極限工期條件下樣板區(qū)及樣板房從零到精裝修交付實(shí)踐

舒樂

重慶三峽城市建筑工程有限公司 重慶 401120

1 背景

總包單位承接施工的國(guó)內(nèi)某城市某大型住宅小區(qū)，在土石方開挖、場(chǎng)地平整階段突然接到業(yè)主通知，需要在10天之內(nèi)，在施工現(xiàn)場(chǎng)新做4套樣板房及精裝修，工期從下發(fā)正式施工圖和商務(wù)條件確定后開始計(jì)算，此時(shí)臨近春節(jié)還有16天時(shí)間。

4套樣板房建筑面積從70m2至125m2不等，戶型為主流的兩居室、三居室、四居室，裝修風(fēng)格為現(xiàn)代、簡(jiǎn)歐、輕奢等，無(wú)復(fù)雜的造型和線條。業(yè)主要求：建筑墻體尺寸按設(shè)計(jì)尺寸1∶1復(fù)制，所有柱、井均要體現(xiàn)；樣板房?jī)?nèi)天、地、墻精裝修，配備衛(wèi)生間潔具、廚房櫥柜和潔具、吸油煙機(jī)和燃?xì)庠?、防盜門、室內(nèi)門、玻璃門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、開關(guān)照明，不配備其他家具和電器；每個(gè)房間要有一個(gè)插座正常供電，其余插座只按設(shè)計(jì)位置安裝面板，不埋管、布線，不安裝給、排水；外墻按設(shè)計(jì)做有色外墻漆；樣板區(qū)要簡(jiǎn)潔明亮，并布置紅毯綠植[1]。

2 商務(wù)條件

人工費(fèi)按實(shí)計(jì)算，技工單價(jià)為750元/工日，普工單價(jià)為300元/工日，每個(gè)工日按8小時(shí)計(jì)算，由業(yè)主和總包單位每天記錄用工情況，雙方簽字確認(rèn)后作為結(jié)算依據(jù)。

材料費(fèi)按實(shí)計(jì)算，輔材單價(jià)按實(shí)際采購(gòu)的品牌、規(guī)格報(bào)業(yè)主審核后確認(rèn)，數(shù)量按實(shí)際采購(gòu)數(shù)量，由業(yè)主和總包單位在材料到場(chǎng)后清點(diǎn)，雙方簽字確認(rèn)后作為結(jié)算依據(jù)。主材由業(yè)主設(shè)計(jì)部、成本部和分包單位在建材市場(chǎng)選型、定樣、定價(jià)，分包單位支付材料費(fèi)，按業(yè)主和總包單位雙方現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)的數(shù)量（含損耗）進(jìn)行結(jié)算。

其他直接費(fèi)均按實(shí)計(jì)算，管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金執(zhí)行該城市所在省份2016年計(jì)價(jià)定額。該項(xiàng)目無(wú)預(yù)付款，納入總包單位期中支付范疇[2]。

3 施工部署

3.1 專業(yè)分包和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)

接到通知后，總包單位下屬的裝飾專業(yè)分包單位立即派出管理團(tuán)隊(duì)到場(chǎng)，一方面聯(lián)系了當(dāng)?shù)貏趧?wù)班組，確定各專業(yè)班組的勞動(dòng)力數(shù)量；另一方面全程參與了總包單位與業(yè)主的商務(wù)談判。分包合同約定：施工過程中總包單位按需向分包單位撥付資金，用于分包單位支付人工費(fèi)、材料費(fèi)等，分包單位不墊付資金；所有直接費(fèi)按業(yè)主確認(rèn)的金額全部支付給分包單位。

項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組成：總包單位生產(chǎn)經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)總協(xié)調(diào)、土建配合施工，專職安全員和預(yù)算員各1名；分包單位項(xiàng)目經(jīng)理、施工員、設(shè)計(jì)師各1名，采購(gòu)員2名，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)裝飾總協(xié)調(diào)，施工員和設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)一切生產(chǎn)、技術(shù)方面工作，采購(gòu)員負(fù)責(zé)輔材的配送以及在建材市場(chǎng)采購(gòu)主材。

