張家口市橋東區老舊小區改造策略研究

張斌

（張家口市東惠物業集團有限公司，河北張家口 075000）

1 張家口市橋東區老舊小區改造概況

近些年來，我國城鎮居民居住環境及品質有了較大的提升和發展，居民生活更加便捷，這主要歸功于力度在不斷加大的老舊小區改造工程上。為滿足居民日益增長的美好生活需要，為持續深入推進老舊小區綜合整治工作，張家口市橋東區積極探索老舊小區改造的全新模式。據調研了解，目前，張家口市橋東區根據《河北省老舊小區改造技術導則》，按照“超越標準、三年倒排、一線發力”的目標要求，共計完成8019 戶的老舊小區改造工作。改造過程中，已經實現了“四個同步”，其中公用設施的改造同步，小區內道路硬化、亮化、綠化、雨污分流改造等工程同步實施，將小區周圍小街巷規整到老舊小區改造項目中，實現無縫對接；基礎設施建設同步，將電力、供水、熱力、燃氣、通信等單位進行協調，對計劃進行的改造項目，配合社區對居民需求進行摸排，對具備改造條件的小區進行同步改造。例如在2018 年學院路改造項目中，實行“光纖道樓”配套設施工程，通過借助社會技術與資本，由專業性更強的通信公司投資建設地下通信管線、機房等設施，移動、聯通、電信等運營商可平行接入，更加便捷。在2019 年進行煤機廠家屬院老舊小區改造項目過程中，通信公司完成了地下管線網，共計光纖6km，投入189 萬元。下一步，該小區將進行線路入地改造，居民覆蓋達3000 余戶，共節約資金355萬元。解決小區內線路老化、安全隱患大、雜亂交錯的問題，并且方便各運營商進行施工、互相干擾，節省了改造費用，降低了項目成本；安全設施改造同步，改造中，要確保消防通道暢通無阻，拆除小區內各種違建臨建；完善小區消防設備設施，增設微型消防站。同時，在小區內新設安保室、道閘門禁、安裝高清監控攝像頭等，完善小區的安防、技防等設施。

2 張家口市橋東區老舊小區改造過程中存在的問題

在張家口市橋東區老舊小區改造項目調研的過程中發現，大多老舊小區都存在有樓體老舊、道路失修、污水橫溢、私搭亂建、缺少物業等突出問題，居民反映十分強烈，主要總結為以下幾個方面：

2.1 建筑性能退化

按照我國《住宅建筑規范》，居住建筑主體結構的耐久年限為50 年，但實際結果顯示，目前，我國大多數住宅小區建筑主體的壽命不到30 年，且由于老舊小區的建成年份較早，其建筑標準和小區配套不夠完善，造成那些建成時間較早的老舊小區各種建筑設施老化程度遠遠高于新建小區。造成此問題的主要原因在于自然因素和人為損壞的作用結果，年久失修且受到自然環境的影響導致外立面存在各種污跡，出現墻皮脫落、構件殘損或脫落、頂樓漏水、樓道破損、下水道堵塞等建筑性能退化的現象。

2.2 基礎設施缺失或殘舊

小區基礎設施配套是否完善，直接影響小區居民生活品質，小區基礎設施內容主要包括配電、用水、消防、安全、公共衛生等。目前，橋東區老舊小區大都出現線路老化、私拉電線、管道堵塞破損、化糞池淤塞、公共場所無照明系統、消防設施不完善及沒有統一的垃圾存放點等配套設施不足的情況。

2.3 物業管理缺乏長效機制

部分房屋產權復雜、界定模糊，以及相關管理措施、法律法規缺位等歷史原因，造成老舊小區長期處于自然發展狀態，缺乏必要的物業管理和更新改造資金，缺少定期的維護、修繕，部分小區甚至“脫管、失管、棄管”，處于無人管理和維護的困境，主要原因為居民管理維權意識薄弱，沒有成立業主委員會，缺少與物業服務企業的有效溝通交流，認為物業服務企業服務欠缺，拒絕繳納物業費，變相驅逐了物業服務公司，導致小區內物業空缺，小區內公共環境與設施無人管理，從而加劇小區的老化進程。

為鞏固提升改造成果，避免因管理缺失，出現“前治后亂”“回潮反彈”的問題，張家口市橋東區于2018 年2 月在全省組建國有物業服務企業，成立張家口市東惠物業集團有限公司，將改造完成后的老舊小區全部納入東惠集團統一進行物業服務管理，這在一定程度上解決了過去老舊小區“無人管”“不好管”“管不好”的問題。對于接管后的老舊小區，東惠集團改善基礎設施，提高服務水平，如為小區落實保安、保潔人員；配備分類垃圾桶（箱）；安裝門禁系統和高清監控攝像頭；設置公益廣告；在小區內安裝電子顯示屏等等，同時為小區集中購置了小型機械化設備，具體包括巡邏車、掃地車、高壓沖洗車、四輪翻桶車、背負式風力吹雪機等，并在小區內實施巡邏車服務，提高小區巡邏密度和頻次。但由于橋東區現存老舊小區數量龐大，存在的問題多且雜，目前老舊小區改造過程中遇到的困難并不能完全解決，且老舊小區中的住戶多為老年人和租戶，其對繳納物業費存在很大的爭議，只有一部分居民會繳納物業費，這對物業公司的運營與發展有很大的阻礙作用。此外，由于少部分居民法律意識淡薄且為了一己私欲，對房屋進行任意的違規改建、違規接線搭建停車場，這些都給小區埋下了很大安全隱患，物業公司并沒有執法權力，只能與居民進行協商，使物業服務得不到大部分人的滿意，導致物業費的收取變得異常困難，致使物業公司入駐難上加難，這些都阻礙了物業管理工作的正常開展，無法構建一個可持續進行的長效管理機制。

