鄭州市城市老舊小區停車問題研究

陳瑋

（鄭州航空工業管理學院，河南鄭州 450000）

從20 世紀90 年代我國進入了商品房快速發展的時期，2000年前后建成的居住小區，已經開始重視小區的整體規劃，對于居住區的交通停車規劃進行了考慮，一些小區進行了地下地上停車系統的規劃，但是隨著經濟的發展，城市居民汽車擁有量快速的增加，這些老舊小區的停車問題日趨嚴重，對于人們的居住環境產生很大的影響。

1 老舊小區停車存在的主要問題

1.1 配建車位不能滿足需求車位的要求

停車空間與停車需求之間的尖銳矛盾是目前大多數小區遭遇的尷尬。鄭州市2000 年左右建設的小區普遍存在著較為嚴重的停車位不夠的問題。如清華園、美景天城、亞星盛世等小區規劃了地下停車與地上停車，停車位嚴重不足等。特別是一些城市失地農民的安置社區，如五洲小區、金莊社區等在規劃之初，很少考慮地下停車，停車問題更是需要迫切解決。

1.2 停車影響小區交通安全

私家車數量的迅速增加，占據了小區有限的空間，一些小區物業不顧部分業主的反對，在宅間道路上、組團內綠地上設置停車位，加上業主停車不規范，大量私家車隨意停放，留下了一些交通事故隱患。在一些采用人車混行的交通方式小區，日益增多的汽車和較快的車速給小區居民帶來了嚴重的安全問題，尤其是對于小區內的老年人和孩子；小區停車占用消防通道，對于小區的消防安全有很大的影響；汽車與行人爭道，汽車掛傷居民的事件也時有發生。

1.3 停車造成小區景觀惡化

已建小區的車位越來越緊張。當道路停車仍然不能解決停車問題，汽車就使小區的院子失去了原來的功能，退化成了標準的停車場。在缺乏嚴格管理的情況下，在物業的默許甚至是幫助之下，許多小區出現了停車占用綠地和居民活動場地的現象，導致樹木、草坪，活動設施破壞嚴重。車輛占用路邊的綠化帶停放，使草地受到碾壓，影響其正常生長。有的居住區，將原來的綠地鋪上水泥磚改為停車場，使居住區綠化面積大量減少。這些綠地和活動場地原本應屬于居民共享的空間，尤其一些老人和兒童常常在這些地方休息、娛樂，當這些地方被小汽車侵占以后，引起居住區環境惡化，導致鄰里交往場所的缺失。在調查中發現居住小區的公共綠地被侵占嚴重，居民對此意見較大。

1.4 停車資源浪費情況嚴重

雖然居住小區的停車位日益緊張，但是地下車庫停車空間資源浪費的情況依然嚴重。由于規劃設計或者是停車管理方式的原因，在大多數小區調查時發現，與地上車滿為患的景象形成對比的是，地下車庫的停車率卻不夠高，許多車庫停了一半都不到。

在一些地面停車位寬松的小區，也有一些車主圖方便，就近停車，車輛隨意停放，一些正常設置的停車位空空蕩蕩，無車停放，另外一些居家較近的地方卻擁擠不堪。造成停車資源的浪費。

一方面停車位數量不能滿足基本停車需求，另一方面我們在調查中發現，配建停車設施挪作他用的現象也時有發生。一些住宅樓底部獨立停車庫業主為了個人利益，出租給個人作為商業用房或其他用房使用。

2 停車問題產生的原因剖析

2.1 小區車位規劃設計缺乏前瞻性

我國的城市居住區規劃長期以來忽略了對停車設施的建設。一些小區規劃滯后汽車發展。由于現代土地資源稀缺，居住區用地大都比較緊張，規劃布局緊湊，路網結構和住宅的布局方式以及綠地的設置都將影響居住小區停車場地位置和停車方式的選擇。2000 年左右建設的小區，大部分還是建設了地下停車場，但停車面積不大，小區更關注住宅建筑的建設，追求最大的住宅戶數的滿足，不愿犧牲較多的土地用于地面停車場建設，且地下車庫的投入成本較高，開發商在建設時動力不足。當時的新建小區停車戶均比以0.5 以下較多，甚至更少，使小區停車位不能滿足現代快速發展的停車需求。

