淺談房地產設計階段的成本控制對策

林藝明

（廈門世茂新紀元置業有限公司， 福建 廈門 361100）

0 引言

社會經濟建設不斷深入，人們的生活品質得到良好改善，這也使人們對于居住環境的要求日益升高，對居住條件有所期待，在某種程度上推動房地產行業進一步發展；房地產發展的目的就是為了獲得一定的經濟效益，現階段我國房地產行業競爭愈發激烈，為了能使房地產企業在市場發展中脫穎而出，需要促進房地產核心競爭能力的提升，在房地產設計管理環節中，通過對成本展開良好控制，可降低房地產企業的投入成本，達到少消耗高效益的目的。基于此，怎樣在房地產設計環節中，加強成本控制，已經成為當下建筑行業普遍關注的問題。

1 建設工程不同階段對房地產的影響

在房地產項目設計環節中，加強成本控制，可實現投資小、收益大的成效。盡管在房地產建設階段，設計費用作為總體建設工程費用中一少部分，通常不高于建安成本的5%-6%左右，但是會對工程造價造成直接影響，據相關文獻統計，將會對工程造價帶來超過75%的影響，可以發現房地產設計質量將會對建設成本造成直接的影響，怎樣在房地產工程設計管理中有效展開成本控制，成為各個房地產開發企業普遍關注的課題[1]。據不完全研究表明，在房地產工程初始設計環節，將會對工程成本造成75%-95%左右的影響，技術設計環節對工程成本造成35%-70%左右的影響，然而施工建設環節將會對工程成本造成5%-35%的影響。由此可見，對房地產項目投資的成本控制影響關鍵在于工程設計環節，需要對其展開良好的成本控制，才能達到房地產開發目標。在過去，房地產開發商將成本控制的重心集中于施工建設環節，以至于對工程設計環節成本控制有所忽略，無法發揮良好的成本控制作用，使房地產工程建設成本進一步升高。

文章將結合實際的房地產開發項目，此次房地產開發項目主要以廈門翔安國風長安項目為主，廈門翔安國風長安項目，其中1-2 棟屬于高層，建筑面積為22580 平方米，3-6 棟建筑面積為9120 平方米，7 棟為商業，建筑面積達到1700 平方米，通過對該房地產開發項目設計環節展開良好的成本控制，做好相關的項目對接、建筑方案、施工設計、施工配合等工作，可達到提高資金使用率，縮小成本投入，使房地產企業獲得更多的經濟效益，推動該房地產企業快速發展，占領房地產市場主導地位。

2 房地產開發設計階段影響成本控制管理因素

2.1 設計方案對成本的影響

房地產企業在工程設計環節中，設計工作者通過對項目概念設計、項目規劃、項目方案、圖紙設計、景觀設計、裝飾設計等展開合理規劃，可進一步強化房地產工程設計的總體效果，有效規避房地產開發項目設計方案不合理導致成本升高問題的發生。譬如，該房地產企業對廈門翔安國風長安開發項目進行結構計算過程中，荷載計算需要依托于可靠度理論，運用荷載×分項系數的方式，出于對恒載和活載最不利組合的考量，應確保結構安全性能出于可行范圍當中，才能保障房地產企業項目開發設計環節有效展開。然而，部分房地產設計工作者片面的追求安全性能，把配筋不斷放大，甚至將其放大到1.5 倍以上，使房地產企業面臨不必要的浪費，增加成本的投入，由此可見，房地產設計方案的整體效果對其工程成本進行合理控制是十分必要的。

2.2 材料工藝對成本的影響

房地產企業在項目建設投資過程中，材料造價是工程整體造價的二分之一，然而建設材料的選用將會對房地產開發項目工程造價帶來一定的影響作用。譬如，對廈門翔安國風長安項目進行給排水系統設計中，管道長度達到1.3 萬米，符合功能性要求的建設材料主要以UPCV 雙壁波紋管、HDPE 聚乙烯塑鋼纏繞管，通過設計管理工作者對建設材料市場展開調研分析，了解到相比于HDPE 聚乙烯塑鋼纏繞管，UPVC 雙壁波紋管價格更低，因此在該工程建設中，通過選用UPVC 雙壁波紋管，為工程造價節約100 萬元的成本支出；在施工工藝建設方面，對于廈門翔安國風長安項目的坡屋面設計主要以SBS 防水卷材外為水泥瓦臥瓦屋面為主，隨后處于對施工工藝成本控制的考慮，改用為波形瀝青防水板外掛平瓦屋面，不但降低了此工程項目的施工建設難度，其防水性能也比原始設計效果好，大大縮短了施工周期，保障了該項目工程的整體質量效果。可以發現，在保障房地產企業工程項目質量的基礎上，建設材料與施工工藝的選用會對成本帶來一定的影響，應給予一定的重視與關注。