3 張家口市橋東區老舊小區改造的策略與路徑

老舊小區改造工作是一項居民關切的民生工程，作為一項涉及萬千居民的社會系統工程，這將是一項長期且可持續的發展過程，改造的策略主要包括以下幾個方面：

3.1 立面內飾更新，舊樓煥發新生

張家口橋東區的老舊小區，舊城區大部分建筑樓體已經出現老化現象，其不僅影響了小區的美觀，在一些方面也存在著巨大的安全隱患。為完善小區建筑功能，在確保建筑主體沒有問題的前提下，應對建筑的外立面、內飾、屋面以及各種構件等關鍵部位進行及時的改造更新，進而滿足小區建筑功能需要，消除安全隱患的同時，著力提升居民的生活品質。

3.2 設施查漏補缺，提高基礎水平

小區的基礎設施完備與否是衡量小區居民居住環境的水準線。由于老舊小區內的基礎設施老舊破損或在建設之初設置不合理，導致小區內部分設施不能正常使用，故除了要完善老舊小區建筑功能外，還要逐步完善小區內的配電、用水、消防、安全、公共衛生等基礎設施。應當盡快對缺乏、破損的基礎設施進行增補建設，使其能更好的服務于老舊小區的居民，具體策略包括有：

3.2.1 配電

應按照以戶為單位的計量用電表即所謂的“一戶一表”進行設置，同時應當配置用電保護接地線，可在與居民進行協商后，將小區內的電線、電話線和有線電視線、網線等私拉亂掛的問題進行梳理，對于無用的線路在核實之后要盡快進行拆除，將其他各種管線進行“入管入盒”，并且按統一的標準將其貼至墻面進行捆扎，如此即可減少因“電”給小區帶來的安全隱患，又使得小區整體環境和外觀實現進一步提升。

3.2.2 供水

老舊小區由于歷史遺留原因，很多都是單位產權的住房，用電、用水都為單位統一繳費，為改善此現象，不僅要在“配電”上，同時也要在供水上做到“一戶一表”，此外還應當著力做好排水及小區管網等設施的檢查工作，確保居民用水方便、安全。

3.2.3 消防

老舊小區普遍缺乏消防設施，存在巨大的安全隱患，為消除隱患，應當按照規范確定老舊小區內需要配備的消防設施數量、種類、分布情況，滿足小區內基本的消防需求。對于配備消防設施的小區，要及時將損壞、過期的消防設施進行替換。

3.3 搭建交流平臺，促進長效管理

老舊小區改造工作通過對建筑主體及基礎設施進行完善的同時，如果不對已經改造的小區進行維護管理，該小區可能會再一次陷入到老化、破損的循環當中。老舊小區若想實現持續、健康、長效的發展模式，需要引進專業的物業管理公司對改造后的小區進行長期的維護管理。

對于已經引進物業管理公司的老舊小區，可以通過社區搭建一個民主、透明、公開的議事平臺，實現小區居民與物業管理公司的充分溝通，在滿足居民基本要求的同時，探索出一套居民、社區、物業管理企業共管共建、共同分享成果的模式，實現老舊小區由“靠社區管”向“共建共管”的轉變。在具體實施中，可以通過社區協同物業入戶調查、走訪的方式，征求廣大居民的意見，匯集居民群眾的智慧，小區改什么、怎么改，都可以參考居民意見，讓居民建言獻策，從而形成老舊小區改造整體合力。

針對沒有足夠條件引入物業服務企業的小區，可以將其歸于政府的城市管理中，即采取城市治安巡邏和城市保潔等來滿足居民基本的生活需要，還可以通過聘用志愿者或貧困戶、低保戶加入小區的服務中，這樣既能解決部分貧困居民的就業問題，又能做到對小區的保護。

3.4 創新拓寬融資渠道，探索持續長效機制

在資金方面，除了依靠傳統的政府撥款形式外，還應當創新拓寬融資渠道，積極開發、探索增加老舊小區收入的各種方式，通過“市場方式”完善投資鏈與收益鏈，尋找老舊小區改造的商機，綜合考慮其區位優勢、空置房屋、閑置土地等，充分調動各方力量進入老舊小區改造工作中，探索持續長效機制。