2.2 小區停車規劃設計缺乏人性化考慮

調查時許多車主反映他們更喜歡地面停車，喜歡就近停車。特別是一些女性朋友認為停車后經過一條精心設計的綠樹成蔭舒適的步行道回到家，途中與熟悉的鄰居打聲招呼，呼吸一下清新的空氣，是一件很愜意的事情；一些研究認為，停車處距離家門100～120m，人們在步行回家途中參與社區交往，有利于提高社區活力。同時通過調研，我們發現宅間停車就近停車能滿足人的心理需要，住在樓上，車停樓下，開窗可視愛車，令人放心，甚至，自己的孩子還可能到自家車邊看一看，摸一摸，圍車游戲，也是一種快樂。但是現在一些小區為了景觀綠化的需要，或出于交通安全的考慮，對地面停車位未進行充分的考慮，往往車位數很少。導致部分車主無視小區停車規定，只圖方便不把車停車設計規劃的停車位上，而是隨意停放在離家較近的宅間路等處，占用公共綠地，影響居民出行，對于居民活動造成很大影響。

另外，一些居住區用地規模較大，但是只有一個地下集中車庫，服務半徑過大，造成即使地下停車場有停車位，一些居民仍然不愿使用，而采取宅間就近停車的方式；有些停車庫面積較大，缺乏停車環境的細致考慮，環境惡劣，燈光昏暗，空氣不暢通，車庫進出匝道坡度較大，通車通道不明確，停車位設計不合理，尺度嚴重縮水，有時甚至無法正常停車。

最后，一些居住小區對于訪者車輛的停放考慮不周，來訪車輛沒有或缺少專用的停車設施，使得這些車輛只能臨時停放在路邊，這些都會影響到小區的停車。

2.3 小區停車管理不善造成的停車問題

由于老舊小區停車緊張，導致地面車位的爭奪，小區內車位、車庫相關權利的歸屬不明確，包括車位、車庫所有權歸屬制度以及車位、車庫的轉讓制度、車位、車庫租賃制度等不明確。以及居住區路面、綠地停車權利的歸屬問題不明確。如現在居住小區的停車位一般地下車庫向用戶出售使用權，停車還需要較高的管理費用，路面停車收取一定的費用，用戶對此存在疑惑，不知哪些停車位是出租哪些停車位是出售，收費是否合理，及收費用途的明確。由此造成有車位車主與無車位車主以及管理者物業之間的爭執，導致小區停車混亂。另外小區停車管理控制不當是小區停車混亂的主要原因。大部分小區物業對于停車僅僅是起到收取管理費的作用，對住宅小區車輛的停放、通行、保管等問題未有具體的規章制度。汽車進入小區以后就自行停放，無人問津。停車管理控制不當導致亂停亂放，嚴重影響小區景觀，干擾居民正常生活。

另外小區車位出售租賃的價位直接影響著有車住戶的選擇。據調查，鄭州市各小區地面停車管理費用一般為每車位60～100元，一般居民都能接受。地下停車位為何不能物盡其用，車位太貴或者停車費太貴，是小區業主亂停車的根本原因。地下停車收費普遍較高，一般是地面停車的2～3 倍，業主當然首選地上停車。另外在調查的小區當中，一些小區采取地下停車采取只售不租的方式，停車位售價偏高，動輒十幾二十萬，遠遠超過一輛普通轎車的價格，住戶是買得起車買不起車庫。一些小區地下車庫售、租兩種方式，但是業主的消費理念沒有改變，不愿意接受價格相對較高的地下車庫，致使地下車庫出現空置現象。其實在調查中大部分車主反映如果地下停車位售價租金合理，還是比較愿意選擇地下停車庫進行停車。

