關于房地產工程項目管理的若干思考

管翔飛

（南京華歐舜都置業有限公司，南京 210000）

在房地產工程項目建設開發管理的過程中由于涉及到很多的環節，且面臨激勵的市場競爭大環境，所以對于房地產企業來說需要加強內外部各類要素的綜合分析研究，才能及時發現隱患，找準目標夯實發展基礎，提高工程項目綜合開發管控成效。加強房地產工程項目管理現狀與完善對策探究，對房地產企業長遠發展具有重要的支撐指導意義。

1 房地產企業加強工程項目管理的必要性分析

房地產企業工程項目管理是指圍繞房地產企業的發展目標通過對工程項目全過程各類要素進行分析研究和管控，進而推動項目有序實施和達成的管理體系、方法等統稱。房地產企業管理過程中工程項目管理是一項基礎的項目或內容，需要項目管理者結合實際進行工程項目的全過程管理，這樣才能避免實施過程中問題的發生。加強房地產工程項目管理，一方面可以結合房地產企業的發展目標要求等對各類要素進行全面分析研究，以此找出存在的不足及時進行整改和動態調整，確保按照既定的管理目標要求推進各個環節的活動，保證生產全過程有序進行，最大限度提高施工效率。另一方面實施科學項目管理可以動態進行工藝、技術等調整，以此進一步在保證施工目標達成的基礎上最大限度實現既定的效益目標，實現節能減耗，讓房地產企業有更多的資源用于支撐企業發展的關鍵領域，全面鞏固核心競爭優勢，得以達到房地產企業效益的最大化和最優化。

2 房地產工程項目管理現狀與問題剖析

加強房地產工程項目管理是房地產企業一項重要的基礎項目，目前在項目管理方面主要存在的問題有：

1.市場考察等不深入，施工管理控制不力。房地產項目管理從設計到招標是最初的環節，需要全面加強市場考察分析，選擇優異的項目實施單位，才能切實便于整體項目的有序推進，但是目前房地產企業在項目管理初期前期勘察等工作不深入，沒有充分調研市場需求，也沒有深入研究房地產行業相關的政策，加上市場本身存在很大的不確定性，所以項目施工管理后續工作難以有序開展。房地產工程項目管理需要全面加強過程控制，但是目前房地產企業往往比較關注施工進度，單純地追求效率目標和效益目標，忽視了過程精細化管控，導致過程中很多細節考慮不到位，容易引發很多的矛盾，甚至出現很多質量風險等。如何掌握好施工的進度、質量及安全的控制將對房地產工程項目管理顯得尤為重要。

2.項目組織保障機制不完善，隊伍素質需要提升。一方面在房地產工程項目管理方面相關的組織保障機制不完善，往往是各部門各負其責，缺乏有效的溝通，每一個環節涉及到很多的因素，但是影響情況比較多，項目成本控制不到位，質量管理體系不完善，安全管理意識淡薄等等，這些都難以保證項目的順利推進。另一方面施工隊伍素質偏低，尤其是項目管理人員大局意識不足，系統規劃能力和資源統籌管控水平還需要進一步提升。施工作業人員的工作執行力也有待加強。

此外房地產工程項目管理還有很多的外部風險，容易受到外界環境、政策等變化影響從而對內部的項目管理造成一定的影響，為此也需要引起高度重視。

3 加強房地產工程項目科學管理的優化措施

為了進一步提高房地產工程項目管理水平，建議從以下幾個方面予以探索：

1.加強目標體系建設，注重基礎管理。一方面要加強房地產工程項目管理目標的科學編制，要明確具體的導向，結合房地產工程項目管理的要求等制定完善的目標方案，強化各類資料信息的采集和整合分析，針對各類因素等進行深入研究，并結合實際明確工程項目建設的目標要求、相關的管理要素、控制流程、確定具體的組織分工和明確的權責，從而確保嚴格按照既定的要求開展項目管理。另一方面要強化基礎管理。房地產工程項目管理涉及到前期勘察與設計、項目實施、項目驗收等多個環節，每一個環節都需要夯實基礎才能確保環環相扣。比如圍繞設計階段要做好前期的勘察，對市場等進行全面分析研究，加強項目建設前期勘察工作，全面了解各類相關要素的變化情況，注重利用信息技術等搜集更全面的房地產市場信息，進而結合房地產項目管理實際制定完善的管理機制和推進計劃，確保工程各個環節的有序開展。

2.加強資源要素整合及信息化管理，強化精細化管控。一方面要對房地產工程項目管理各類要素進行全面分析，搭建良好的信息關聯服務平臺等，借助項目管理軟件等形成系統化的信息服務平臺體系，從而確保信息有效共享，及時減少溝通帶來的矛盾。另一方面要加強工作的精細化分析，落實到各個環節和具體的人員，對項目管控機制進行全面實施，創建WBS 等提高項目精細化控制成效。要針對性圍繞房地產工程項目涉及到的各類技術、材料以及設備等要素，進行細化分類和研究，加強市場調研，注重了解和借鑒相關的先進要素管理模式，通過內部精細化管控等，確保各類要素發揮最大的效用，在保證建設質量的基礎上實現安全化管理、精益化管理。

3.強化隊伍建設與技術創新。一方面要對房地產工程項目管理人員進行培訓，開展國家和行業相關的政策、項目管理技術及理念和方法等培訓，提高房地產工程項目管理人員的專業能力、素質等，注重各個環節之間的溝通協調，針對要素利用等方面存在的問題等動態調整，利用現代化信息技術平臺等進行共享平臺的建設，全面夯實工程項目管理基礎。另一方面要進行技術創新，圍繞項目管理的要求加強技術的深度探索，融入更多的專業項目管理軟件來探索試點應用，從而及時發現工程項目管理存在的問題或缺陷，設計更加完善的科學的模型等指導項目管理活動的有序開展。另外，對施工作業人員加強管理、專業體系的培訓，加強其相關工作執行力。

本論文參考了本人從事過主要工作實績，如下：

1、2009年至2012年擔任項目現場水電工程師完成了南京華歐舜都置業有限公司開發的榮盛·長河郡、榮盛·觀湖郡及茉莉苑項目的現場工程施工管理工作。2、2012年至2015年擔任榮盛發展南京分公司設計部安裝專業主管，完成了在建開發項目（榮盛茉莉南苑、榮盛金陵學府、阿爾卡迪亞國際酒店、榮盛時代廣場、榮盛花語馨苑、榮盛莉湖春曉等）的設計管理及協調。3、2015年至今，擔任榮盛發展江蘇區域公司配套部經理，負責了榮盛文承苑、榮盛文承熙苑、榮盛花語城（5 個批次）、榮盛莉湖生活廣場、榮盛華府（3 個批次）的配套專業管理，主要負責個項目的供電公司、自來水公司、燃氣工程等政府部門關系處理。前期方案的確定，實施過程的協調，后期驗收的把控。

總之，加強房地產工程項目管理需要加強規劃、強化過程管控，組織協調好各內外部單位系統管理。這樣才能切實保證房地產工程項目規范科學管理，實現既定的發展目標要求，創造更大的效益。