淺談房地產設計管控對工程建設的重要性

（廈門特工開發有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

工程建設活動是一項科學嚴謹、有組織、有計劃的建筑活動，需要從無到有的完成一座建筑的建設。做好設計源頭管理工作，能有效的指導工程建設過程，保證施工質量、進度符合計劃要求。目前房地產行業更加注重精細化設計管理與施工管理之間的密切關系，通過科學、合理的一體化、精細化設計管理工作，大量減少錯、漏、碰等之前存在的問題，從而有效指導和監督施工活動，使得建設施工符合設計預期標準。同時設計管理還對工程建設的成本控制有著重要的價值體現，幫助工程建設項目實現成本控制目標，促進建筑企業經濟效益及價值提升。我國房地產市場已經逐漸成熟，這意味著房地產市場中的工程建設、質量管控、以及行業準則等均有著標準化的要求。故在工程建設中，以房地產設計管理為基礎，遵循房地產市場的各項規章制度，制定出更好的工程建設方案，保證設計工程的質量、建筑工程的質量。從而實現房地產建筑工程質量的總體提升。本文基于工程建設中的設計管理進行分析，探析設計管理在工程建設中的價值體現。

1 設計管控的相關概述

1.1 工程質量的設計管控價值體現

眾所周知，工程建設的首要條件是進行土地出讓手續的辦理，基于地塊面積以及地址特征，更好的進行工程建筑設計與規劃。通過提出可行的工程建筑設計方案，確定項目的可行性，完成項目的選址與初期準備工作，從而有效的保證工程建設項目能夠有序進行。

建筑工程設計涉及多個專業，設計藍圖的質量對工程質量有著密切的影響。故基于工程質量的控制，在設計管理方面，在滿足國家、地方相關規范的前提下，結合企業自身的技術要求，強化設計管理工作，高效科學的將各專業統籌在一起開展一體化設計，強化不同專業之間的聯系，對工程建設中常遇到的錯、漏、碰等問題進行優化，同時結合項目初期預算目標，優化節點大樣，通過一系列的設計管理工作，不僅提升設計人員水平，而且保證設計質量大幅提升。同時根據施工組織措施對圖紙進行科學的優化，減少不必要的人材機投入，保證工程質量、進度、造價滿足計劃要求。

1.2 工程造價的設計管控結果影響

房地產建筑工程行業中，設計管理工作通常是業主單位的設計部門進行把控，同時又需要設計單位、施工單位、監理單位共同參與完成。現階段房地產建筑設計管理中，建筑設計與成本管理越來越緊密的聯系在一起，雖然相關政策的出臺、調整對建筑成本有一定影響，但做好源頭成本管理尤為重要。在工程設計中，建筑結構選型、基礎選型、建筑材料檔次等級、施工周期長短、工程用料、層高、層數、景觀苗木大小、設備檔次定位等多方面均對工程造價有著較大的影響，故工程設計管理與造價管理息息相關，科學合理的設計管理工作才能有效地降低工程造價，滿足預期要求。在科學管理的前提下，以建筑質量為基礎，合理地控制工程造價的上下浮動，進一步提升建筑企業的市場經濟效益[1]。

2 設計管控對工程建設的重要性分析

目前我國房地產發展已經處于一個較為成熟的發展階段，在房地產發展的同時，需要不斷解決人民群眾日益提升的社會需求。因此結合時代發展背景需更好的將工程建設的設計理念進行創新，以新的技術、新的理念促進工程建設設計管理的發展與優化，從而保證現代化工程建設的科學性與合理性[2]。

2.1 設計管控對工程建設的指導作用

房地產項目的開發建設中，設計階段作為項目管理的前期階段起著尤為重要的作用，根據項目前期策劃定位開展各專業設計工作，最終通過工程建設得以實現。工程建設以質量、安全、進度為控制目標，科學合理的設計對工程建設全過程可以進行有效的指導和管控，通過對各階段有效的跟蹤與指導，對已完工程的質量、效果進行評估，進而指導下階段工作的開展，最終達到預期要求。

在項目的初期，通過技術交底等手段使施工及監理單位熟悉項目的基本情況，在實施階段通過現場答疑、作業指導等手段使得項目質量、進度、效果滿足要求。例如，廈門集美水晶湖郡項目在最初階段，通過圖紙交底會、現場指導等方式讓施工、監理及業主管理部門熟悉設計難點和重要問題，尤其項目處于嘉庚風格保護區，整體建筑細節復雜，對施工要求較高，加之場地為Ⅳ類場地，基坑邊坡、樁基施工難度和危險性較大，通過組織施工前交底工作，使得各參建單位熟悉場地情況，了解施工中難點和危險因素，掌握建筑細部，對有特殊要求的材料、模板提早進行市場訂貨和班組篩選，為后續項目施工打下良好基礎。項目實施過程中對基礎、上部裙房等重點部位，每周組織設計單位參加項目例會，同時對已完成建筑進行評估，指導施工單位開展工作，最終保證項目質量、進度、效果滿足要求。