2.3 設計變更對成本的影響

在廈門翔安國風長安項目建設期間，工程變更也會導致工程成本的升高。尤其對于當前房地產工程項目管理中，經常會出現成本超出預算的問題，歸根結底是由于工程變更導致的。造成工程變更的原因有許多，其一，在房地產工程項目規劃初期階段，建設企業由于對工程要求并不十分了解，設計企業的設計針對性未能展現，導致工程項目在具體建設中和實際條件相脫節，促使其在建設中無法規避形成的設計變更；其二，因不同設計專業之間基礎關系協調欠佳，導致由于設計因素出現工程變更；其三，在工程項目建設期間，具體的施工條件和環境、設計等方面存在明顯差異，應根據施工現象具體狀況，因地制宜進行設計方案的重新制定。

3 加強房地產設計管理階段成本控制的對策

3.1 加強材料選擇控制

對于廈門翔安國風長安項目，房地產企業進行項目開發過程中，設計工作者通過對市場展開深入調研，進一步了解與掌握各類建設材料的質量、類型、材質、價格等內容，隨后對所采集的信息加以整理，形成企業標準的材料與不拼庫。在確保建設材料品質、符合工程項目設計效果的基礎上，選用價格較低的建設材料，用作此次工程項目開發材料。除此之外，該房地產設計設計管理工作者對建設材料基本屬性、質地特性等了解全面，并有著較為豐富的設計經驗，已經掌握各個材料在具體工程施工中的運用情況，使建設材料達到良好的性價比，實現對房地產設計管理的成本控制。

3.2 推行限額設計管理

在廈門翔安國風長安項目設計階段，設計管理工作者通過良好的定額設計，積極采集與積累可行的成本數據，為設計環節的成本控制奠定動態管理的基礎，有效規范工程設計工作。為此，廈門翔安國風長安項目設計中，設計管理工作者借助新穎的科技手段，構建滿足社會發展根本要求的工程造價管理機制，建立動態化管控平臺系統，以便設計管理工作者實時掌握市場信息，盡可能減少和成本控制的各項工作程序，通過利用行之有效的對策，把工程項目投資限額限定在目標值當中，達到對成本控制的動態化管理，提高成本控制的有效性，促進房地產企業經濟效益的增長。需要該工程項目設計管理工作者在建筑物符合功能要求時，應結合確立的投資限制展開項目設計，同時在設計合同內容中，適當增加約束條例，擺脫設計責任的限制，才能保障廈門翔安國風長安項目成本不會超出預期限制的總量，實現對設計環節的成本控制。

3.3 加強設計圖紙控制

房地產工程項目圖紙設計作為工程初期準備工作的重要內容，主要涉及土建工程設計部門、景觀設計部門、室內外裝修設計部分等。為此，在廈門翔安國風長安項目中，設計管理工作者通過對圖紙進行細致審查，保障工程項目具有可操作性，有效規避設計圖紙的質量效果對工程造價帶來不利影響；另外，設計管理工作者還要和其他部門進行對接、交底工作，避免因與其他部門溝通交流不順，導致施工建設漏洞問題發生，使成本進一步增加；結合廈門翔安國風長安項目工程實際施工狀況，設計工作者需要對變更量進行合理控制，避免出現工程變更問題，促使成本進一步升高。基于此，廈門翔安國風長安項目設計管理工作者通過對各個專業圖紙采取查漏補缺，強化設計等措施，可以及時發現設計內容存在的缺陷問題，提高對成本控制的有效性。

4 結語

綜上所述，我國在房地產開發建設環節中，需要意識到成本控制在設計環節的積極作用，了解房地產開發設計環節成本因素主要以建設材料、施工技術、工程設計效果、工程設計變化為主。通過對建設材料選擇進行合理控制，在保障總體工程項目質量的情況下，可減少房地產成本的支出；推行限額設計管理，可實現成本動態化控制，提高成本控制的有效性；加強設計圖紙的控制，使房地產企業的經濟效益不斷提升，促進房地產企業長足穩定發展。