3.2 樣板區(qū)場(chǎng)地

因業(yè)主未提供樣板區(qū)設(shè)計(jì)圖，經(jīng)與業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)商定，在施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)距工地大門30m處一塊較平整的場(chǎng)地上劃出15.5×56m的區(qū)域作為樣板區(qū)。4套樣板房入戶門統(tǒng)一面向通道，另一側(cè)距離邊墻1m，戶型之間間距2m，接待處與樣板房之間設(shè)屏風(fēng)墻，接待處進(jìn)深3.6米。設(shè)兩個(gè)安全出口，配備足量的滅火器。樣板區(qū)外迎賓面的地面用混凝土硬化連接場(chǎng)內(nèi)道路，直達(dá)工地大門。

3.3 主要工藝流程

對(duì)樣板區(qū)場(chǎng)地平整、壓實(shí)后，綁扎Φ16@200雙向單層鋼筋網(wǎng)，澆筑C30混凝土，形成一個(gè)300mm高的基礎(chǔ)平臺(tái)。混凝土添加早強(qiáng)劑養(yǎng)護(hù)24h后，立即開始裝修施工。在樣板區(qū)頂部搭設(shè)鋼屋架大棚，四周用防火夾芯板搭設(shè)邊墻并設(shè)塑鋼窗，與裝修同步施工。樣板房的墻體用輕鋼龍骨加木基層的方式制作，面封石膏板后直接進(jìn)行裝修飾面。

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裝修施工階段，4套樣板房原則上同步進(jìn)行，各分項(xiàng)工程、工序既有搭接又有交叉，利用一切已完工序的作業(yè)面，盡可能早的開始下一道工序。

適當(dāng)在樣板區(qū)內(nèi)、外布置成品綠植，不需現(xiàn)場(chǎng)種植。

3.4 勞動(dòng)力

基礎(chǔ)平臺(tái)及大棚的施工所需工人不多，直接從現(xiàn)場(chǎng)勞務(wù)分包單位調(diào)用。裝修施工工序煩瑣且機(jī)械化程度不高，所需木工人數(shù)最多，油工、瓦工次之，電工和普工最少，高峰時(shí)期每天所需人數(shù)可達(dá)55人以上。每天工作時(shí)間從早上7點(diǎn)到晚上11點(diǎn)，因勞動(dòng)力數(shù)量在此春節(jié)時(shí)間點(diǎn)受限，無(wú)法安排兩班倒，故不通宵作業(yè)。

3.5 材料供應(yīng)

基礎(chǔ)平臺(tái)及大棚的施工，直接調(diào)用現(xiàn)場(chǎng)既有材料。裝修用的輔材，由分包單位直接通過合作的供應(yīng)商配送；裝修用的主材，則要在建材市場(chǎng)上僅有的幾家供應(yīng)商中選型定樣，此部分不確定因素較多，是本項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在[3]。

4 施工過程

從接到通知后，總包單位在2天時(shí)間內(nèi)和業(yè)主確定了商務(wù)條件，和分包單位落實(shí)了分包合同。接到通知的第3天，在選定的樣板區(qū)上平整場(chǎng)地、壓實(shí)、支模、綁扎鋼筋網(wǎng)，當(dāng)天就完成了基礎(chǔ)平臺(tái)的混凝土澆筑、振搗和覆膜養(yǎng)護(hù)。接到通知的第4天，業(yè)主下發(fā)正式施工圖，開始計(jì)算工期。

4.1 工期第1天

當(dāng)天中午，部分木工到場(chǎng)，第一批輕鋼龍骨和板材亦到場(chǎng)，基礎(chǔ)平臺(tái)混凝土有了一定強(qiáng)度，由施工人員帶領(lǐng)木工開始放線，設(shè)計(jì)師復(fù)核。一個(gè)戶型放線完經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，馬上安裝地龍骨，遇到門、窗、陽(yáng)臺(tái)的位置龍骨切斷。木工和后續(xù)輔材從下午開始陸續(xù)到場(chǎng)，施工持續(xù)到晚上，墻體輕鋼龍骨基本安裝完畢，有1個(gè)戶型已開始進(jìn)行封板。