3 居住區停車問題更新對策

3.1 居住區內道路停車的更新

因地制宜，進行適當的路面道路停車更新改造，是增加住區停車位的較好途徑。在較寬的居住區主干道路進行停車改造設計時，要組織好“人車分流”，人行、車行、停車空間，對道路平面進行設計，留出人行道的位置與車行在空間上作適當分隔，比如做綠化分隔，種植行道樹，地面鋪裝科宜采用不同材料，通過色彩與鋪地材質的不同引導人們對停車與通行空間進行明顯區分。適當的豎向設計，最好是車行、人行不在一個層面，略有高差；車行道路上要設置減速裝置，使進入社區的車輛車速控制在適當的范圍之內。細致的設計使開車人和步行人都會有安全、滿足的感覺。

3.2 利用居住區內居民活動的消極空間，布置集中停車場

地面集中停車場的增建。居住區內部分消極活動空間，在利用其改建為適當規模地面停車場，要平衡好人與車的用地關系，考慮好停車場地的規模、留足人的戶外活動用地。車輛出入停車場流線安全性，還要平衡好停車與綠化的關系。停車位一般可采用植草磚，但應注重磚壁要薄，以留有足夠的植草空間，還可在車位間種植林蔭樹等形式，以增加住區綠量，改善生態。同時應注意停車場位周圍的景觀環境設置，追求怡人的視覺景觀效果，為人們創造可觀、可停、可參與其中的復合功能停車環境。

3.3 合理開發地下停車及改善地下停車環境

在小區土地條件允許的情況下，可進行一定的地下車庫的增建，可以選擇結合住宅區中心綠地和活動廣場進行增設，組織好車庫入庫口的位置，利用自然地形、植物種植等園景手法隔離車行入庫與人行進入活動場地的路線，也可以進行半地下車庫的改建，可以做到良好的自然采光與通風，減輕改造的造價，在實際建設中我們應該考慮多采用這種方式停車。

改善老舊小區已有地下停車環境，一定要滿足人們對于安全舒適的停車環境的需求，盡量做到自然采光與通風。如無法完成也要組織好機械通風，同時組織好地下車庫的照明問題，達到一定的照度，避免出現昏暗的情景，造成人們心理上的不安全。

3.4 向空中發展，建設地面立體停車庫

停車向空間發展是一個必然的趨勢，能節省因停車而占用的居住區外部空間，改善居住區的環境質量。如在地下空間無法利用，建立立體停車庫也是不錯的選擇。地上立體車庫選址選址宜統籌規劃，結合小區的整體外部空間環境，在小區的交通流線附近便于達到的地方，同時居民活動行為消極空間內為好，立體車庫在建設中應對其形體、色彩中應進行適當控制，與小區整體風貌進行協調，避免對周邊住宅建筑造成日照影響，盡量實現綠地、活動場地、服務設施的共享。

3.5 與周圍公共設施停車空間聯合，實施分時停車

與城市的整體停車環境積極進行整合。在停車困難的小區，在居住區車位已完全使用的情況下，物管公司應該積極和街道、城管、交通部門協調，通過在轄區內道路和周邊道路上合理施劃停車位，以及與小區附近有能力協調停車位的公共設施空間進行協調，進行分時夜間停車等措施，可以部分解決住區夜間集中停車的難題。

3.6 完善停車管理，加強智慧停車系統建設

完善小區停車管理制度，與業主大會協商制定好停車管理制度，引導人們自覺遵守小區停車規定，做到收費透明，做好停車環境的維護與管理。

加強居住區停車智慧管理系統建設，對于車位停放進行合理引導，實時監控區內汽車的停放情況，對容易造成安全隱患的侵占消防通道等行為管理到位，加強外來車輛的管理，讓地面停車整齊有序，一方面可以停更多的車，另一方面可以讓小區保持整潔的環境。

4 結語

居住區停車問題的解決絕對不是單純的對于停車位的無止境的追求，在小區的停車問題中，我們需要從人性化的角度考慮停車心理，不斷完善停車管理，結合具體的設計方法，找到最合理的解決方法，以發展的眼光滿足人們對于停車與居住環境的均衡發展的需求。