2.2 建筑設計的合理管控

隨著國民經濟的發展，房地產市場的整體呈現出蓬勃的良性發展趨勢，建筑設計呈現多樣化、風格化，設計理念不斷更新。做好設計管理與建筑設計的統籌、協調工作，才能更好的創造符合業主和社會需求的產品。隨著近年來城市化進程的高速發展，建筑企業的資金投入及國民生活生平的提高等諸多限制因素促使房地產工程設計管理更趨于完善，無論是國企、還是民營企都更加注重設計管理的重要性，制定了一系列的標準化管理制度來指導建筑、景觀、室內等專業設計工作，保證最終的產品符合業主和社會的需求。同時基于工程建設，做好房地產建筑中的水電、煤氣、線路、通訊等設計，同時協調總體的內部環境、消防通道、人防事物以及衛生處理等。例如，廈門住宅集團，在經過水晶湖郡項目，園博一號項目，蓮花新城等項目的開發后，不斷總結經驗教訓，不斷學習標桿企業一體化設計思路，逐漸形成了一些列的行之有效的技術操作手冊，如：一體化設計指引、地下室標準化設計指引、施工圖內審指引、小區體驗區設計指引等技術措施，通過新建項目的實施，不斷修正，最終能很好地通過設計管理措施指導設計單位開展設計工作，提升項目品質。當然部分項目在城市中具有一定標志性或者地域性的原因，設計師可以不完全受業主想法，進行“個性化設計”，但過于個性化，往往使得其設計理念并不能為大眾所接納，因此在進行方案設計的時，適時合理的進行設計管理措施的介入能夠使得設計師與業主意圖融合，達成統一，使得設計師能夠基于工程建設需求以及用戶需求，更好的在工程設計方面進優化，通過與業主的溝通交流，了解項目定位，不斷深化設計工作，保證建筑設計能夠符合業主設計需求。

2.3 設計管控對工程造價影響

隨著工程建設的發展，越來越多的房地產企業更加關注工程建設的資金投入和成本管控，因此成本管控貫穿于項目建設全過程。在項目的設計階段做好成本管理工作，能有效的降低工程造價，節約大量資源。在項目的前期階段通過上述所講，制定一些列標準化技術措施，使之適用于一個區域的不同項目，既節約了設計時間，又減少了設計變更和簽證。最后通過項目后評估和對標標桿企業成本管理目標，不斷修正自身設計管理技術和成本管理，最終達到提效降本的目標。

工程建設的發展中，也存在較多不合理設計管理現象，如，大幅減壓設計費、降低設計技術要求等，雖然能對工程造價有所降低，但最終因為設計圖紙、標準等過低，造成施工無法開展，進而產生大量變更和簽證，最終造價突破成本目標。合理的增加工程設計方面的成本投入，有效地調動設計人員在工程建設中的創造性與積極性，通過不斷的優化工程設計方案，提升各專業設計的質量，才能使得工程建設有條不紊的開展，減少不必要的變更和簽證，有效實現工程建設成本管控。在項目的方案設計過程中，適當增加設計成本投入，引入新技術，比如，在滿足國家規范的前提下，設計部門通過BIM 手段對地下室管線進行優化，合理布置風管、消防管、橋架等管線，就可以適當降低地下室建筑層高，通過采用新技術，不僅提升地下室視覺效果，而且又能降低施工造價，節約成本。

2.4 設計知識對工程管控作用

工程建設過程中設計管理可以對工程質量進行有效指導和監管，對于工程質量的指導和監管需要符合國家制定的相關規范、制度，通過合理設計管理，使施工工藝、做法，流程更加合理、節約，同時又保證工程施工的安全性。房地產項目中，前室墻面瓷磚空鼓、脫落已成為工程質量管理的重要管控點，通過優化設計方案，在原方案的基礎上增加銅絲綁扎或通過豎向銅條的嵌固措施，降低瓷磚脫落風險，同時通過與工程管理部門的協作，強化現場作業指導和監督、增強施工單位的主體責任意識。設計管理知識不僅限于設計部門，而是貫穿于房地產多個部門，只有熟悉圖紙、掌握相關技術要求，才能更好地開展工程管控，最終使得施工質量滿足設計要求，更好地體現工程技術的價值。

2.5 設計管控對于工程進度的影響

工程設計管理對于工程進度的控制也有著重要的價值體現，在工程進度的控制方面，通過與工程管理部門的討論，在前期設計過程中結合工程項目的施工技術與施工組織措施，充分考慮不同專業之間的穿插時序，既能保證項目施工進度不受影響，又能降低施工措施投入。在項目施工階段，施工項目的管理人員需要結合設計方案、施工藍圖，合理布置施工場地，合理安排施工材料和機械進出場時間等，結合實際施工進度，對工程施工過程進行管理，有效地實現工程施工進度管控。

2.6 設計管控對工程建設社會效應

設計管理在工程建設的社會效應方面，也有著很好的價值體現，社會效益的體現以市場經濟調控、工程建設制度、綠色環保等為主，在工程項目設計管理中，通過對工程建設質量監控，實現成本的有效控制和材料的合理使用，從而使得工程建設成本得到有效控制，提升社會效益，同時又保證現代化工程建設的可持續發展。建筑工程的設計管理在建筑技術、建筑形態方面不斷促進相關技術的創新，在進行建筑設計時融入更多的自然元素，結合建筑環境，因地制宜，以工程建筑的實用性、經濟性、技術性為指導，更好地促進工程建筑在社會效應方面的價值體現[3]。

3 結語

綜上所述，房地產工程建設設計管理相關影響因素中，包含了建筑需求、工期進度、造價成本、人員因素等，處理好相關問題，才能使得成本目標、進度目標、質量目標得到有效地管控，同時為項目開發過程中遇到的問題提供有效且充足的理論支持。因此，設計管理在房地產項目建設全過程有著不可替代的作用，做好設計管理工作，不僅能提升項目品質，而且能提高房地產企業經濟效益、和社會效益。