4.2 工期第2～3天

主要進(jìn)行墻體制作和封板。因是1∶1復(fù)制尺寸，遇到200mm厚的墻體就需要安裝雙層輕鋼龍骨，再兩面封雙層板。先封一層B1級(jí)阻燃板，滿足強(qiáng)度和防火的要求，再封一層紙面石膏板。該項(xiàng)工作是關(guān)鍵工作，4個(gè)戶型平行施工，大約持續(xù)了2天。與此同時(shí)，在基礎(chǔ)平臺(tái)混凝土養(yǎng)護(hù)48h后開始進(jìn)行大棚施工，柱距3米，跨距同基礎(chǔ)平臺(tái)短邊尺寸，每跨立柱上安裝拱形鋼屋架，再用通長(zhǎng)6m的矩管做檁子，然后安裝彩鋼板，最后安裝四周邊墻與塑鋼窗。大棚最低點(diǎn)離地4m高，整個(gè)樣板區(qū)空間無(wú)壓抑感。第3天電工進(jìn)場(chǎng)，對(duì)陸續(xù)已經(jīng)完成封板的墻體開槽、埋管和布線，完成一面墻的封板，就在此面墻開槽，4個(gè)戶型依次施工。

4.3 工期第4天

4.4 工期第5～7天

第5天瓦工進(jìn)場(chǎng)貼墻、地磚?？?、餐廳鋪地磚時(shí)因交叉作業(yè)較多、人員較多，鋪好一段，就用木板保護(hù)一段。廚房、衛(wèi)生間場(chǎng)地受限，一個(gè)空間只能容1個(gè)技工操作1個(gè)普工配合，加上設(shè)計(jì)有對(duì)縫、拼花的要求，此項(xiàng)工作進(jìn)度較慢，到第7天才基本完成，陽(yáng)臺(tái)地磚留到第8天鋪貼。此3天內(nèi)，木工也完成了臥室地面木基層制作，采用的是木龍骨加阻燃板作為木地板的基層，天棚吊頂?shù)姆獍濉⒐文佔(zhàn)右碴懤m(xù)完成。從第5天開始，為使膩?zhàn)颖M快干燥，在每個(gè)房間設(shè)置了2～3個(gè)移動(dòng)式碘鎢燈進(jìn)行加溫烘烤，碘鎢燈采用密閉式防雨燈具，燈具和支架接零保護(hù)良好，并派專人看守。防盜門在第7天安裝完成，選用市場(chǎng)上成品門安裝。

4.5 工期第8天

木地板、玻璃門窗、櫥柜、室內(nèi)門、陽(yáng)臺(tái)欄桿等進(jìn)場(chǎng)安裝。木地板和踢腳線安裝完成后立即鋪上紅毯保護(hù)。玻璃門窗按設(shè)計(jì)的門、窗洞尺寸來制作，安裝順利。櫥柜因供應(yīng)商只能派出2名工人安裝，花了整整1天。室內(nèi)門因個(gè)別門與現(xiàn)場(chǎng)不符，到第9天現(xiàn)場(chǎng)改造后才全部裝好。欄桿安裝因與陽(yáng)臺(tái)貼地磚有所沖突，只能交叉進(jìn)行，到最后因裝欄桿使地磚松動(dòng)、脫落的又進(jìn)行了修補(bǔ)。當(dāng)天晚上，照明安裝完成，立即用軟膜進(jìn)行保護(hù)。

4.6 工期第9天

對(duì)大部分達(dá)到強(qiáng)度的膩?zhàn)舆M(jìn)行打磨，每個(gè)戶型安排了5個(gè)油工同時(shí)進(jìn)行，晚上涂飾內(nèi)、外墻和天棚乳膠漆。因仍有少許部位膩?zhàn)訌?qiáng)度不夠無(wú)法打磨，晚上繼續(xù)加熱烘烤。當(dāng)天完成潔具、廚房電器安裝，并對(duì)樣板區(qū)場(chǎng)內(nèi)、外的垃圾進(jìn)行了清理，多余材料搬移至附近庫(kù)房。

