產(chǎn)生重復建設以及管理混亂等問題。

3.2 選擇適宜的項目管理模式

房屋設施維修改造工作的推進，面臨著較大的困難，要選擇適宜的項目管理模式。以國有企業(yè)家屬區(qū)設施維修改造為例，探索社會化管理模式，實現(xiàn)三供一業(yè)分離移交，利用當前的政策，發(fā)揮專業(yè)人員的力量，進而推動改造工作有序開展，確保改造工作和后期的運行維護有專業(yè)人員負責，為使用者提供優(yōu)質(zhì)模式。不僅能夠減輕企業(yè)的負擔，還能夠滿足使用者的要求。

3.3 做好改造工程設計質(zhì)量的把控

根據(jù)以往的房屋設施維修改造經(jīng)驗總結，涉及到的內(nèi)容和專業(yè)較多，比如住宅結構的優(yōu)化和道路改造以及設備升級等，具有復雜性和專業(yè)性，做好設計質(zhì)量的控制，對確保各項工作有序推進，能夠起到愛積極的作用。明確設施改造目標后，組織開展工程勘察設計，對住宅以及使用者需求，有著全面了解，結合實際情況，提出設計方案，為改造工作的開展提供依據(jù)[1]。

3.4 強化投標工作

推進房屋設施維修改造，要優(yōu)選施工單位和專業(yè)機構，負責具體的改造施工。強化投標工作，選擇專業(yè)水平較高的單位，有利于保障改造的質(zhì)量與效益。目前來說，改造工程投標方式主要包括施工方案報價投標模式以及工程量清單投標模式。通常來說，金額小于100萬的改造項目，選擇工程總報價模式，除了可縮短項目投標時間外，還能夠優(yōu)化工程成本控制。若為大型改造項目，探索引入價格競爭以及工程方案競爭模式，增強競爭力，進而促使項目參與者可以不斷優(yōu)化項目投標方案[2]。若采用工程量清單模式，要做好方案質(zhì)量的嚴格把控，最大程度上保障方案的可行性。對于清單內(nèi)容，要明晰列出，保證方案的準確性。除此之外，要保證投標價格的合理性。

3.5 做好改造施工質(zhì)量管理

對于房屋設施維修改造的質(zhì)量把控，要強化項目管理。實踐中采取以下措施：①組建項目管理隊伍。根據(jù)改造工程的內(nèi)容，組織相關專業(yè)的人員，組成項目安全生產(chǎn)質(zhì)量管理小組，負責各方面工作的質(zhì)量把控[3]。制定改造工程管理制度，明晰各個專業(yè)或者部門的職責，細化質(zhì)量管控任務到班組，調(diào)動全體人員力量，嚴格把控工程的質(zhì)量。②做好質(zhì)量影響因素的把控。一般來說，改造工程涉及到的內(nèi)容較多，比如設備升級和道路改造等，專業(yè)性較強。對于質(zhì)量的控制，主要圍繞材料和設備以及工藝運用等，采取相應的措施。例如，材料。對設施維修所需的材料與設備，必須嚴格按照規(guī)范和要求采購，結合材料與設備的特點，做好現(xiàn)場管理，包括防潮與防火等，保障其使用質(zhì)量達標[4]。③加大施工現(xiàn)場的管理力度。質(zhì)量與安全的控制，要圍繞工程施工作業(yè)現(xiàn)場，落實各項管理制度，確保工程施工的質(zhì)量與安全，實現(xiàn)工程管理目標。質(zhì)量與安全管理人員，要圍繞施工現(xiàn)場，做好監(jiān)督檢查，排查存在的隱患與問題，保障維修工作的高質(zhì)量落實。④做好竣工驗收。當設定的改造任務完成后，進入到驗收環(huán)節(jié)，要嚴格按照房屋設施維修改造工程質(zhì)量驗收規(guī)范與標準，進行工程質(zhì)量檢驗，把關工程施工的質(zhì)量，確保工程的效益目標實現(xiàn)，為使用者提供高質(zhì)量的服務[5]。

4 結束語

綜上所述，房屋設施維修改造項目的推進，探索社會化管理模式，發(fā)揮專業(yè)機構或者單位的力量優(yōu)勢，推動改造工作落實到位，有著重要的意義。文中結合實踐，圍繞工程勘察設計和施工等多個環(huán)節(jié)，提出全面嚴格把控措施保證維修改造工作落實到位的措施。