4.7 工期第10天

業(yè)主自家的物業(yè)公司，派來30名保潔人員對(duì)樣板區(qū)和樣板房進(jìn)行開荒保潔。因油工需對(duì)剩余小部分膩?zhàn)舆M(jìn)行打磨、涂飾乳膠漆，瓦工需對(duì)部分墻、地磚進(jìn)行最后的勾縫、補(bǔ)膠以及其他零星的修補(bǔ)，現(xiàn)場(chǎng)就是一邊在施工，一邊在保潔，施工弄臟了再保潔，如此反復(fù)、逐步推進(jìn)。傍晚時(shí)候保潔完成，所有工人撤場(chǎng)，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)和業(yè)主團(tuán)隊(duì)一起鋪紅毯，布置展板、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，將當(dāng)天已到場(chǎng)的綠植放置在各個(gè)區(qū)域。最終在晚上12點(diǎn)，項(xiàng)目全部完工[4]。

5 重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施

本項(xiàng)目最大的重點(diǎn)、難點(diǎn)在于已臨近春節(jié)，絕大多數(shù)主材供應(yīng)商已休業(yè)，所選產(chǎn)品如何與樣板房設(shè)計(jì)的尺寸、風(fēng)格相匹配的問題。主要的應(yīng)對(duì)措施為根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)有的成品、樣品，業(yè)主設(shè)計(jì)師盡量按照樣板房的風(fēng)格、尺寸來選樣，但具體情況各有不同。

門及門套有個(gè)別與門洞尺寸不相符的，由施工現(xiàn)場(chǎng)修改門洞尺寸來匹配門的尺寸。有2套室內(nèi)門運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)門套大小與墻體厚度不相符，現(xiàn)場(chǎng)再改墻體厚度已來不及，決定將門套側(cè)板切割改小，再用槍釘將其與套線拼接，打膠遮釘眼，瑕疵幾乎不易察覺。

櫥柜臺(tái)面人造石可現(xiàn)場(chǎng)加工，櫥柜柜體根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行修改，只要能保證臺(tái)面石材穩(wěn)固，燃?xì)庠詈拖床伺璧拇笮『桶惭b位置不變即可。

玻璃門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿在正常情況下是在洞口或墻體已經(jīng)成型的基礎(chǔ)上，復(fù)核尺寸后再下單生產(chǎn)，但本項(xiàng)目按此方式根本來不及。于是要求木工班組嚴(yán)格按圖紙尺寸來預(yù)留洞口和制作墻體，玻璃門窗按圖紙尺寸預(yù)減少一定尺寸直接下單生產(chǎn)，陽(yáng)臺(tái)欄桿預(yù)增加一定尺寸也直接下單生產(chǎn)，這樣才能確保按期到貨和安裝。

衛(wèi)生間臉盆柜的尺寸一定要比現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留的寬度小一點(diǎn)，以保證可以安裝到位。

6 成本核算

根據(jù)裝飾專業(yè)分包單位的成本核算，裝修人工費(fèi)49.5萬(wàn)元，材料費(fèi)61.2萬(wàn)元，措施費(fèi)0.6萬(wàn)元，直接費(fèi)合計(jì)111.3萬(wàn)元，較常規(guī)項(xiàng)目增加約100%。

7 結(jié)束語(yǔ)

因各種資源不易取得，業(yè)主要求工期又極短，本項(xiàng)目作為在極限工期條件下的一次工程實(shí)踐，最終得到業(yè)主認(rèn)可。在當(dāng)今房開企業(yè)強(qiáng)調(diào)“快推進(jìn)、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式下，此類搶工的情況時(shí)有發(fā)生，作為施工單位，必須強(qiáng)化管理，在人才、物力、財(cái)力、快速響應(yīng)等方面有更充分的準(zhǔn)備，提供更高效和專業(yè)的服務(wù)，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地。